Spór o odszkodowanie za działkę pod drogę, czy gmina może przejąć grunt bez wpisu w księgach wieczystych?

Zasady wydzielania działek pod drogi publiczne

Znalazł się Pan w cokolwiek dziwnej sytuacji, ale miałam już podobną sprawę i wiem, jak w praktyce postępują gminy. Na początek opiszę jednak stan prawny, a następnie przedstawię, co można w tej sprawie zrobić.

Sam art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n ) jest lakoniczny i nie nakłada niestety na gminy terminów na zgłoszenie do ksiąg wieczystych nabycia własności, nie ponoszą żadnych negatywnych konsekwencji tego, że nie składają takich wniosków. Przywołajmy treść tego przepisy:

Art. 98. 1. Działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe – z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych.

2. Właściwy organ składa wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej praw gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa do działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Podstawą wpisu tych praw do księgi wieczystej jest ostateczna decyzja zatwierdzająca podział.

3. Za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Odszkodowanie tak, ale dopiero po ujawnieniu w KW właściciela działki, czyli gminy

Większość gmin uznaje, że o odszkodowanie można wnioskować w takim wypadku dopiero po ujawnieniu przejścia własności na gminę w drodze wpisu w księdze wieczystej (mam takie pismo od gminy w sprawie klienta, gdzie gmina X wprost w ten sposób odpisała na wniosek o odszkodowanie), stąd dopóki takiego wpisu nie ma, tak naprawdę nie następują praktyczne skutki związane z przejściem własności. Za tym opowiedział się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 28 lutego 2018 r., sygn. akt II SA/Gd 703/17, opubl. LEX nr 2464882:

Decyzja zatwierdzająca podział stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej, o czym stanowi art. 98 ust. 2 u.g.n. Przejście działek pod drogi publiczne na podstawie art. 98 u.g.n. jest więc rozstrzygane przez sąd powszechny w sprawie o wpis prawa własności w księdze wieczystej, względnie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Dopiero ujawnienie w księdze wieczystej własności podmiotu publicznego daje podstawę do powoływania się w obrocie prawnym na zdarzenie przejścia działki z mocy prawa na rzecz takiego podmiotu. [W tym wyroku Sąd powołał się na wcześniejszy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 sierpnia 2014 r., sygn. akt I OSK 1857/14.]

Stąd wynika praktyczny fakt, że przez te wszystkie lata mógł Pan ustanowić służebność dla sąsiada, a także płacił podatek od nieruchomości. Wynika to z pewnej luki w przepisach. Gminy często nie ujawniają w księgach wieczystych przejścia własności z mocy prawa, dopóki nie jest im to potrzebne np. w związku z rozbudową drogi.

Nie powinien Pan mieć też pretensji do brata, jestem przekonana, że nie wiedział, jakie będą konsekwencje prawne złożenia podpisu pod wnioskiem o podział.

Jeśli chodzi o kwestie odszkodowawcze, to gmina niestety może mieć rację – dopóki brat żyje, on może złożyć wniosek, bo w chwili przejścia własności z mocy prawa (ostatecznej decyzji podziałowej) on był właścicielem. Wpis do księgi wieczystej, chociaż daje możliwość wniesienia o odszkodowanie, jest deklaratoryjny, tzn. tylko potwierdza, że doszło do przejścia własności, a nie powoduje jej przejścia. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 sierpnia 2023 r., sygn. akt I OSK 1203/22 czytamy:

Wykładnia literalna art. 98 ust. 3 u.g.n. wskazuje na to, że podmiotem uprawnionym do domagania się odszkodowania jest wyłącznie osoba, której bezpośrednio dotyczyły skutki wywłaszczenia. Równocześnie ustawa w żadnym przepisie nie wypowiada się co do następstwa osoby wywłaszczonej. Wskazywanie jako osoby uprawnionej do odszkodowania wyłącznie osoby, której bezpośrednio dotyczyły skutki wywłaszczenia, oraz brak regulacji dotyczącej następstwa prawnego, są wspólną cechą rozwiązań zawartych w różnych ustawach, a dotyczących osoby uprawnionej do otrzymania odszkodowania z tytułu wywłaszczenia.

Wnioski

Z pisma, które otrzymał Pan od gminy, wynika, że mieli wiedzę o zmianie właściciela i że Pan nim jest od 2014 r. Przyznam, że stopień zaniedbania w tej gminie jest niezwykły – nieprzyznawanie się do działki przez tyle lat, kiedy Pan opłacał za nią podatki… Nie zmienia to jednak faktu co do samego przejścia własności. Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. Pan zaś nabył przedmiotową działkę w drodze darowizny.

Zatem działka jest już własnością gminy (brakuje tylko deklaratoryjnego wpisy w księdze wieczystej) – natomiast otwarte zostają następujące tematy:

• odzyskanie podatku od nieruchomości za 10 lat;
  oraz
• wniosek o odszkodowanie.

Pomimo cytowanych powyżej wyroków sądów administracyjnych, pragnę zaznaczyć, że być może mógłby Pan – z uwagi na okoliczności tej sprawy – uzyskać odszkodowanie zamiast brata. Sądy mówią tu o osobie, której bezpośrednio dotyczą skutki wywłaszczenia, ale nie jestem w stanie na 100% określić, jakie by było rozstrzygnięcie sądu w Pana sprawie.

Jakie podjąć kroki?

Co należałoby teraz zrobić? Przede wszystkim wystosować pismo do gminy z wnioskiem o zwrot podatku od nieruchomości za czas od 2014 r. wraz z odsetkami. To pierwsze pismo. A w drugim piśmie wnioskować o odszkodowanie od gminy (wysokość którego strony określą w drodze rokowań). W uzasadnieniu wskaże Pan na powołane wyżej wyroki sądów i to, że nie był Pan właścicielem w chwili decyzji podziałowej, ale Pana jako nabywcę dotknęły skutki przejęcia gruntu. Bowiem cały czas był Pan przekonany, że jest właścicielem, gdyż nie zostało to ujawnione w KW. Proszę wskazać, że jeśli gmina nie podejmie działań w celu porozumienia się co do wysokości odszkodowania, to wystąpi Pan do starosty o ustalenie odszkodowania w drodze decyzji administracyjnej. Zobaczymy, co gmina odpisze. Oczywiście możliwe, że starosta także wskaże, że własność gminy nie została wpisana do ksiąg wieczystych i że odszkodowanie należy się bratu, ale temat musi zostać w jakiś sposób rozpoczęty, a od takiej decyzji służy odwołanie do wojewody. Może się Pan także porozumieć z bratem, że on wystąpi o odszkodowanie, a następnie je Panu odda (w drodze np. darowizny), w zależności od Panów stosunków.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147

3. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 28 lutego 2018 r., sygn. akt II SA/Gd 703/17, opubl. LEX nr 2464882