Spółdzielnia mieszkaniowa a fundusz remontowy

Zasady wydatkowania i gospodarowania środkami znajdującymi się w funduszu remontowym spółdzielni mieszkaniowej

Podstawę prawną pierwszej części Pana pytania stanowi art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zwanej w dalszej części ustawą.

Zgodnie z art. 6 ust. 3 „spółdzielnia mieszkaniowa tworzy fundusz remontowy”. Sąd Najwyższy wyjaśnił w wyroku z 12.04.2007 r., sygn. akt III CSK 412/06 (niepublikowany), że „inne fundusze własne”, o których mowa w art. 78 § 2 Prawa spółdzielczego, są takimi funduszami, których utworzenie zostało przewidziane w odrębnych przepisach lub w statucie spółdzielni. Takim odrębnym przepisem jest art. 6 ust. 3 ustawy przewidujący obowiązek tworzenia funduszu remontowego. Jest to zatem fundusz obligatoryjny. Oznacza to z kolei, że środki zgromadzone na tym funduszu, jako „innym funduszu spółdzielni” w rozumieniu art. 78 § 1 i 2 oraz art. 90 § 1 Prawa spółdzielczego, mogą służyć do pokrycia strat bilansowych spółdzielni.

Fundusz remontowy – poza wpłatami członków, osób niebędących członkami, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali i właścicieli niebędących członkami – pochodzi również z kwot wpłaconych z tytułu przekształcenia po dniu 23.04.2001 r. lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na własnościowe prawo do lokalu lub przeniesienia po tym dniu własności lokalu na członka, któremu przysługiwało lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, jeżeli walne zgromadzenie wyrazi na to zgodę w drodze uchwały (art. 6 ust. 2 ustawy).

Zasady wydatkowania i gospodarowania środkami znajdującymi się na funduszu remontowym określa regulamin zasad gospodarowania (regulamin tworzenia i wydatkowania funduszu remontowego) oparty na postanowieniach statutu spółdzielni. Zasadniczo więc środki zgromadzone na funduszu wydatkowane są w ramach rocznego planu wydatków remontowych uchwalonego przez Radę Nadzorczą spółdzielni mieszkaniowej. Co do zasady także Rada Nadzorcza uchwałą zatwierdza regulamin tworzenia i wydatkowania funduszu remontowego.

Dysponowanie środkami zgromadzonymi na funduszu remontowym spółdzielni mieszkaniowej

Dyspozycje środkami zgromadzonymi na funduszu remontowym dokonuje zarząd spółdzielni w ramach uprawnień określonych w regulaminie remontowym. Żaden przepis powszechnie obowiązującego prawa nie nakłada na zarząd spółdzielni (spółdzielnię) obowiązku konsultacji wydatków remontowych z komitetem domowych. Co innego może wynikać z aktów wewnątrzspółdzileczych, to jest statutu, regulaminu. Przy czym należy wyjaśnić, iż zasadniczo takie zasady obowiązują w większości spółdzielni mieszkaniowych.

Fundusz remontowy ma charakter obligatoryjny, więc nie ma możliwości zwrotu wpłat dokonywanych na jego poczet. Wydatkowanie tych środków przez zarząd nie rodzi także odpowiedzialności cywilnoprawnej na linii zarząd – członkowie. Także odpowiedzialność karna członków organów spółdzielni ograniczona jest do wypadków wskazanych ustawie prawo spółdzielcze.

Ustawa Prawo spółdzielcze określa organy spółdzielni oraz zawiera unormowanie dotyczące członkostwa w spółdzielni i wynikających z niego praw i obowiązków członków. Zgodnie z art. 18 § 2 pkt 4 członkowi spółdzielni przysługuje prawo do „żądania rozpatrzenia przez właściwe organy spółdzielni wniosków dotyczących jej działalności”. Szczegółowe uregulowania w tym zakresie powinny wynikać ze statutu spółdzielni (art. 5).

Organami spółdzielni są: walne zgromadzenie, rada nadzorcza, zarząd oraz w tych przypadkach, kiedy walne zgromadzenie jest zastąpione przez zebranie przedstawicieli, zebrania grup członkowskich.

Najwyższym organem spółdzielni jest walne zgromadzenie, do którego wyłącznej właściwości zgodnie z art. 38 § 1 ustawy zastrzeżone są decyzje w istotnych kwestiach związanych z działalnością spółdzielni. Organ ten rozpatruje m.in. wnioski członków spółdzielni. Członkowie spółdzielni mają prawo aktywnego udziału w walnym zgromadzeniu oraz wpływania na podejmowane w formie uchwał decyzje.

Rada nadzorcza spółdzielni sprawuje kontrolę i nadzór nad jej działalnością (art. 44), natomiast jej bieżąca działalność i reprezentacja, zgodnie z art. 48 § 1, należy do zarządu.

Zgodnie z art. 67 Prawa spółdzielczego działalność gospodarcza spółdzielni powinna być prowadzona na zasadach rachunku ekonomicznego przy zapewnieniu korzyści członkom spółdzielni. Za swoje zobowiązania spółdzielnia odpowiada całym majątkiem (art. 68 Prawa spółdzielczego).

W świetle wskazanych przepisów członek spółdzielni może w drodze realizacji uprawnień przysługujących mu z tytułu tego członkostwa podejmować działania zmierzające do ochrony jego praw i praw samej spółdzielni.

Szczegółowe unormowania dotyczące spółdzielczości mieszkaniowej zawarte są w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.).

Art. 4 powołanej ustawy określa zakres zobowiązań członków spółdzielni i innych osób z tytułu pokrywania kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości oraz inną jej statutową działalnością.

Zauważyć należy, że każdy z wymienionych wyżej organów spółdzielni, wykonując obowiązki i wykorzystując przyznane uprawnienia, powinien działać w granicach swojego umocowania, także w płaszczyźnie respektowania uprawnień członka spółdzielni. W przypadku naruszenia obowiązujących w tym zakresie procedur ich charakter i skutek warunkował będzie określone konsekwencje formalnoprawne.

W sytuacji, gdy wynikiem określonego zachowania lub zaniechania będzie przekroczenie uprawnień lub niedopełnienie obowiązku powodujące naruszenie prawnie chronionego interesu spółdzielni lub jej członka, w grę może wchodzić odpowiedzialność dyscyplinarna lub odszkodowawcza osób reprezentujących spółdzielnię, ale też naruszenie przepisu 231 Kodeksu karnego.

Działanie na szkodę interesu prywatnego członka spółdzielni wskazuje na możliwość jego pokrzywdzenia ze strony organów spółdzielni. Możecie więc Państwo zgłosić zawiadomienie o popełnieniu przez zarząd spółdzielni przestępstwa niegospodarności.

Odnosząc się do kwestii zmiany zarządcy, należy sięgnąć po art. 27 pkt 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z jego dyspozycją w zakresie nieuregulowanym w ustawie do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokalu, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3.

Jak doprowadzić do zmiany zarządu spółdzielni mieszkaniowej?

Zarząd nieruchomościami wspólnymi wykonywany jest przez spółdzielnię jako zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust 1 o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni.

Zgodnie z ust. 2 komentowanego artykułu zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność właścicieli i spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię, jako zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, choćby wszyscy współwłaściciele niebyli członkami spółdzielni z zastrzeżeniem art. 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Zgodnie z jego treścią, „jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu ostatniego, stosuje się przepisy ustawy o własności lokali”.

Dopiero w tym momencie będziecie Państwo mogli zwołać zebranie właścicieli i na tym zebraniu podjąć uchwałę o zmianie zarządcy. Z chwilą wyodrębnienia ostatniego z lokali stajecie się ex lege (z łac. z mocy prawa) wspólnotą mieszkaniową i stosuje się do Państwa unormowania ustawy o własności lokali.

Na marginesie należy stwierdzić, iż jako zebranie przedstawicieli macie Państwo szereg kompetencji włącznie z możliwością zawieszenia lub odwołania zarządu, o ile statut spółdzielni tak stanowi.

Spór członków spółdzielni z jej władzami

Jeśli chodzi o spory członków spółdzielni z jej władzami, sytuacja od kilku lat uległa diametralnej zmianie. Jak pokazuje praktyka, orzecznictwo sądowe coraz częściej dopuszcza możliwość odpowiedzialności członków organów spółdzielni za przestępstwo niegospodarności, mimo że do niedawna Sąd Najwyższy nie dopuszczał możliwości pociągnięcia członków organów spółdzielni za taki czyn.

Koszty ograniczają się jedynie do wydatków związanych z koniecznością powołania biegłego sądowego, jeśli sąd uzna, iż do wyjaśnienia sprawy niezbędna jest jego opinia. Sprawy karne zwolnione są od ponoszenia kosztów sądowych.

Wymóg ocieplania budynku wynika z dyrektywy UE 2002/91 z 16 grudnia 2002 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynku. Przepis ten nie podlega sankcjonowaniu, gdyż nie weszły w życie przepisy wykonawcze.

Na marginesie zaznaczam, iż przeprowadzenie audytu energetycznego stanowi warunek konieczny do uzyskania premii termomeodernizacyjnej. W praktyce oznacza to ocieplenie budynku często bez konieczności wzrostu stawki funduszu remontowego.

Spółdzielnię tworzycie wszyscy Państwo, jednakże w Państwa (spółdzielni) imieniu działają organy spółdzielni: zarząd, rada nadzorcza i zgromadzenie przedstawicieli. Stąd też taka konstrukcja prawna w zasadzie ogranicza w dużym stopniu wpływ członków na bieżącą działalność spółdzielni.

Biorąc pod uwagę moje długoletnie doświadczenia w zarządzaniu nieruchomościami, uważam, że spółdzielnie mieszkaniowe są nieefektywne w rozwiązywaniu problemów małych, „blokowych” społeczności. Niewątpliwie większe możliwości na wpływanie na bieg własnych spraw daje wspólnota mieszkaniowa.