Spór ze Spółdzielnią Mieszkaniową o ogródek przy mieszkaniu na parterze

Przepisy o współwłasności a wspólna infrastruktura

Z uwagi na doświadczenie (w tym dotyczące funkcjonowania niektórych spółdzielni mieszkaniowych), proszę zastanowić się nad tym, czym jest Pan zainteresowany bardziej, by sprawy danej Wspólnoty Mieszkaniowej były prowadzone zgodnie z prawem, czy też Pańskim priorytetem jest tak zwany święty spokój. Bowiem nawet pobieżna lektura przesłanych przez Pana materiałów przemawia za podejmowaniem prób wyjaśnienia sytuacji; jednakże Pańska strategia (którą zalecam opracować) powinna uwzględniać także potencjalne koszty Pańskich działań. Już sam początek odnośnego regulaminu można traktować jako „sygnał alarmowy”. Mam na uwadze jakieś dziwaczne określenie współwłasności odnośnie do „infrastruktury wspólnej”; dla stwierdzenia dziwaczności wystarczy samo zestawienie postanowień regulaminowych z przepisami o współwłasności (od art. 195 do art. 221 K.c.), chociaż można to ukazać dokładniej.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – wspomniane w art. 244 K.c. oraz dokładniej uregulowane w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych – jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych (art. 224 i następne K.c.). Prawo to oznacza, że właścicielem budynku jest spółdzielnia mieszkaniowa, zaś spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (należącego do spółdzielni mieszkaniowej) przysługuje komuś innemu. Da się uzasadnić twierdzenie o współwłasności z udziałami właścicieli lokali (w tym spółdzielni mieszkaniowej). Skąd jednak stanowisko, jakoby także inne osoby były współwłaścicielami?

Zarządzanie nieruchomością wspólną spółdzielni mieszkaniowej przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej

Zdarzają się różne sytuacje. Odnośny „porządek domowy” (a właściwie osiedlowy) nie wskazuje lokalizacji – odnośną Spółdzielnię Mieszkaniową da się zlokalizować. Za właściwe uznałem sprawdzenie zagadnień geodezyjnych. Niestety w Geoportalu trudno jest ustalić działki ewidencyjne w odnośnym rejonie. Na szczęście portal miejski pozwala zauważyć, że siedziba odnośnej SM znajduje się w jednym z kilku budynków, które znajdują się na jednej działce ewidencyjnej. To zaś pozwala wnioskować, że na danym terenie znajduje się jedna wspólnota mieszkaniowa – być może owa Spółdzielnia Mieszkaniowa zajmuje się również sprawami innych wspólnot mieszkaniowych. Zajmowanie się sprawami odnośnej nieruchomości wspólnej – z udziałami w niej właścicieli lokali w kilku budynkach – może być racją bytu tejże Spółdzielni Mieszkaniowej; wskazuje na to jej „rys historyczny” – być może nawet założono ją z uwagi na uchwaloną w 1994 r. ustawę o własności lokali.

Kategorią podstawową (w powyższym zakresie) jest wspólnota mieszkaniowa, zaś jej sprawami można zajmować się w różny sposób oraz w różnym charakterze. Według art. 18 ustawy o własności lokali regułą jest zarządzanie nieruchomością wspólną spółdzielni mieszkaniowej przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Niestety, w jej przepisach o odrębnej własności lokalu – art. 18 i następne ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – znalazły się przepisy, na podstawie których spółdzielnie mieszkaniowe otrzymują spore możliwości zarządzania nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych, powstałych na bazie budynków „pospółdzielczych”. Tytułem przykładu, art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi: „Zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26. Przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z wyjątkiem art. 22 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio.”. Oczywiście, można podejmować próby „wyzwolenia” wspólnoty mieszkaniowej spod „kurateli” spółdzielni mieszkaniowej. Czy jednak w przypadku wspólnoty mieszkaniowej z kilkoma blokami mieszkalnymi formalnie skuteczne działania z tego zakresu okazałyby się merytorycznie sensowne? Przecież mogłoby dojść do tego, że organa Wspólnoty Mieszkaniowej działałyby w sposób właściwy licznym spółdzielniom mieszkaniowym.

Uprawnienia właścicieli lokali i ochrona posiadania

Merytorycznie, Pańska argumentacja jest sensowna – zwłaszcza dotycząca właścicieli lokali i ich uprawnień oraz ochrony posiadania (art. 342 i następne K.c.). Jednakże proszę pamiętać o tym, że ustawodawca jest skłonny do „krzyżowania” spółdzielni mieszkaniowych ze wspólnotami mieszkaniowymi; być może nawet symbolicznym przejawem tego problemu jest uprawnienie właścicieli lokali do stawania się członkami spółdzielni mieszkaniowej (art. 23 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) – jakby chciano zdegradować rangę wspólnot mieszkaniowych (zwłaszcza bazujących na budynkach „pospółdzielczych”).

Kto może rozebrać ogrodzenie ogródka?

Jeżeli ogrodzenie ogródka jest Pańskie, to nikt nie powinien dokonywać jego zaboru lub niszczenia – w grę mogłyby wchodzić nie tylko przepisy z zakresu ochrony własności (art. 222 K.c. w pierwszej kolejności), ale nawet przepisy Kodeksu karnego (K.k.), np. art. 278 K.k. (w którym stypizowano przestępstwo kradzieży). Jeżeli zaś odnośne ogrodzenie należy do rzeczonej Spółdzielni Mieszkaniowej lub (faktycznie jej podlegającej Wspólnoty Mieszkaniowej), to rozebranie lub przemieszczenie tegoż ogrodzenia przez kogoś na polecenie lub zlecenie owej SM byłoby przejawem wykonywania uprawnień właścicielskich. Po rozebraniu rzeczonego ogrodzenia (niezależnie od innych aspektów) zapewne wszyscy właściciele lokali (w danej Wspólnocie Mieszkaniowej) uzyskaliby szersze możliwości korzystania z nieruchomości wspólnej (art. 3 ustawy o własności lokali) – a korzystanie z nieruchomości wspólnej jest jednym z uprawnień właścicieli lokali (art. 12 ustawy o własności lokali, art. 206 K.c.).

Korzystanie z części nieruchomości wspólnej z wyłączeniem innych właścicieli

Pan jest jednym z zapewne wielu właścicieli lokali w odnośnej Wspólnocie Mieszkaniowej. Jeżeli Pan chce (nadal) korzystać z części nieruchomości wspólnej z wyłączeniem innych właścicieli lokali, to powinny z tym wiązać się właściwe rozliczenia (szczególnie art. 207 K.c.). Właściwym sposobem podjęcia decyzji o wydzieleniu „stref wyłącznych” w ramach nieruchomości wspólnej może być uchwała właścicieli lokali, ale (szczególnie z uwagi na art. 22 ustawy o własności lokali) trudno wskazywać poważne nadużycie w przypadku decydowania o tym przez zarząd lub zarządcę nieruchomości wspólnej. Osoby proponujące Panu podpisanie odnośnej umowy prawdopodobnie wiedzą, dlaczego propozycja dotyczy „umowy dzierżawy” (w dodatku ze wspomnieniem o jakimś „najemcy”, a nie wyłącznie dzierżawcy) – skoro ustawodawca w art. 206 K.c. przewidział możność zawierania umów o podział rzeczy wspólnej do korzystania (tak zwany podział quoad usum). Być może osoby te znają także przyczyny ogólnikowego traktowania ruchomości (jest różnica między jakimś „gratem” a stolikiem lub leżakiem). Osoby te zapewne wiedzą także, dlaczego rzeczony regulamin odbiega od przepisów ustawowych.

Metoda obrony przez powołanie się na „prawa kotów” wydaje się mało skuteczna. Określone „domki” lub inne podobne urządzenia mogą funkcjonować, ale nie ma ustawowych obowiązków ich ustawiania – zwłaszcza w „indywidualnych ogródkach”. Oczywiście można problem przedstawić jakiejś organizacji społecznej lub „ekopatrolowi” (często funkcjonującemu w ramach Straży Miejskiej), ale dbałość o koty nie zapewni Panu korzystania z indywidualnego ogródka (szczególnie bezpłatnie).

Zawieranie umów w imieniu wspólnoty mieszkaniowej

W imieniu wspólnot mieszkaniowych umowy podpisuje na ogół ten, kto prowadzi sprawy określonej wspólnoty – zarząd, zarządca lub administrator; skrajnie niewiele kategorii spraw powinno być załatwianych z udziałem wszystkich właścicieli lokali. Jeżeli owa SM pełni funkcję zarządcy (co wydaje się prawdopodobne), to jest uprawniona zawrzeć z Panem umowę określającą warunki korzystania z ogródka. Pytanie, czy powinna to być umowa dzierżawy? Jest taka swoboda (niekiedy wprost bliska chaosowi), że zawiera się różne umowy w bardzo podobnych sytuacjach; niekiedy (kąśliwie rzecz ujmując) można by stwierdzić: „co wymyślą, to napiszą”. Po co najem lub dzierżawa w przypadku umowy ze współwłaścicielami (np. nieruchomości wspólnej), skoro w art. 206 K.c. przewidziano umowę dotyczącą podziału rzeczy wspólnej do korzystania?

Ugodowe rozwiązanie problemu korzystania z ogródka

Uprawnienie do korzystania z nieruchomości wspólnej może mieć swe ograniczenia. Po co na przykład każdemu klucz do hydroforni, węzła cieplnego lub pomieszczeń związanych z utrzymaniem porządku (gdzie przechowuje się substancje dla zdrowia szkodliwe)? Jednak każdy na ogół jest uprawniony rozłożyć kocyk i rozkoszować się piękną pogodą. W przypadku nieruchomości wspólnych każdy inny właściciel lokalu może to robić np. przy oknach Pańskiego mieszkania. Proszę rozważyć zawezwanie do próby ugodowej (art. 184 – art. 186 K.p.c.), co mogłoby doprowadzić do zawarcia ugody pomiędzy Panem a SM (art. 917 K.c., art. 918 K.c.) i do sformułowania treści umowy, jaką przewidziano w art. 206 K.c. W grę może wchodzić także postępowanie cywilne (rzeczywiście w opisanej sytuacji sporne).