Służebność przejazdu i przechodu

Zmiana treści lub sposobu wykonywania ograniczonego prawa rzeczowego

Prawo cywilne przewiduje zmianę treści lub sposobu wykonywania ograniczonego prawa rzeczowego, a nawet jego zniesienie za wynagrodzeniem lub bez wynagrodzenia. Są to unormowania, dzięki którym treść prawa ustalonego wcześniej, jak w Pańskim przypadku kilkanaście lat temu, można poddać weryfikacji, jeśli zmieniły się okoliczności. W mojej ocenie założenie przez Pańskiego szwagra działalności gospodarczej na nieruchomości władnącej spowodowało, że korzystanie z nieruchomości obciążonej stało się rzeczywiście znacznie uciążliwsze niż przedtem, zwłaszcza że działalność ta polega na obsłudze zmotoryzowanych klientów. Aby szwagier mógł korzystać z ustanowionej służebności, musi również być właścicielem nieruchomości wpisanym – obok Pańskiej siostry – do księgi wieczystej.

Ustanowienie za wynagrodzeniem służebności drogowej

Jak stanowi przepis art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.): „jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna)”. „Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić” (art. 145 § 2 K.c.). „Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy” (art. 145 § 3 K.c.).

Na czym polega służebność drogowa czyli prawo przejazdu i przechodu?

Służebność drogowa (prawo przejazdu i przechodu) jest rodzajem służebności gruntowej i stanowi ograniczone prawo rzeczowe. Jak wynika z treści przepisu art. 285 § 1 K.c.: „nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu prawa własności (służebność gruntowa)”.

Utrudnienia w korzystaniu z nieruchomości obciążonej przez wykonywanie służebności gruntowej

Z całą pewnością siostra i jej mąż nie mogą wymagać od Pana, żeby brama wjazdowa była całodobowo otwarta. Zgodnie z art. 288 K.c.: „służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej”. Niezamykanie bramy na posesję niewątpliwie przekracza dopuszczalny wpływ uprawnionych na prawo własności właściciela nieruchomości obciążonej. Treścią służebności przechodu i przejazdu nie jest bowiem otwarcie urządzenia służącego do wykonywania służebności, ale brak jego zamykania na klucz czy uniemożliwiania w inny sposób wykonywania służebności (np. groźny pies). Jak wynika z opisu, nie dokonuje Pan takowych działań ograniczających. Należy też sięgnąć do regulacji zawartej w art. 287 K.c., wedle której: „zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych”. Trudno doszukiwać się w zwyczajach miejscowych normy, która nakazywałaby otwieranie własnej posesji dla każdego zainteresowanego. Ustanowienie służebności i wykonywanie jej przez uprawnionych nie może bowiem powodować dla właściciela zagrożenia, a do tego zmierza żądanie siostry i jej męża.

Zmiana treści lub sposobu wykonywania służebności gruntowej

Jak stanowi art. 291 K.c.: „jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej”. W myśl art. 294 K.c.: „właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej” (bo można ustanowić drogę konieczną przez inne nieruchomości albo i bez niej nieruchomość władnąca ma dostęp do drogi publicznej). Wreszcie, zgodnie z regulacją zawartą w art. 295 K.c.: „jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia”.

Zmiana służebności przechodu i przejazdu na służebność przechodu

Opisanemu przez Pana stanowi faktycznemu najbardziej odpowiada roszczenie wskazane w art. 294 K.c. (zniesienie służebności za wynagrodzeniem wobec szczególnej uciążliwości tej służebności), ewentualnie roszczenie mające podstawę w art. 291 K.c. (zmiana treści lub sposobu wykonywania służebności). Mógłby Pan przykładowo żądać zmiany służebności przechodu i przejazdu na służebność przechodu, z uwagi na to że służebność przejazdu narusza w sposób zdecydowany możliwość spokojnego korzystania przez Pana z własnej nieruchomości z powodu znacznie zwiększonego ruchu. To zaś wpływa na zmniejszenie wartości tej nieruchomości. Gdyby sprawa trafiła do sądu, można by również uregulować sposób wykonywania służebności w zakresie żądania siostry i szwagra, aby brama była cały czas otwarta, i wykazać, że ich żądanie jest bezzasadne.

Dobrowolna zmiana treści służebności lub jej zniesienie za wynagrodzeniem

Zanim skieruje Pan sprawę na drogę procesu cywilnego, proszę spróbować wynegocjować z siostrą i jej mężem dobrowolną zmianę treści służebności lub jej zniesienie za wynagrodzeniem (zależnie od tego, co Panu bardziej odpowiada), wskazując na argumenty, które za tym przemawiają. Dla celów dowodowych proszę swoje stanowisko przedstawić na piśmie i doręczyć listem poleconym za potwierdzeniem odbioru lub osobiście – z podpisem adresata na kopii i datą odebrania. Swoje jednostronne oświadczenie woli siostra i szwagier mogą złożyć Panu albo w formie aktu notarialnego, albo w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym, gdyż tylko takie dokumenty umożliwią dokonanie później wpisu zmiany w księdze wieczystej. Jak bowiem wynika z treści przepisu art. 31 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (j.t. Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.), wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu.

Pozew do sądu o zmianę sposobu wykonywania służebności gruntowej

Jeśli droga mediacyjna zawiedzie, będzie Pan mógł złożyć do sądu pozew o zmianę treści lub sposobu wykonywania ograniczonego prawa rzeczowego lub o zniesienie służebności za wynagrodzeniem przeciwko właścicielowi (właścicielom) nieruchomości władnącej. Pozew skierować można wyłącznie do sądu, w którego okręgu jest położona nieruchomość obciążona (art. 38 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego). Jeśli wartość przedmiotu sporu przekracza 75 tys. zł, właściwy jest sąd okręgowy, poniżej tej wartości – sąd rejonowy (art. 17 pkt 4 K.p.c.). W sprawach o prawa majątkowe pozew podlega stosunkowej opłacie sądowej w wysokości 5% liczonej od wartości przedmiotu sporu (art. 13 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych), nie mniej niż 30 zł i nie więcej niż 100 tys. zł.

Wartością przedmiotu sporu w przypadku takiego procesu o prawa majątkowe będzie wartość służebności przechodu i przejazdu, której ustalenie może nastręczać trudności. Pewną pomoc może tu stanowić przepis art. 13 ust. 3 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (j.t. Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768 z późn. zm.), zgodnie z którym roczną wartość służebności nieodpłatnej, podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem, ustala się w wysokości 4% wartości rzeczy obciążonej służebnością. Należy zatem ustalić szacunkową wartość nieruchomości obciążonej, a następnie obliczyć roczną wartość służebności.

Zmiana treści służebności nie musi być połączona z wynagrodzeniem na rzecz uprawnionego z tytułu ograniczonego prawa rzeczowego, nie ciąży zatem na Panu obowiązek wskazywania w pozwie kwoty potencjalnego wynagrodzenia, gdyby takiego roszczenia Pan dochodził (tak: Sąd Najwyższy w wyroku z 26 marca 1997 r., sygn. akt III CKN 60/97).

Niemożliwość wykonywania służebności gruntowej

Jeśli nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej, czyli drogę konieczną, to nie ma podstaw, aby ustanawiać kolejną służebność przez Pańską działkę. Inaczej byłoby, gdyby udało się Panu na drodze sądowej znieść służebność za wynagrodzeniem, wtedy roszczenie siostry i szwagra miałoby rację bytu. Ewentualne postępowanie o ustanowienie drogi koniecznej można by jednak prowadzić tak, aby wskazywać sądowi inne możliwości przebiegu służebności, jeśli istnieją, bez obciążenia Pańskiej nieruchomości. Służyłoby temu również powołanie opinii biegłego geodety.

Nie można udzielić jednoznacznie twierdzącej lub przeczącej odpowiedzi na pytanie o godziny zamknięcia i otwarcia bramy wjazdowej. Przytoczone przepisy nie regulują tak kazuistycznej (szczegółowej) problematyki. Jeśli pomiędzy stronami powstał spór co do sposobu wykonywania służebności, powinien on zostać rozstrzygnięty na drodze sądowej, skoro porozumienie uprawnionego i zobowiązanego napotyka trudne do przezwyciężenia przeszkody.

W mojej ocenie, jeśli brama nie jest zamknięta „na klucz”, to zarówno siostra, szwagier, jak i klienci jego biura mogą podjąć tak niewielki wysiłek fizyczny, aby ją samodzielnie otworzyć, bez oczekiwania, że będzie Pan osobiście pełnić wobec nich funkcję służebną. Uważam również, że żądanie stałego otwarcia bramy w godzinach od 5.30 do 21.00 jest nadużyciem prawa podmiotowego (art. 5 K.c.) ze strony właścicieli nieruchomości władnącej.

Jeżeli jest Pan zainteresowany dalszą pomocą prawną, to informuję, że nasz serwis świadczy również usługi w zakresie sporządzania wszelkich pism procesowych (pozwów, wniosków etc.), reprezentacji przedsądowej oraz przed sądami i organami administracji publicznej.