Spór o miejsca parkingowe we wspólnocie mieszkaniowej, prawa właścicieli a roszczenia najemców

Utworzenie parkingu na terenie wspólnoty

Niestety, ale współwłaściciel TBS ma rację. Jeżeli bowiem miejsca parkingowe znajdują się na terenie objętym współwłasnością każdego mieszkańca i zostały utworzone ze środków wspólnych, to każdy współwłaściciel powinien posiadać do nich dostęp, bowiem w przypadku odmowy zachodzi możliwość naruszenia prawa własności takiego współwłaściciela.

Jak słusznie wskazano, zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego „każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”.

Ponieważ współwłasność jest postacią własności, środki jej ochrony, do których przede wszystkim należy roszczenie windykacyjne (art. 222 § 1), mogą być stosowane także przez współwłaścicieli. Roszczenie to może być skierowane przeciw osobie trzeciej, ale również przeciw współwłaścicielowi, jeżeli zawładnął on rzeczą i uniemożliwia korzystanie i posiadanie innemu współwłaścicielowi.

Wydanie kluczyków do miejsc parkingowych

Zgodnie z treścią art. 222 § „właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą (powództwo windykacyjne) Funkcją roszczenia windykacyjnego jest ochrona prawa własności (i tylko prawa własności)”.

Artykuł 222 § 1 stanowi, że właściciel może żądać od innej osoby wydania mu jego rzeczy, przez co odsyła do pojęcia rzeczy w rozumieniu art. 45. Tym samym roszczenie windykacyjne nie chroni praw innych niż prawo własności ruchomości i nieruchomości, w szczególności nie chroni praw, nawet najszerszych, na innych dobrach majątkowych prawnie chronionych (por. wyr. SN z 21.10.2010 r., sygn. akt IV CSK 118/10).

Jak wskazuje opinia orzecznictwa i doktryny bezprawne pozbawienie właściciela władania rzeczą jest najbardziej jaskrawym sposobem naruszenia tych uprawnień i zarazem prawa własności. Tego rodzaju naruszenie uprawnień właścicielskich powoduje powstanie roszczenia windykacyjnego. Dzięki roszczeniu windykacyjnemu właściciel na podstawie swego prawa może żądać wydania rzeczy.

Dlatego też, jeżeli obecnie jeden ze współwłaścicieli został odsunięty od posiadania części nieruchomości wspólnej, jak najbardziej przysługuje mu powyższe roszczenie.

Współwłaściciel może posiadać i korzystać z całej rzeczy, bowiem jego prawo ma za przedmiot całą rzecz, nie zaś jej fizyczną część. Z uwagi na to, że prawo każdego współwłaściciela jest takie samo, zakres posiadania i korzystania musi uwzględniać tę specyfikę. Nie oznacza to jednak mechanicznego łączenia problemu współposiadania z wielkością udziału, jak trafnie wyjaśnił to SN w wyr. z 27.4.2001 r. (sygn. akt III CKN 21/99)

Jedyną możliwością w Państwa przypadku, aby przydzielić miejsca parkingowe, jest dokonanie podziału quad usum, czyli wyodrębnienia na podstawie umowy konkretnych części wspólnych do posiadania konkretnych współwłaścicieli. Niniejsze jednak wymaga umowy pomiędzy współwłaścicielami.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 października 2010 r., sygn. akt IV CSK 118/10
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 marca 2001 r. sygn. akt III CKN 21/99