Spór o grunt pod blokiem a prawo do lokalu w przyszłości

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a KW

Sytuacja osób, które posiadają mieszkania własnościowe w budynkach stojących na gruntach, do których to gruntów spółdzielnia nie ma praw, jest problematyczna. Problem ten jest wynikiem uchwały siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 24 maja 2013 r. (sygn. akt III CZP 104/12):

„Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia”.

To orzeczenie SN informuje, że niemożliwe jest założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa, które dotyczy lokalu znajdującego się na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym. Co więcej, posiadacz wspomnianego prawa własnościowego nie może wykupić lokum od spółdzielni, czyli uzyskać prawa odrębnej własności mieszkania. Taka transakcja wiązałaby się bowiem z udziałem w gruncie, którego stan prawny jest niejasny.

Zmiana właściciela bloku

Jeśli by faktycznie doszło do uznania, że grunt pod budynkiem nie należy do spółdzielni, wówczas w postępowaniu o stwierdzenie niezgodności księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, istnieje ryzyko przesądzenia własności co do nieruchomości. W tej sytuacji znajdzie zastosowanie zasada superficies solo cedit oznaczająca, że to co zostało wzniesione na gruncie, do tego gruntu przynależy. Budynek zatem stałby się własnością miasta, nie spółdzielni. Lokale jednak pozostają przy ich właścicielach, bowiem nabyli oni owe prawa do nich zgodnie z ustawą.

Nie ma jednak przepisów wskazujących ,co wówczas zadzieje się z spółdzielczym własnościowym prawem do mieszkań w tym budynku posiadanym przez obywateli. Jest to nieuregulowane i sporne po dziś dzień, mimo wyroku z 2013 r. i mimo w zasadzie corocznych interpelacji. Co do zasady właściciel tego prawa podobnie jak lokator jest uprawniony do korzystania z mieszkania i korzysta z takiej samej ochrony jak właściciel nieruchomości.

Przypuszczam jednak, że jeśli w wyniku postępowania zostanie ustalone prawo miasta do gruntu pod blokiem z owym mieszkaniem, to miasto będzie przekształcać (proponować przekształcenie) owego spółdzielczego prawa w prawo własnościowe. Brak jest podstaw do tego, by obywatelom zabierać prawa do owych mieszkań: własność jest bowiem prawem nabytym.

W 2019 r. temat powrócił, ale znów nic z tego nie wyniknęło.

Właściciel mieszkania

Z uwagi na brak rozwiązania problemu w ustawodawstwie nie można wskazać, czy nabycie takiego mieszkania jest bezpieczne. Nie jestem bowiem w stanie przewidzieć dalszych prac rządu nad owym problemem ani wyroków sądowych w takich sprawach. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego to ograniczone prawo rzeczowe, a zatem posiadanie go daje prawo do korzystania z niego oraz rozporządzania nim. Jednak faktycznym właścicielem mieszkania jest spółdzielnia mieszkaniowa – a może okazać się miasto. Takie mieszkanie może zatem zostać obciążone hipoteką zabezpieczającą długi spółdzielni, a przyszłości długi miasta. Gdyby do tego doszło, wówczas jest ryzyko jego utraty, ale tak samo jest obecnie, gdyby to spółdzielnia miała długi i ogłoszono jej upadłość.

Zalecałabym się wstrzymać z zakupem do czasu rozstrzygnięcia sporu o własność gruntu. Przede wszystkim z uwagi na niepewność prawną.