Spory sąsiedzkie we wspólnocie mieszkaniowej

Prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej

Z opisu wynika, że dochodzi do konfliktów między Panem a właścicielką sąsiedniego mieszkania w bloku, w którym zarząd sprawuje wspólnota mieszkaniowa.

Do praw i obowiązków właścicieli mieszkań zastosowanie znajduje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z art. 12 ust. 1 tej ustawy – właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

Natomiast według art. 13 omawianej ustawy:

„1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

2. Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje”.

Jak z powyższego wynika, obowiązki właściciela lokalu są związane z utrzymaniem jego lokalu, utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz dotyczą kwestii zamieszkiwania w stanowiącym całość społeczno-gospodarczą organizmie, jakim jest nieruchomość zabudowana kilkoma budynkami wielolokalowymi, której właściciele „przymusowo” są zdani na wspólne zamieszkiwanie i współdziałanie dla dobra wspólnego.

Normatywna treść ust. 1 jest zróżnicowana; obowiązki finansowe właścicieli lokali obejmują z jednej strony te, które są związane z utrzymaniem ich lokalu i związane z udziałem w utrzymaniu nieruchomości wspólnej.

Korzystanie z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem

Wprawdzie zgodnie z art. 140 Kodeksu cywilnego – w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Jednak w uzasadnieniu uchwały z 28 sierpnia 1997 r. (III CZP 36/97) Sąd Najwyższy przypomniał, że treść art. 140 K.c. „zakreśla jednak granice uprawnień właściciela, w sposób generalny, wskazując, że właścicielowi wolno czynić ze swoją rzeczą wszystko, co nie jest zabronione przez ustawy, zasady współżycia społecznego i co nie pozostaje w sprzeczności ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa. Bardziej precyzyjne określenie treści prawa własności powinno zatem zostać dokonane z uwzględnieniem tych trzech kryteriów”. W przypadku wspólnoty mieszkaniowej „chodzi o sytuację specyficzną, w której istnieją wzajemne zależności pomiędzy współwłaścicielami lokali znajdujących się w tym samym budynku. Musi to prowadzić do powstania pewnych ograniczeń uprawnień poszczególnych właścicieli, zarówno gdy chodzi o prawo do wyodrębnienia lokalu, jak i – w większym stopniu – w odniesieniu do nieruchomości wspólnej”.

Sąd Najwyższy przypomniał również, że z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali wynika, że właściciel lokalu obowiązany jest korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania z niej przez innych współwłaścicieli. Ocena sposobu korzystania i jego skutków dla pozostałych współwłaścicieli musi być dokonana z uwzględnieniem konkretnych okoliczności.

Moim zdaniem wietrzenie (czasami) mieszkania z otwieraniem okna na klatce schodowej nie utrudnia korzystania innym z nieruchomości wspólnej (jakim jest właśnie m.in. klatka schodowa). Tym bardziej, że dla wspólnoty nie został uchwalony regulamin porządku domowego. Jeżeli Pana sąsiadka udowodni, iż zapachy z Pana lokalu są na tyle intensywne, że przechodzą do jej lokalu, to teoretycznie może wystąpić do sądu o zakaz takiego zachowania.

Stosownie do art. 144 Kodeksu cywilnego – właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Immisje, czyli negatywne skutki korzystania z nieruchomości przez jej właściciela odczuwalne w sąsiedniej nieruchomości

Powyższy przepis reguluje tzw. immisje, czyli negatywne skutki korzystania z nieruchomości przez jej właściciela odczuwalne w sąsiedniej nieruchomości. Immisje, w przeciwieństwie do fizycznego wtargnięcia na nieruchomość sąsiada, są działaniem na własnym gruncie.

Art. 144 ogranicza właściciela nieruchomości przez nakazanie mu powstrzymania się przy wykonywaniu prawa własności od takich działań lub zaniechań na nieruchomości, które zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich w stopniu przekraczającym pewną granicę w postaci przeciętnej miary wynikającej ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Art. 144 jest więc jednym z ustawowych wyznaczników treści i granic własności.

Należy jednak zaznaczyć, iż oddziaływanie pośrednie na nieruchomości sąsiedniej jest dopuszczalne, jeśli mieści się w granicach przeciętnej miary. Oceny przeciętnej miary dokonuje się według dwóch kryteriów: społeczno-gospodarczego przeznaczenia obu nieruchomości oraz stosunków miejscowych. Odnośnie do oceny przeciętnej miary w rozumieniu art. 144 wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z 22 listopada 1985 r., II CR 149/85, LexPolonica nr 296403 (OSNCP 1986, nr 10, poz. 162), stwierdzając, że musi być ona dokonana na podstawie obiektywnych warunków, panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osób, których przestrzeń w miejscu zamieszkania w następstwie dalszego budowania budynku mieszkalnego uległaby ograniczeniu (glosa do powołanego wyroku W.J. Katnera, NP 1988, nr 10-12, s. 209). Jak z tego wynika, chodzi tu o dokonanie oceny według normy obiektywnej, a nie subiektywnej wrażliwości czy potrzeb właścicieli poszczególnych nieruchomości.

Wystąpienie z powództwem o zaprzestanie immisji

Z Pana relacji wynika, że zapach wydobywający się z mieszkania podczas jego wietrzenia przeszkadza tylko jednej sąsiadce, inni nie mają z tym problemu, więc moim zdaniem nie ma tutaj podstaw do wystąpienia z powództwem o zaprzestanie immisji, jeżeli raz na jakiś czas mieszkanie będzie przewietrzone.

Co do fotografowania Państwa bez Państwa zgody – nie jest to zabronione, jeżeli nie dotyczy to szczególnych okoliczności (np. sytuacje intymne). Z opisanej sytuacji wynika, że żadna sytuacja szczególna nie zaistniała. Zabroniona jest jedynie publikacja wizerunku osoby bez jej zgody. Zaznaczyć należy, że wizerunek jest dobrem osobistym i podlega ochronie, a w razie bezprawnego wykorzystania wizerunku można podjąć kroki prawne wynikające z Kodeksu cywilnego.

Jeżeli jednak sąsiadka fotografuje Pana kuchnię, to oznacza, że wchodzi do Pana lokalu bez pozwolenia, to możemy mieć do czynienia z przestępstwem naruszenia miru domowego.

Przestępstwo naruszenia miru domowego

Zgodnie z art. 193 Kodeksu karnego – kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.

Przestępstwo to polega na wdarciu się do cudzego domu, mieszkania lub innej chronionej przestrzeni, wbrew woli dysponenta danego pomieszczenia. Wdarcie się oznacza przełamanie woli osoby uprawnionej, akcent jest położony na zachowanie się sprzeczne z wolą uprawnionego, a nie na fizyczne przełamanie przeszkody. Wtargnięcie do cudzego mieszkania lub innego miejsca chronionego oznacza wszelkie formy przedostania się na cudzą przestrzeń chronioną (tak słusznie wyrok SA w Katowicach z 26 kwietnia 2007 r., II AKa 57/07, LexPolonica nr 2626322, Lex nr 327 609). Przełamanie woli oraz zastosowanie siły fizycznej mogą wystąpić łącznie, gdy sprawca wdarł się do przestrzeni chronionej przy użyciu przemocy.

Również nieopuszczenie miejsca chronionego wbrew żądaniu stanowi przestępstwo. Sprawca mógł znaleźć się w tym miejscu pierwotnie w sposób uprawniony lub pod fałszywym pozorem. Wbrew żądaniu gospodarza domu miejsca tego nie opuszcza. Istota obu form naruszenia nietykalności cudzego mieszkania (naruszenia miru domowego) polega na działaniu wbrew woli osoby uprawnionej. Uprawnioną do dysponowania danym miejscem jest osoba, której przysługują uprawnienia do dysponowania nim.

Reasumując, najlepiej załagodzić sprawę poprzez wyjaśnienie sytuacji niż dążyć do eskalacji napięcia. Proszę też raczej ugodowo starać się żyć z innymi sąsiadami, gdyż w ostateczności, według artykułu 16 ustawy o własności lokali – wspólnota mieszkaniowa może żądać w drodze procesu sprzedaży lokalu przez sąsiada, który w sposób uporczywy czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym. Nie jest to eksmisja sensu stricto, a jest to wyjątek od zasady poszanowania własności – mieszkanie zostanie w takiej sytuacji wystawione na licytację. Decyzję o usunięciu kłopotliwego lokatora może podjąć wspólnota mieszkaniowa, jednak może uczynić to wyłącznie jednogłośnie. Oznacza to, że bez zgody zainteresowanego nie można go z mieszkania usunąć, chyba że uchwałę wspólnoty zastąpi orzeczenie sądu. Wówczas jednak wniosek w tej sprawie muszą złożyć osoby, których udziały wynoszą co najmniej połowę. Powództwo przeciwko właścicielowi lokalu mieszkalnego wytacza wówczas zarząd wspólnoty. W opisanym przypadku jest to jednak mało prawdopodobne.