Spłata konkubenta ze wspólnego mieszkania

Nieruchomość konkubentów – współwłasność

Podstawę prawną udzielenia odpowiedzi stanowi ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r., poz. 1360; zwana dalej „K.c.”). Zgodnie z art. 195 K.c. własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Natomiast zgodnie z art. 196 § 1 K.c. współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną. Domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe. Natomiast do rozporządzenia rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (np. sprzedaż nieruchomości), potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeka, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli (art. 199 K.c.).

Zniesienie współwłasności mieszkania

Rozumiem, że aktualnie chcecie Państwo znieść współwłasność. Jeżeli chodzi o przeprowadzenie postępowania w sprawie zniesienia współwłasności, to postępowanie to uregulowane jest w ustawie z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2021 r., poz. 1805; dalej „K.p.c.”). W pierwszej kolejności sąd będzie nakłaniać do zgodnego przeprowadzenia podziału, wskazując sposoby mogące do tego doprowadzić (art. 622 §1 K.p.c.). Gdy wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności, sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku, a projekt podziału nie sprzeciwia się prawu ani zasadom współżycia społecznego, ani też nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych (art. 622 § 2 K.p.c.).

Podział w naturze

Jeśli do zgodnego podziału nie dojdzie, wówczas zastosowanie ma przepis art. 623 K.p.c., zgodnie z którym – gdy zachodzą warunki do dokonania podziału w naturze, sąd dokonuje tego podziału na części odpowiadające wartością udziałom współwłaścicieli z uwzględnieniem wszelkich okoliczności zgodnie z interesem społeczno-gospodarczym. Różnice wartości wyrównuje się przez dopłaty pieniężne tzn. każdemu ze współwłaścicieli przyznaje część nieruchomości.

Przyznanie jednemu ze współwłaścicieli nieruchomości wraz ze spłatą pozostałych

Kolejnym sposobem dokonania zniesienia współwłasności jest przyznanie jednemu ze współwłaścicieli całości nieruchomości wraz ze spłatą udziałów pozostałych współwłaścicieli. W takiej sytuacji, gdy właściciel, który otrzymuje nieruchomość na wyłączną własność, utrzymywał samodzielnie tę nieruchomość, dokonywał na nią nakładów, może odliczyć wartość poniesionych środków z kwoty należnej do spłaty (musi to być uwzględnione w postanowieniu sądu, aby można było dokonać odliczenia). Zgodnie z art. 624 K.p.c. – z chwilą uprawomocnienia się postanowienia przyznającego dotychczasowym współwłaścicielom części lub jednemu z nich całość rzeczy własność przechodzi na uczestników wskazanych w postanowieniu. Jeżeli w wyniku podziału całość rzeczy albo jej część przypadnie współwłaścicielowi, który nie włada tą rzeczą lub jej częścią, sąd w postanowieniu o zniesieniu współwłasności orzeknie również co do jej wydania lub opróżnienia przez pozostałych współwłaścicieli pomieszczeń znajdujących się na nieruchomości, określając stosownie do okoliczności termin wydania rzeczy lub opróżnienia pomieszczeń. Określenie terminu wydania nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego lub jej części bądź opróżnienia znajdujących się na niej pomieszczeń następuje z uwzględnieniem interesu społeczno-gospodarczego.

Sprzedaż rzeczy wspólnej i podział środków

Ostatnim sposobem zniesienia współwłasności jest sprzedaż rzeczy wspólnej. W takiej sytuacji w postanowieniu zarządzającym sprzedaż rzeczy należących do współwłaścicieli sąd bądź rozstrzygnie o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli, bądź też tylko zarządzi sprzedaż, odkładając rozstrzygnięcie o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli oraz o podziale sumy uzyskanej ze sprzedaży do czasu jej przeprowadzenia.

Niestety, przy zniesienie współwłasności polegającej na tym, że przyznaje się tę nieruchomość jednemu ze współwłaścicieli, wychodzi się od kwoty wartości nieruchomości. Przykładowo, jeżeli nieruchomość warta jest 500 000 zł, to osoba, na rzecz której nieruchomość zostaje przyznana, powinna spłacić drugiej osobie kwotę 250 000 zł (połowa wartości). Od tego powinna Pani odliczyć:

• poniesione przez Panią nakłady na nieruchomość – tylko musi Pani udokumentować te kwoty;
• ½ ponoszonych przez Panią kosztów związanych z kredytem.

W przypadku przejęcia przez Panią kredytu również proszę obniżyć wartość nieruchomości do spłaty.

Dłużnicy solidarni

Proszę pamiętać, że jeśli wspólnie zaciągnęli Państwo zobowiązanie kredytowe, to za jego spłatę jesteście zobowiązani solidarnie. Jeżeli to Pani pokrywa całość raty, to zgodnie z art. 376 § 1 K.c. – jeżeli jeden z dłużników solidarnych spełnił świadczenie, treść istniejącego między współdłużnikami stosunku prawnego rozstrzyga o tym, czy i w jakich częściach może on żądać zwrotu od współdłużników. Jeżeli z treści tego stosunku nie wynika nic innego, dłużnik, który świadczenie spełnił, może żądać zwrotu w częściach równych.

Zniesienia współwłasności można dokonać także u notariusza i również w tym wypadku istnieje możliwość odliczenia nakładów. Musi to być wszystko dokładnie spisane. Natomiast w sądzie co do zasady w przypadku zgodnego zniesienia współwłasności sprawa byłaby tańsza.