Przeniesienie własności mieszkania na jedno z dzieci a roszczenie o zachowek

Wykup mieszkania komunalnego z bonifikatą i zbycie lokalu na rzecz osoby bliskiej

W chwili obecnej tylko Pani rodzice jako najemcy mogą wykupić mieszkanie komunalne z bonifikatą.

Jeżeli Pani rodzice wykupią mieszkanie z bonifikatą i zbędą ten lokal (np. sprzedadzą, podarują, przeniosą własność w drodze umowy o dożywocie) na rzecz osoby bliskiej (np. dziecka) przed upływem 5 lat od daty nabycia lokalu, to wówczas nie będą zobowiązani do zwrotu otrzymanej bonifikaty.

Stosownie bowiem do art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, „jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu”.

Natomiast ust. 2a art. 68 ustawy wskazuje, że „przepisu ust. 2 nie stosuje się w przypadku:

1. zbycia na rzecz osoby bliskiej, z zastrzeżeniem ust. 2b;
2. zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego;
3. zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa;
4. zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe;
5. sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe”.

Zgodnie z ust. 2b art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązek bonifikaty pojawi się również po stronie osób bliskich, na rzecz których zbyto wykupiony lokal, jeżeli te osoby zbędą lokal przed upływem 5 lat od daty pierwotnego nabycia.

Zbycie mieszkania na rzecz jednego z dzieci a zachowek

W razie gdyby Pani rodzice po wykupieniu lokalu mieszkalnego podarowali go Pani, to wówczas Pani rodzeństwo po śmierci rodziców mogłoby dochodzić od Pani zachowku.

Jeżeli w wyniku spadkobrania po rodzicach Pani rodzeństwo nie nabyłoby żadnego majątku po nich, ponieważ rodzice cały lub prawie cały swój majątek przekazali za życia swojej córce (czyli Pani) w drodze darowizny, to rodzeństwo będzie mogło żądać od Pani zachowku. Prawo do zachowku będzie przysługiwało Pani rodzeństwu, jeżeli nie otrzyma ono należnego zachowku w wyniku dziedziczenia (wartość spadków po rodzicach będzie równa 0 – rodzice nie pozostawią żadnego majątku) lub w wyniku darowizny uczynionej na ich rzecz za życia rodziców (rodzice nie dokonają żadnej darowizny na rzecz dzieci).

Osoby uprawnione do zachowku

Zgodnie z art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego „zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, należą się, jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo jeżeli zstępny uprawniony jest małoletni – dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który by mu przypadał przy dziedziczeniu ustawowym, w innych zaś wypadkach – połowa wartości tego udziału (zachowek)”.

Według § 2 art. 991 K.c., „jeżeli uprawniony nie otrzymał należnego mu zachowku bądź w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny, bądź w postaci powołania do spadku, bądź w postaci zapisu, przysługuje mu przeciwko spadkobiercy roszczenie o zapłatę sumy pieniężnej potrzebnej do pokrycia zachowku albo do jego uzupełnienia”.

Według art. 993 Kodeksu cywilnego „przy obliczaniu zachowku nie uwzględnia się zapisów i poleceń, natomiast dolicza się do spadku, stosownie do przepisów poniższych, darowizny uczynione przez spadkodawcę”.

Zgodnie z art. 994 § 1 Kodeksu cywilnego „przy obliczaniu zachowku nie dolicza się do spadku drobnych darowizn, zwyczajowo w danych stosunkach przyjętych, ani dokonanych przed więcej niż dziesięciu laty, licząc wstecz od otwarcia spadku, darowizn na rzecz osób niebędących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku”.

Jeżeli Pani rodzice nie pozostawią nic w spadku lub pozostawią majątek, który w wyniku dziedziczenia przypadnie rodzeństwu, ale nie będzie on wyczerpywał należnego rodzeństwu zachowku, to rodzeństwo będzie mogło żądać zachowku.

Powołanie do spadku jednego z dzieci w drodze testamentu z pominięciem pozostałych dzieci a zachowek

Oczywiście rodzeństwo będzie mogło żądać zachowku również w sytuacji, gdy Pani rodzice pozostawią testamenty, którymi powołają Panią do spadku po sobie z pominięciem pozostałych dzieci.

Jeżeli mieszkanie zostałoby podarowane Pani dziecku (wnukowi rodziców), to Pani dziecko nie byłoby zobowiązane do zapłaty zachowku, ale tylko przy zachowaniu następujących warunków:

1. od dnia darowizny do chwili śmierci rodziców upłynie ponad 10 lat,
2. wnuk rodziców nie będzie spadkobiercą – nie zostanie powołany do spadku w testamencie albo jego matka (Pani) będzie żyła w chwili śmierci dziadków.

Jeżeli te warunki zostaną spełnione łącznie, to Pani dziecko nie będzie zobowiązane do zapłaty zachowku na rzecz spadkobierców ustawowych. Wynika to z tego, że jak już wspomniałem, zgodnie z art. 994 § 1 Kodeksu cywilnego „przy obliczaniu zachowku nie dolicza się do spadku drobnych darowizn, zwyczajowo w danych stosunkach przyjętych, ani dokonanych przed więcej niż dziesięciu laty, licząc wstecz od otwarcia spadku, darowizn na rzecz osób niebędących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku”.

Przeniesienie własności mieszkania za pomocą umowy dożywocia

Sposobem przeniesienia własności nieruchomości, który spowoduje, że Pani rodzeństwo nie będzie mogło ubiegać się o zachowek, może być przeniesienie własności mieszkania na Pani rzecz czy rzecz Pani dziecka za pomocą umowy o dożywocie.

Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, „jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”.

Według § 2 tego artykułu, „jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia”.

Umowa dożywocia a roszczenie o zachowek

Jeżeli rodzice zbędą na Pani rzecz mieszkanie w drodze umowy o dożywocie, to wówczas rodzeństwo nie będzie mogło ubiegać się o zachowek, ponieważ umowa o dożywocie nie jest nieodpłatnym przysporzeniem majątkowym (darowizną), lecz umową odpłatną.

Należy jednak pamiętać, że w przypadku odpłatnego zbycia mieszkania (a takim będzie przeniesienie własności mieszkania umową o dożywocie) przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (wykup mieszkania komunalnego), rodzice będą zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19% od dochodu powstałego w związku ze zbyciem mieszkania. Tym dochodem będzie różnica pomiędzy wartością mieszkania a wartością prawa dożywocia.

Pani rodzeństwo i ich zstępni nie mogliby rościć praw do spadku po rodzicach czy zachowku po nich w sytuacji, gdyby rodzeństwo zawarło z rodzicami umowy o zrzeczenie się dziedziczenia.

Zrzeczenie się dziedziczenia

Zgodnie z art. 1048 Kodeksu cywilnego „spadkobierca ustawowy może przez umowę z przyszłym spadkodawcą zrzec się dziedziczenia po nim. Umowa taka powinna być zawarta w formie aktu notarialnego”.

Stosownie zaś do art. 1049 § 1 Kodeksu cywilnego „zrzeczenie się dziedziczenia obejmuje również zstępnych zrzekającego się, chyba że umówiono się inaczej”.

„Zrzekający się oraz jego zstępni, których obejmuje zrzeczenie się dziedziczenia, zostają wyłączeni od dziedziczenia, tak jakby nie dożyli otwarcia spadku” (art. 1049 § 2).

Dzieci Pani rodzeństwa mogłyby wystąpić z roszczeniami o zachowek w sytuacji, w której ich rodzice, a zstępni Pani rodziców, nie dożyliby śmierci rodziców. Wówczas to wnuki Pani rodziców będą ich spadkobiercami ustawowymi.