Słup energetyczny na granicy a budowa ogrodzenia

Sprawdzenie KW i ustalenie służebności przesyłu dla słupa

Niestety, zazwyczaj wszelkiego rodzaju urządzenia przesyłowe stawiane były bez zgody właściciela nieruchomości. Dlatego, w pierwszej kolejności, proponuję, aby zapoznał się Pan z księgą wieczystą nieruchomości i zobaczył, czy wcześniejszy właściciel nie ustanowili na nieruchomości służebności przesyłu obejmującej niniejsze urządzenia. Jeżeli nie, proponuję, aby zwrócił się Pan z takim wniosek do przedsiębiorstwa przesyłowego wraz z przedłożeniem dokumentacji w sprawie.

Niestety, jak pokazuje praktyka, przesunięcie słupa jest możliwe, ale w niewielu przypadkach i wymaga długotrwałej drogi sadowej. O wiele szybszym rozwiązaniem jest uzyskanie wynagrodzenia z tytułu posadowienia słupa na działce. Zgodnie bowiem z treścią art. 305¹ Kodeksu cywilnego „nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu)”.

Korzystanie ze słupa postawionego na czyjejś działce

Zgodnie natomiast z treścią art. 305²:

„§ 1. Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.

§ 2. Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu”.

Służebność przesyłu może być ustanowiona na podstawie art. 305² jedynie za wynagrodzeniem, chyba że właściciel nieruchomości, która ma być obciążona, w sposób wyraźny zrzeknie się wynagrodzenia. Wysokość wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu na podstawie art. 305² powinna uwzględniać przede wszystkim spadek wartości użytkowej nieruchomości, która będzie obciążona taką służebnością.

Wysokość wynagrodzenia za istnienie słupa utrudniającego budowę ogrodzenia

Czynnikami, które mogą wywierać wpływ na jego wielkość, są:

1. charakter nieruchomości, która ma być obciążona – położenie, rodzaj, rozmiar, kształt;
2. jej społeczno-gospodarcze przeznaczenie ujęte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a w ich braku właściwości terenu i sposób korzystania z nieruchomości sąsiednich;
3. utrata pożytków;
4. zakres ograniczenia w prawie rozporządzania, swobodnego decydowania o przeznaczeniu i zagospodarowaniu nieruchomości, która ma być obciążona;
5. zakres i sposób ingerencji przedsiębiorcy w prawa właściciela nieruchomości, która ma być obciążona;
6. zakres i sposób pozbawienia władztwa nad nieruchomością, która ma być obciążona;
7. umiejscowienie urządzeń;
8. trwałość i nieodwracalność obciążenia w dłuższej perspektywie (por. np. post. SN z 8.2.2013 r., sygn. akt IV CSK 317/12).

Wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu może być odpowiednio zmniejszona, gdy jej ustanowienie służy również zwiększeniu użyteczności nieruchomości obciążanej.

Górną granicą wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu powinna być co do zasady wartość zajętej nieruchomości (post. SN z 18.4.2012 r., sygn. aktV CSK 190/11). Kodeks cywilny nie normuje sposobu ustalenia wynagrodzenia za ustanowienie służebności, w tym także służebności przesyłu (post. SN z 9.7.2015 r., sygn. akt I CSK 629/14).

Wynagrodzenie powinno zostać każdorazowo ustalone w sposób zindywidualizowany oraz – jak już wskazano – proporcjonalny do stopnia ingerencji w prawo własności, z zachowaniem kryteriów obiektywnych. Zdaniem Sądu Najwyższego „wynagrodzenie powinno być ekwiwalentne, ustalane każdorazowo indywidualnie i dostosowane do okoliczności istotnych w danej sprawie, z uwzględnieniem stopnia faktycznej i prawnej uciążliwości, której doznaje właściciel nieruchomości. Należy je określać proporcjonalnie do stopnia ingerencji w treść prawa własności, w sposób adekwatny do ograniczeń spowodowanych ustanowieniem służebności” (postanowienie z 9.8.2016 r., sygn. akt II CSK 770/15).

Jak więc Pan widzi, możliwości w niniejszej sprawie jest wiele – od roszczeń po usunięcie po ustanowienie wynagrodzenia. Z doświadczenia wskazuję, iż przesuwanie linii nie jest sytuacją częstą, najczęściej spotykanym wariantem jest ustanowienie służebności przesyłu wraz z obejmującym je wynagrodzeniem i odszkodowaniem. Należy jednak podnieść, iż swoją walkę powinien Pan rozpocząć od wystosowania wezwania do przedsiębiorcy i przedstawienia swojego stanowiska, a także złożenia wniosku o udostępnienie dokumentacji w sprawie, bowiem dopiero zapoznanie się z dokumentacją pozwoli na realną ocenę Państwa sytuacji.