Sposób użytkowania budynku

Zmiana sposobu użytkowania budynku

Kwestia zmiany sposobu użytkowania budynku została uregulowana w art. 5 oraz w art. 71 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Zgodnie z art. 71 ustawy przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki:

• bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego bądź pracy,
• zdrowotne,
• higieniczno-sanitarne,
• ochrony środowiska,
• wielkość lub układ obciążeń.

Zgodnie natomiast z art. 5 Prawa budowlanego obiekt budowlany powinien spełniać podstawowe wymagania dotyczące:

• bezpieczeństwa konstrukcji,
• bezpieczeństwa pożarowego,
• bezpieczeństwa użytkowania,
• odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych oraz ochrony środowiska,
• ochrony przed hałasem i drganiami,
• oszczędności energii i odpowiedniej izolacji cieplnej przegród,
• odpowiedniej charakterystyki energetycznej oraz racjonalizacji użytkowania energii.

Warunki użytkowe zgodne z przeznaczeniem obiektu

Warunki użytkowe winny być nadto zgodne z przeznaczeniem obiektu, w szczególności w zakresie zaopatrzenia w wodę i energię elektryczną oraz odpowiednio do potrzeb w anergię cieplną i paliwa, a także w zakresie usuwania ścieków i wody opadowej.

Zgodnie z art. 5 Prawa budowlanego niezbędne jest nadto zapewnienie:

• możliwości utrzymania właściwego stanu technicznego,
• niezbędnych warunków do korzystania z obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowej budownictwa wielorodzinnego przez osoby niepełnosprawne w szczególności poruszające się na wózkach inwalidzkich,
• warunków bezpieczeństwa i higieny pracy,
• ochrony ludności zgodnie z wymaganiami obrony cywilnej,
• ochrony obiektów wpisanych do rejestru zabytków oraz obiektów objętych ochroną konserwatorską,
• odpowiedniego usytuowania na działce budowlanej,
• poszanowania występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej.

Jak napisać zgłoszenie o zmianie sposobu użytkowania budynku?

Zgodnie z art. 71 ust. 2 Prawa budowlanego zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi.

W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania budynku lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć:

1. opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
2. zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno–użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;
3. oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2;
4. zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
5. w przypadku zmiany sposobu użytkowania, o której mowa w ust. 1 pkt 2 – ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności;
6. w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi.

Zgodnie z ust. 3 tego artykułu „w razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia właściwy organ nakłada na zgłaszającego, w drodze postanowienia, obowiązek uzupełnienia, w określonym terminie, brakujących dokumentów, a w przypadku ich nieuzupełnienia, wnosi sprzeciw w drodze decyzji”.

Jak wynika z ust. 4 „zgłoszenia, o którym mowa w ust. 2, należy dokonać przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, właściwy organ, nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia”.

Dodać należy, że „właściwy organ wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części:

1) wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;

2) narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

3) może spowodować niedopuszczalne:

1. zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
2. pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,
3. pogorszenie warunków zdrowotno–sanitarnych,
4. wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

6. Jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych:

1) objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę – rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę;

2) objętych obowiązkiem zgłoszenia – do zgłoszenia, o którym mowa w ust. 2, stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 2-4.

7. Dokonanie zgłoszenia, o którym mowa w ust. 2, po zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części nie wywołuje skutków prawnych”.

Jak wynika nadto z art. 71a ust. 1 „w razie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, właściwy organ, w drodze postanowienia:

1) wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części;

2) nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów, o których mowa w art. 71 ust. 2.

2. Po upływie terminu lub na wniosek zobowiązanego, właściwy organ sprawdza wykonanie obowiązku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, i – w przypadku stwierdzenia jego wykonania – w drodze postanowienia ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Na postanowienie przysługuje zażalenie.

3. Do opłaty legalizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1, z tym że stawka opłaty podlega dziesięciokrotnemu podwyższeniu.

4. W przypadku niewykonania w terminie obowiązku, o którym mowa w ust. 1, albo dalszego użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, pomimo jego wstrzymania, albo zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, pomimo wniesienia sprzeciwu, o którym mowa w art. 71 ust. 3-5, właściwy organ, w drodze decyzji, nakazuje przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części”.

Kiedy mamy do czynienia ze zmianą sposobu użytkowania budynku?

W praktyce za zmianę sposobu użytkowania budynku można by uznać sytuację, gdzie np. lokal był wcześniej wykorzystywany na cele gastronomiczne czy hotelowe, a następnie stał się placówką firmy ubezpieczeniowej.

W wyroku z dnia 31 marca 2007 roku (sygn. akt II SA/Bk 196/07) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zauważył, że jedynie zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego w rozumieniu art. 71 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego wymaga zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno budowlanej.

W świetle wyżej zaprezentowanego orzeczenia należy przyjąć, że sama zmiana sposobu wykorzystania budynku poprzez zastąpienie aktualnej funkcji usługowej (np. handlowej, gastronomicznej) inną funkcją (np. usług brokerskich czy bankowych) nie prowadzi automatycznie do obowiązku zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania, jeśli nie wiąże się to jednocześnie ze zmianą warunków bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotnych, higieniczno sanitarnych, ochrony środowiska bądź wielkości.

Obecny stan prawny stwarza zatem płaszczyznę do uznaniowego działania organów administracji budowlanej.

W mojej opinii w Państwa przypadku będzie miała miejsce zmiana sposobu użytkowania budynku, zmianie ulegną np. warunki pracy, warunki higieniczno-sanitarne.

Konieczne będzie zatem dokonanie zgłoszenia do starosty w trybie art. 71 ust. 2 Prawa budowlanego.