Składki na fundusz remontowy we wspólnocie mieszkaniowej

Wspólnota mieszkaniowa, do której należy pan Feliks, liczy 5 mieszkań, a on posiada 30-procentowy udział. Na ostatnim zebraniu wspólnoty padła propozycja jednakowej składki na fundusz remontowy dla każdego z mieszkań. Taki wniosek wynikał z faktu, że do 4 mieszkań (nr 2, 3, 4 i 5) przynależy ogródek oraz pomieszczenie gospodarcze, z którego korzystają wszyscy jednakowo, a nie według udziałów. Dlatego też pan Feliks i 3 inni właściciele zgodzili się co do tego, aby fundusz był płacony przez każdego w takiej samej kwocie. Sąsiadka spod numeru 1 także się na to zgodziła, mimo że nie korzysta z ogródka. Jednak sąsiad z mieszkania nr 3 stwierdził, że to niezgodne z prawem – on ma najmniejsze udziały, a „żadna uchwała wspólnoty nie może naruszać ustawy o własności lokali. Wyliczenie obciążeń – różnych od wysokości udziałów wynikających z posiadanej pow. lokalu – jest niezgodne z prawem”. Pan Feliks pytał zatem, czy taka ich uchwała rzeczywiście byłaby nieważna i czy faktycznie trzeba wyliczać fundusz wyłącznie od posiadanego metrażu mieszkania.

Fundusz remontowy we wspólnocie mieszkaniowej

Stosownie do ustawy o własności lokali budynki mieszkalne, w których wyodrębniono co najmniej 3 lokale mieszkalne, tworzą wspólnotę mieszkaniową zarządzaną na podstawie przepisów ustawy o własności lokali. We wspólnotach takich co miesiąc naliczane są tzw. zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną, które muszą być wyliczane proporcjonalnie do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej. Jedyne różnicowanie w tym zakresie dotyczy użytkowania lokali użytkowych, które mocą uchwały wspólnoty mogą mieć inną stawkę zaliczki na poczet kosztów zarządu. Dodam, iż wspólnota mieszkaniowa zarządza sprawami tej wspólnoty jedynie w graniach prawa i podjęte przez nią uchwały nie mogą pozostawać w sprzeczności z prawem. Z uwagi na to brak jest możliwości do zgodności z prawem zaproponowanego przez Państwa sposobu rozliczania kosztów.

Współkorzystanie z nieruchomości wspólnej

Zgodnie z art. 19 u.w.l.: „Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela,nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności”. Stosownie do art. 12 u.w.l.:

„1. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

3. Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.”

Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, orzecznictwo

De lege lata – brak jest dostatecznych podstaw normatywnych do tego, aby w drodze uchwały wspólnoty mieszkaniowej różnicować obowiązki finansowe właścicieli lokali mieszkalnych związanych z pokrywaniem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, na podstawie innego kryterium aniżeli udział w niej. Tym bardziej do tego, aby obowiązek ten, poza jego granice ustalone na jego podstawie zwiększać ze względu na sposób korzystania z takiego lokalu, warunkowanego m.in. dostępnymi udogodnieniami o ogólnym, pomiędzy członkami wspólnoty, dostępie (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie – I Wydział Cywilny z dnia 11 grudnia 2019 r. I ACa 117/19).

Z przepisu art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali wynika, że wydatki wspólnoty mieszkaniowej, a w konsekwencji zaliczki na koszty zarządu, winny być ustalone proporcjonalnie do udziałów. Natomiast zaliczka winna być tak skalkulowana, aby pokryć przewidywane przyszłe koszty, zaś gdyby zaliczki okazały się jednak niewystarczające, ich uzupełnienie winno nastąpić w formie dopłat o wysokości proporcjonalnej do udziałów. Nie jest możliwe „oderwanie” wysokości wydatków na utrzymanie nieruchomości wspólnej od udziału w tej nieruchomości (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie – V Wydział Cywilny z dnia 18 października 2018 r. V ACa 1543/17).

Uchwała wspólnoty niezgodna z prawem

Stosownie do art. 25 ust. 1 u.w.l. – właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Natomiast w art. 58 § 1 K.c. czytamy, że czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.

Podsumowując, ustawa o własności lokali wprowadza ramy kompetencji wspólnoty mieszkaniowej, która podejmując uchwały powinna mieć na uwadze te przepisy. Jak widać, ustawa nie dopuszcza naliczania opłat na innej podstawie niż wielkość posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie – I Wydział Cywilny z dnia 11 grudnia 2019 r. I ACa 117/19
4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie – V Wydział Cywilny z dnia 18 października 2018 r. V ACa 1543/17