Spór o sprzedaż wspólnej nieruchomości

Zniesienie współwłasności nieruchomości

Współwłasność jest niestety problematyczną kwestią, ale jest wyjście z sytuacji, którą Pan opisał.

Rozumiem, że dom i mieszkanie stanowi poniekąd masę spadkową. Jako współwłaściciel może Pan rozporządzić jedynie własnym udziałem – może Pan go sprzedać lub darować – według własnego uznania. Niestety nie może Pan zmusić brata do sprzedaży nieruchomości.

Jednocześnie jednak ma Pan prawo żądać zniesienia współwłasności czy działu spadku.

Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić”.

Są dwie możliwe drogi – jedna to umowne zniesienie współwłasności, a jeśli jest to niemożliwe – sądowe zniesienie współwłasności.

Dział umowny lub sądowy powinien w zasadzie objąć całość spadku. Przedmiotem podziału są jednak tylko aktywa, podział pasywów jest konsekwencją dokonanego podziału aktywów (Sąd Najwyższy, wyraźnie wskazuje, że w postępowaniu działowym nie można dzielić długów spadkowych – por. orzeczenie z dnia 26.01.1972 r., sygn. akt III CRN 477/71, OSPiKA 1972, nr 9, poz. 174 oraz orzeczenie z dnia 12.01.1978 r., sygn. akt III CRN 333/77, niepubl., a także orzeczenie z dnia 20.09.2000 r., sygn. akt I CKN 295/2000, OSNC 2001, nr 2, poz. 32).

Umowny podział majątku spadkowego

Dokonanie podziału majątku spadkowego w drodze zawarcia umowy możliwe jest jedynie przy istnieniu zgodnej woli wszystkich współspadkobierców zarówno co do formy podziału, jak i sposobu jego dokonania.

Art. 1037 § 1 K.c. wymaga, aby umowa została zawarta pomiędzy wszystkimi spadkobiercami. Żądanie chociażby jednego spośród nich, aby sprawę rozstrzygnął sąd, wyłącza możliwość dokonania umownego działu spadku.

W takiej sytuacji pozostanie Panu droga sądowa.

Do sądu należy złożyć wniosek o zniesienie współwłasności i rozważyć, która z opcji będzie dla Pana korzystniejsza.

Zgodnie z art. 212 K.c.:

„§ 1. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.

§ 2. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego”.

Sposoby wyjścia ze współwłasności nieruchomości

Jeżeli zachodzi brak warunków do wydania postanowienia o zniesieniu współwłasności na podstawie zgodnego oświadczenia woli współwłaścicieli, a podział w naturze jest dopuszczalny, to sąd dokonuje go, wydzielając części nieruchomości odpowiadające wartością udziałom współwłaścicieli, biorąc pod uwagę wszystkie okoliczności mające wpływ na sposób podziału zgodnie z interesem społeczno-gospodarczym.

Pierwszym sposobem zniesienia współwłasności jest podział fizyczny – brak współpracy między współwłaścicielami zwykle stanowi przeszkodę, mieszkania w bloku także nie da się fizycznie podzielić, ale być może brat będzie zainteresowany otrzymaniem jednej z nieruchomości i rozliczeniem spłaty z tytułu wyrównania udziałów.

Zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego (art. 617) „we wniosku o zniesienie współwłasności należy dokładnie określić rzecz mającą ulec podziałowi oraz przedstawić dowody prawa własności”.

Wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości

Wniosek o zniesienie współwłasności może złożyć każdy ze współwłaścicieli lub spadkobierca współwłaściciela (art. 210 i 922 § 1 K.c.).

Wniosek o zniesienie współwłasności musi spełniać wszystkie wymagania stawiane wnioskowi o wszczęcie postępowania nieprocesowego (art. 511 Kodeksu postępowania cywilnego).

Do wniosku o wszczęcie postępowania nieprocesowego należy dołączyć tyle jego odpisów, ilu jest uczestników postępowania (por. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 01.02.1950 r., sygn. akt Po.C. 305/49, PN 1950, nr 7-8, s. 128).

Jeśli ani brat, ani Pan nie będziecie zainteresowani otrzymaniem nieruchomości albo spłatą – sąd da Panom czas, powiedzmy 3 miesiące, na sprzedaż nieruchomości na wolnym rynku. Jeśli ta operacja się nie powiedzie, sąd zarządzi sprzedaż, ale wówczas niewątpliwie straci Pan na kwocie, którą może Pan uzyskać – z racji procedury i związanych z nią kosztów. Korzystniej jest otrzymać w wyniku takiego podziału jedną z nieruchomości i samemu dokonać jej zbycia na wolnym runku.