Śmierć jednego ze spadkobierców

Brak możliwości sprzedania mieszkania ze spadku

W przedstawionej przez Panią sytuacji faktycznej nie ma Pani zbyt dużego pola manewru. Skoro jeden ze współwłaścicieli nieruchomości zmarł, szanse na jej sprzedanie bez uregulowania sprawy spadkowej po zmarłym są praktycznie równe zeru. Żaden notariusz nie będzie brał na siebie odpowiedzialności za poświadczenie aktu notarialnego, w którym nie została uregulowana sytuacja spadkowa po jednym ze współwłaścicieli. Zatem w chwili obecnej niestety musi Pani poczekać do zakończenia postępowania spadkowego po zmarłym kuzynie, a następnie spróbować porozumieć się z jego spadkobiercami co do pomysłu sprzedaży nieruchomości. Jeżeli osoby te nie wyraziłyby zgody na sprzedaż, wówczas nie pozostaje Pani nic innego, jak założyć w sądzie sprawę o podział majątku spadkowego, którego częścią jest to właśnie mieszkanie. Niestety w tego typu sprawach majątkowych, gdzie rodzina nie może dojść do zgody co do losu odziedziczonego majątku, nie da się ich załatwić w żadnym trybie pozasądowym. 

Każdy ze spadkobierców ma bowiem prawo do złożenia w sądzie wniosku o dział spadku i zniesienie współwłasności.

Wniosek o dział spadku

We wniosku o dział spadku (który składa się do sądu właściwego ze względu na ostatnie miejsce zamieszkania spadkodawcy) należy powołać:

• postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia,
• spis inwentarza,
• jak również podać, jakie spadkodawca sporządził testamenty, gdzie zostały złożone i gdzie się znajdują.

Jeżeli spis inwentarza nie został sporządzony, należy we wniosku wskazać majątek, który ma być przedmiotem działu. Spis inwentarza nie jest konieczny, ponieważ wystarczy, że we wniosku o dział spadku zostanie zaznaczone, co wchodzi w skład spadku i jaka jest aktualna wartość rynkowa tych składników majątkowych. Można dokonać samodzielnie wyceny rynkowej wartości nieruchomości.

Jeśli między spadkobiercami będzie spór co do wartości majątku spadkowego, to sąd powoła biegłego rzeczoznawcę w trakcie postępowania sądowego. Jeżeli w skład spadku wchodzi nieruchomość (tak jak w Pani przypadku), należy przedstawić dowody stwierdzające, że nieruchomość stanowiła własność spadkodawcy, trzeba więc dołączyć odpis z księgi wieczystej.

W postępowaniu spadkowym zarówno skład, jak i wartość spadku ulegającego podziałowi ustala sąd, który dokonuje tego na podstawie wyjaśnień uczestników postępowania. Od prawidłowego ustalenia wartości majątku spadkowego zależy obliczenie wielkości poszczególnych sched spadkowych przypadających na rzecz poszczególnych współspadkobierców.

Sposoby dokonania działu spadku

 Z punktu widzenia sposobu dokonania działu spadku, można wyróżnić: 

1. podział fizyczny spadku – podział w naturze,
2. przyznanie przedmiotów spadkowych jednemu spadkobiercy, z obowiązkiem spłaty pozostałych lub bez takiej spłaty,
3. podział cywilny – polega na sprzedaży przedmiotów wchodzących w skład spadku i podziale uzyskanej w tej sumy między współspadkobiercami.

Przy zgodnym podziale w zasadzie sąd związany jest sposobem podziału podanym przez spadkobierców w zgodnym wniosku. Może on od tego odstąpić jedynie wówczas, gdy występuje sprzeczność proponowanego podziału z prawem, zasadami współżycia społecznego albo też podział naruszałby w sposób rażący interesy osób uprawnionych. W braku zgodnego wniosku uczestników postępowania sąd powinien dokonać działu z uwzględnieniem składu dzielonego spadku oraz interesów poszczególnych współspadkobierców. Wysokość opłaty sądowej w sprawie o dział spadku wynosi (zgodnie z art. 51 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych):

• 500 zł – od wniosku o dział spadku,
• 300 zł – jeżeli zawiera on zgodny projekt działu spadku,
• 1000 zł – od wniosku o dział spadku połączony ze zniesieniem współwłasności,
• 600 zł – od wniosku, jeżeli zawiera on zgodny projekt działu spadku i zniesienia współwłasności.

Brak porozumienia co do sposobu działu spadku

Jeżeli nie dojdzie Pani wraz z pozostałymi kuzynami i spadkobiercami zmarłego kuzyna do porozumienia co do sposobu działu spadku, to sąd sam zdecyduje, w jaki sposób podzielić nieruchomość. Z doświadczenia wiem, że gdy brak jest porozumienia pomiędzy spadkobiercami i nikt ze spadkobierców nie jest zainteresowany ani spłatą, ani nabyciem nieruchomości na wyłączną własność, sąd zwykle kieruje nieruchomość na licytację i dzieli uzyskane ze sprzedaży pieniądze pomiędzy spadkobierców. Jest to oczywiście mniej korzystny sposób działu niż sprzedaż nieruchomości na wolnym rynku przez samych spadkobierców, ponieważ sąd wystawia nieruchomość na licytację za 3/4 wartości jej ceny rynkowej. Jeżeli nie będzie chętnego na zakup, kolejna oferta jest jeszcze niższa. Do tego dochodzą jeszcze koszty całego postępowania, które są potrącane z uzyskanej kwoty sprzedaży nieruchomości.

Lepszym wariantem byłoby nabycie nieruchomości przed jednego ze spadkobierców (np. przez Panią) na wyłączną własność z obowiązkiem spłaty pozostałych i wtedy dopiero dokonanie sprzedaży nieruchomości. Sąd może rozłożyć spłatę pozostałych spadkobierców w ratach do 10 lat.

Reasumując, w Pani przypadku, jeżeli wystąpiłby brak porozumienia między spadkobiercami co do podziału spadku, pozostaje wniesienie stosownego wniosku o dział spadku do sądu. Sąd wezwie wówczas wszystkich spadkobierców i przeprowadzi postępowanie działowe. Gdy nie będzie zgody co do sposobu podziału, sąd sam zdecyduje, jak majątek osoby zmarłej zostanie podzielony. We wniosku o dział spadku musi Pani zaproponować swój wariant podziału spadku, który najbardziej będzie dla Pani korzystny.