Spór o opłatę roczną za użytkowanie wieczyste, jak się bronić przed podwójnym opodatkowaniem?• Data: 29-07-2024 • Autor: Monika Jakubas |
|
Przedmiotem sprzedaży była nieruchomość gruntowa będąca w użytkowaniu wieczystym. Strony (kupujący i sprzedający) ustalili pomiędzy sobą, kto płaci opłatę roczną za wieczyste użytkowanie, i zgodnie z tymi ustaleniami opłaty zostały wykonane. Przy czym przy pierwszej sprzedaży te ustalenia były pisemne (nie ustne) pomiędzy stronami i zostały ujęte w akcie notarialnym, a przy drugiej sprzedaży te ustalenia były ustne pomiędzy stronami i nie zostały ujęte w akcie notarialnym. Wynik za każdym razem był taki sam. Wszystkie opłaty zostały do starostwa zapłacone i saldo w starostwie się zgadza, ale starostowo podało do sądu sprzedającego, mimo że za ten rok kupujący zrobił opłatę. Jakich argumentów użyć w odpowiedzi na pozew, żeby uniknąć podwójnego opodatkowania i obronieniem przed próbą wyłudzenia ze strony starostwa? Na jakie podstawy prawne i na jakie orzecznictwo można się powołać? |
|
Zmiana użytkownika wieczystegoTytułem wstępu powołam stan prawny, jaki spowodował wniesienie sprawy do sądu, a następnie poproszę Państwo o uściślenie kliku informacji. Nowelizacją z dnia 23 września 2017 r. do art. 71 ustawy o gospodarce nieruchomościami został dodany ust. 7, zgodnie z którym „w przypadku gdy nastąpiła zmiana użytkownika wieczystego w wyniku przeniesienia prawa użytkowania wieczystego, opłatę roczną pobiera się w całości od osoby będącej użytkownikiem wieczystym nieruchomości w dniu 1 stycznia roku, za który obowiązuje opłata”.
Jak wskazuje orzecznictwo i doktryna, jest to przepis bezwzględnie obowiązujący i nie można zmienić jego skutku zapisami umowy przenoszącej prawo użytkowania wieczystego. Tak wskazał Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia maja 2018 r., sygn. akt. V ACa 450/17, LEX 2514646:
„Niezależnie od ustaleń, jakie strony zawarły w umowach o zbyciu prawa użytkowania wieczystego, użytkownik, któremu prawo to przysługiwało w dniu 1 stycznia danego roku, nie może skutecznie uchylić się od obowiązku dokonania wpłaty opłaty rocznej na rzecz właściciela gruntu. Postanowienia umów dotyczących zbycia prawa użytkowania wieczystego mogą jedynie stanowić podstawę odrębnego dochodzenia roszczeń między stronami takich umów”.
Z uwagi na powyższe prawdopodobnie starostwo tak usilnie dochodzi opłaty od Państwa, ale na gruncie przedstawionego przez Panią stanu faktycznego mam pytania:
1. Czy po wezwaniach do zapłaty, jakie domniemywam były do Państwa przesyłane przed złożeniem pozwu o zapłatę, przedkładali Państwo jakieś wyjaśnienia pisemne w tym oświadczenie nabywcy, że zapłacił opłatę roczną za rok, w którym zgodnie z przepisami powinna ta opłata zostać opłacona w całości przez Państwo? 2. Czy dysponują Państwo potwierdzeniem przelewu od nabywcy, na którym skazany jest rok, za który wniesiona została opłata? 3. Czy mają Państwo możliwość wezwać na świadka nabywcę prawa użytkowania wieczystego, aby potwierdził treść ustnej umowy miedzy Państwem? Umowa w formie ustnejNiezależnie od odpowiedzi na powyższe pytania (chociaż lepiej żeby te odpowiedzi brzmiały: TAK) wyjściem, jakie widzę, i argumentacją, jaką należy podnieść, jest powołanie się na umowę o świadczenie przez osobę trzecią, która została opisana w art.391 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym: „Jeżeli w umowie zastrzeżono, że osoba trzecia zaciągnie określone zobowiązanie albo spełni określone świadczenie, ten, kto takie przyrzeczenie uczynił, odpowiedzialny jest za szkodę, którą druga strona ponosi przez to, że osoba trzecia odmawia zaciągnięcia zobowiązania albo nie spełnia świadczenia. Może jednak zwolnić się od obowiązku naprawienia szkody spełniając przyrzeczone świadczenie, chyba że sprzeciwia się to umowie lub właściwości świadczenia”.
Czyli w poprzedniej umowie przeniesienia prawa użytkowania wieczystego można powiedzieć, że mieli Państwo zawartą taką umowę dodatkową w formie pisemnej, a nawet notarialnej, a przy drugiej umowie została ona zawarta w formie ustnej (nie jest odnośnie niej wymagana żadna forma szczególna, więc jest ważna) i została wykonana skoro nabywca zapłacił należną opłatę roczną. Co więcej, zapłata została dokonana zanim powstał obowiązek zapłaty opłaty rocznej za kolejny rok użytkowania wieczystego, jak rozumiem, opłata została dokonana przed 1 styczniem roku następnego po zbyciu.
Co więcej, zgodnie z art. 356 § 2: „jeżeli wierzytelność pieniężna jest wymagalna, wierzyciel nie może odmówić przyjęcia świadczenia od osoby trzeciej, chociażby działała bez wiedzy dłużnika,].
Odnośnie opłaty rocznej za rok, w którym to Państwo byli w dniu 1 stycznia użytkownikami wieczystymi, nowy użytkownik wieczysty jest tak naprawdę osobą trzecią, która uiściła opłatę roczną w Państwa imieniu.
W świetle art. 71 ustawy o gospodarce nieruchomościami wobec niego powstał obowiązek zapłacenia opłaty roczne dopiero w dniu 1 stycznia kolejnego roku, i z uwagi na to, że termin zapłaty to 31 marca każdego roku, roszczenie to stało się wymagalnego dopiero 1 kwietnia roku następnego po zbyciu.
Podsumowanie:
PrzykładySprzedaż z pisemnymi ustaleniami Pan Jan sprzedawał działkę będącą w użytkowaniu wieczystym Pani Annie. Przed zawarciem transakcji, oboje zgodzili się, że to Pani Anna pokryje roczną opłatę za wieczyste użytkowanie za dany rok. Ustalili to pisemnie i zawarli stosowny zapis w akcie notarialnym. Po sprzedaży, Pani Anna terminowo dokonała opłaty rocznej do starostwa. Mimo to, starostwo pozwało Pana Jana, domagając się opłaty rocznej za rok, w którym sprzedał nieruchomość. W odpowiedzi na pozew, Pan Jan przedstawił akt notarialny i potwierdzenie przelewu od Pani Anny, argumentując, że zobowiązanie zostało już uregulowane przez nową właścicielkę.
Ustne ustalenia między stronami Pan Marek sprzedał swoją działkę w użytkowaniu wieczystym Panu Pawłowi. Ustalili ustnie, że opłatę roczną za wieczyste użytkowanie za bieżący rok zapłaci Pan Paweł. Pan Paweł dokonał wpłaty do starostwa, lecz po pewnym czasie Pan Marek otrzymał wezwanie do zapłaty od starostwa i ostatecznie został pozwany. Pan Marek w odpowiedzi na pozew przedstawił potwierdzenie przelewu od Pana Pawła oraz wezwał go na świadka, aby potwierdził treść ich ustaleń. Pan Marek argumentował, że zgodnie z art. 391 Kodeksu cywilnego, umowa ustna jest ważna i opłata została już uregulowana.
Skutki prawne zmiany użytkownika wieczystego Pani Katarzyna sprzedała działkę będącą w użytkowaniu wieczystym Panu Michałowi. Zgodnie z ustaleniami, Pani Katarzyna miała zapłacić opłatę roczną za wieczyste użytkowanie za rok, w którym sprzedaż miała miejsce, ale opłatę faktycznie uiścił Pan Michał. Pani Katarzyna otrzymała pozew od starostwa, mimo że Pan Michał dokonał płatności. W odpowiedzi na pozew, Pani Katarzyna powołała się na art. 356 § 2 Kodeksu cywilnego, argumentując, że starostwo nie mogło odmówić przyjęcia opłaty od osoby trzeciej (Pana Michała), a opłata została dokonana w terminie i zgodnie z przepisami. Pani Katarzyna przedstawiła także potwierdzenie przelewu od Pana Michała. PodsumowanieZmiana użytkownika wieczystego wiąże się z określonymi obowiązkami w zakresie opłat rocznych, które mogą być przedmiotem sporów prawnych. Kluczowe jest jasne ustalenie, kto pokrywa te opłaty oraz posiadanie odpowiednich dowodów, jak akty notarialne czy potwierdzenia przelewów. W razie sporu, przepisy prawa cywilnego i administracyjnego, takie jak art. 391 oraz art. 356 § 2 Kodeksu cywilnego, mogą być podstawą do obrony przed roszczeniami starostwa. Oferta porad prawnychOferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w sporządzaniu pism, aby skutecznie bronić Twoich interesów w sprawach związanych z użytkowaniem wieczystym. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać wsparcie na każdym etapie procesu prawnego. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem. Źródła:1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia maja 2018 r., sygn. akt. V ACa 450/17
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając formularz poniżej ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online O autorze: Monika Jakubas |
|
