Smród na klatce, uciążliwy sąsiad – co robić?

Jak zmusić sąsiada do usunięcia smrodu wydobywającego się z jego mieszkania?

Po analizie przedstawionego przez Panią stanu faktycznego sprawy stwierdzić należy, iż odpowiednie zastosowanie w opisanej przez Panią sytuacji znaleźć powinny przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące ochrony posiadania.

Otóż zgodnie z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”.

Natomiast przepis art. 140 K.c. wskazuje, „że w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”.

Opisane przez Panią naruszenia należy interpretować w świetle art. 144 K.c., stosownie do którego „właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.

Takim właśnie działaniem zakłócającym korzystanie z nieruchomości sąsiednich jest emitowanie m.in. nieprzyjemnych czy też drażniących zapachów. Są to tzw. immisje pośrednie, które nie naruszają wprost substancji nieruchomości, lecz w sposób pośredni utrudniają lub wręcz uniemożliwiają z niej korzystanie.

O ile co do zasady immisje pośrednie, czyli nieskierowane bezpośrednio na naruszoną nieruchomość, np. poprzez przekierowanie na nią dymu lub wody albo częste odwiedziny innych osób czy też emitowanie określonych zapachów, są dopuszczalne, to również i one podlegają pewnym ograniczeniom.

Zachowanie osób zajmujących daną nieruchomość powinno być przede wszystkim oceniane w świetle stosunków miejscowych. Zgodnie zaś ze stanowiskiem Sądu Najwyższego wyrażonym w orzeczeniu z dnia 03.07.1969 r., sygn. akt II CR 208/69 „ocena zakłóceń przy uwzględnieniu »stosunków miejscowych« powinna zapewnić powiązanie jej z konkretną, w danym miejscu i czasie, rzeczywistością, powinna zagwarantować, że nie będzie ona miała charakteru abstrakcyjnego, oderwanego od realiów. Decydujące znaczenie ma charakter środowiska miejscowego: wieś, miasto, obszar przemysłowy, tereny uzdrowiskowe, rekreacyjne itp. Chodzi przy tym o ocenę obiektywną, a nie subiektywną wrażliwość danej osoby, o miarę zakłócenia, a nie działania czy zaniechania”.

Ponadto wskazane w treści art. 144 K.c. społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości, podobnie jak i stosunki miejscowe, są cechą obu nieruchomości: wyjściowej i dotkniętej immisją. Zazwyczaj inna będzie ocena, czy granice zakłóceń zostały przekroczone w sytuacji, gdy na obu nieruchomościach prowadzona jest działalność przemysłowa, a zakłócenie występuje w postaci hałasu, niż w sytuacji, gdy hałas dotyka nieruchomość o charakterze mieszkalnym czy rekreacyjnym, uniemożliwiając normalny wypoczynek właścicielowi lub jego bliskim. Społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości wynika z jej charakteru i jest określone w planach zagospodarowania przestrzennego, a niekiedy w decyzji administracyjnej.

Intensywne zapachy zwierzęce w jednym z mieszkań w bloku - co zrobić?

Mając zatem powyższe na uwadze i przenosząc to na grunt Pani sprawy, stwierdzić należy, iż intensywne zapachy zwierzęce nie są normalnym elementem środowiska miejskiego, a w szczególności nie są powszechnie akceptowane w budownictwie wielorodzinnym, a zatem należy uznać, że przekraczają one przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych, legitymując zarazem innych mieszkańców do domagania się zlikwidowania źródła tych zapachów.

W tej sytuacji powinna Pani w pierwszej kolejności zwrócić się do sąsiada pisemnie (najlepiej nadając list polecony) o zaprzestanie tych naruszeń, czyli właśnie albo o zadbanie o lepszą higienę jego zwierzęcia, albo też o jego pozbycie się, gdyż w obecnym stanie rzeczy zakłócone jest spokojne korzystanie z Pani lokalu. Dobrze by było, gdyby w wezwaniu tym opisała Pani, na czym te zakłócenia polegają i co Pani zdaniem sąsiad powinien zrobić, aby one ustały. W wezwaniu tym należałoby także wyznaczyć sąsiadowi określony termin do zaniechania tych naruszeń oraz wskazać, że w przypadku jego uchybienia skieruje Pani sprawę na drogę postępowania sądowego, co narazi go na wysokie koszty.

Niestety jedynym wyjściem w sytuacji, gdyby Pani sąsiad odmówił spełnienia Pani żądań i nie zaniechał powyżej wspomnianych naruszeń, byłoby rozważenie wystąpienia na drogę sądową celem uzyskania orzeczenia nakazu usunięcia źródła nieprzyjemnego zapachu.

Natomiast gdyby również po uzyskaniu przez Panią korzystnego dla Pani wyroku sąsiad nadal nie wykonywał nałożonego na niego obowiązku, mogłaby Pani skorzystać z możliwości, jaką daje art. 1051 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym „jeżeli dłużnik ma obowiązek zaniechać pewnej czynności lub nie przeszkadzać czynności wierzyciela, sąd, w którego okręgu dłużnik działał wbrew swemu obowiązkowi, na wniosek wierzyciela, po wysłuchaniu stron i stwierdzeniu, że dłużnik działał wbrew obowiązkowi, nałoży na niego grzywnę. Tak samo sąd postąpi w razie dalszego wniosku wierzyciela”.

Natomiast odnośnie kompetencji spółdzielni w przedmiotowym zakresie, to należałoby zapoznać się ze statutem tejże spółdzielni, której Pani sąsiad jest członkiem, a który to statut powinien określać prawa i obowiązki członków spółdzielni oraz działania, jakie spółdzielnia może podjąć w celu ich wyegzekwowania.