Spłata zadłużenia a ponowne zawarcie umowy najmu

Kto odpowiada za zadłużenia z tytułu najmu mieszkania komunalnego?

Z Pana relacji wynika, że z Pana ojcem została podpisana umowa najmu lokalu komunalnego. Stał się on w ten sposób głównym najemcą mieszkania. Wprawdzie nie jest Pan głównym najemcą, ale jest Pan w mieszkaniu zameldowany i ma Pan w nim swoje miejsce zamieszkania, dlatego za zaległości odpowiada nie tylko Pana ojciec, lecz także Pan.

Podstawę takiej odpowiedzialności stanowi art. 688¹ Kodeksu cywilnego (K.c.), zgodnie z którym:

„§ 1. Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie.

§ 2. Odpowiedzialność osób, o których mowa w § 1, ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania”.

Powyższy przepis zmienia w zasadniczy sposób odpowiedzialność za niewykonanie przez najemcę obowiązku zapłaty czynszu najmu jako świadczenia wzajemnego. Wprowadza za zapłatę czynszu i innych należnych opłat solidarną z najemcą odpowiedzialność stale zamieszkujących z nim osób pełnoletnich za okres stałego zamieszkiwania.

Wynajmujący (gmina) i wymienione osoby (w tym Pan) stają się zatem z mocy ustawy dłużnikami solidarnymi względem wynajmującego i ma on swobodny wybór w żądaniu całości lub części świadczenia od wszystkich łącznie, od niektórych z nich lub od każdego z osobna (art. 366 § 1 K.c.). Przepis ten ma na celu ochronę interesów wynajmującego, ułatwia bowiem realizację wierzytelności i zmniejsza ryzyko nieściągalności.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu komunalnego

Odpowiedzialność za zapłatę czynszu i innych opłat jest niezależna od uprawnień gminy dotyczących wypowiedzenia umowy najmu. W tym jednak zakresie obowiązują przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Z art. 11 tej ustawy wynika, że wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Nie później zaś niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Niestety z Pana relacji wynika, że obecnie prawo do lokalu Pana ojca wygasło, gdyż umowa została wypowiedziana. Obecnie zajmują Państwo lokal bez tytułu prawnego. Spłaca Pan jednak zadłużenie w ratach. Jeśli umowa najmu zostanie wypowiedziana, oznacza to, że nie ma Pan prawa dalej zajmować mieszkania i gmina może zażądać jego opuszczenia (gmina może wystąpić do sądu o eksmisję), a do tego czasu do opłacania odszkodowania za bezumowne korzystanie.

Czy gmina ma obowiązek ponownego zawarcia umowy najmu w przypadku wygaśnięcia tego prawa na skutek zadłużenia lokalu?

Czy gmina ma obowiązek ponownego zawarcia umowy najmu z Pana ojcem? Niestety nie. To, czy dojdzie do podpisania ponownej umowy najmu, nawet po spłaceniu całego zadłużenia mieszkania, zależy wyłącznie od dobrej woli wynajmującego, czyli gminy.

Oczywiście uchwała gminy dotycząca zasad wynajmowania lokali należących do zasobu mieszkaniowego gminy może przewidywać prawo do ponownego zawarcia umowy najmu w przypadku wygaśnięcia tego prawa na skutek jego zadłużenia.

Dla przykładu podam, że w mieszkaniach komunalnych w Warszawie przywrócenie umowy najmu jest możliwe tylko w jednej sytuacji – gdy powodem wypowiedzenia umowy najmu były zaległości czynszowe spowodowane pogorszeniem sytuacji materialnej najemcy (por. § 39 ust. 1 uchwały w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta stołecznego Warszawy). Jeśli umowa najmu została wypowiedziana z innych przyczyn, nie ma tam szans na przywrócenie umowy najmu. O przywrócenie umowy najmu może starać się tylko były najemca. Nie ma możliwości, aby umowa najmu została zawarta z inną osobą zamieszkującą w danym mieszkaniu, nawet jeśli to ona spłaciła całość zadłużenia.

Co powinien zrobić najemca mieszkania komunalnego aby przywrócić umowę najmu?

Aby umowa najmu została zawarta ponownie, były najemca powinien wystąpić na piśmie z taką prośbą. Przywrócenie umowy najmu jest możliwe, jeżeli spełnione są następujące warunki:

• najemca nieprzerwanie zamieszkuje w tym lokalu oraz
• ustała przyczyna, z której powodu została rozwiązana umowa najmu, czyli zadłużenie zostało spłacone.

O ponowne zawarcie umowy najmu można starać się również wtedy, gdy lokator nie spłacił zadłużenia, ale zawarł na piśmie porozumienie dotyczące spłaty długu czynszowego.

Nie wiem, w której gminie położony jest Pana lokal, dlatego warto zapoznać się z uchwałą dotyczącą zasad wynajmu lokali komunalnych, którą Pana gmina z pewnością posiada. W niej powinny być określone zasady ponownego zawarcia umowy najmu.

Może Pan zawsze żądać od gminy zobowiązania (na piśmie), że w razie spłacenia należności zawrze ona z poprzednim najemcą umowę najmu tego lokalu. Innej możliwości nie ma.

Na marginesie dodam, że niepłacenie za lokal również nie jest dobrym wyjściem, gdyż każdy z lokatorów odpowiada solidarnie za czynsz i inne opłaty za czas swojego zamieszkiwania. Gmina więc (niezależnie od eksmisji) może żądać zapłaty w sądzie, a następnie w postępowaniu egzekucyjnym. Roszczenia takie przedawniają się z upływem 3 lat od dnia wymagalności (każdy czynsz osobno).