Skierowanie sprawy zalania mieszkania na drogę sądową

Wezwanie sąsiada do zaprzestania naruszania własności poprzez zalewanie cudzego mieszkania

Po analizie przedstawionego przez Panią stanu faktycznego sprawy należy wskazać, iż w zaistniałej sytuacji ma Pani w zasadzie dwie możliwości działania.

Po pierwsze, co zapewne jest dla Pani najistotniejsze, może Pani żądać od sąsiada, aby ten podjął działania zmierzające do zaprzestania naruszania Pani własności poprzez zalewanie mieszkania.

Zgodnie z przepisem art. 140 Kodeksu cywilnego (K.c.) w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

Powyższe zachowanie naruszające prawa własności innych osób poprzez niewłaściwe korzystanie z prawa własności, zwane również immisją bezpośrednią, legitymuje osobę, której prawo własności zostało naruszone, do żądania zaprzestania tych naruszeń.

Jak stanowi przepis art. 222 § 2 K.c., przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

Powtarzające się zalania mieszkania przez sąsiada

Mając powyższe na uwadze, w zaistniałej sytuacji jest Pani uprawniona do wystąpienia do sądu z roszczeniem o zaniechanie przez Pani sąsiada zalewania Pani mieszkania poprzez podjęcie odpowiednich czynności zmierzających do odblokowania kratki ściekowej (zgodnie z informacjami uzyskanymi od administracji budynku).

Ponadto, jeżeli zalania się powtarzają, a ma Pani problemy z uzyskaniem należnego odszkodowania od swojego ubezpieczyciela, to może Pani z jednej strony toczyć spór z tym ubezpieczycielem, a z drugiej po prostu wystąpić z roszczeniami bezpośrednio wobec właściciela mieszkania, który dopuszcza się tych zalań (brak posiadania przez niego ubezpieczenia oznacza tylko tyle, że sam musi pokryć szkodę).

W tym miejscu należy wskazać, iż przez długi czas w orzecznictwie i praktyce trwał spór co do możliwości zastosowania w sprawach analogicznych do niniejszej (tzn. gdy chodzi o zalanie poprzez przeciekanie płynów z lokalu wyżej położonego do lokalu położonego niżej) przepisu art. 433 K.c.

Zgodnie z treścią tego artykułu za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia jest odpowiedzialny ten, kto pomieszczenie zajmuje, chyba że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą zajmujący pomieszczenie nie ponosi odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec.

Możliwość, którą daje ww. artykuł, stawia poszkodowanego w lepszym świetle, gdyż przerzuca ciężar dowodu, że właściciel mieszkania nie ponosi winy za zalania, właśnie na tego właściciela.

Jednakże, zgodnie z niedawną uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 18 lipca 2012 r. (sygn. III CZP 41/12), „artykuł 433 k.c. nie stanowi podstawy odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną wylaniem wody w budynku z lokalu do innego lokalu”.

Udowodnienie winy sąsiada za zalane mieszkanie

W tym zakresie zatem musiałaby powołać się Pani na przepis art. 415 K.c. („Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia”) i wykazać, że zalania powstają z winy właściciela mieszkania nad Panią. Pomocne w tym zakresie z pewnością byłoby posłużenie się opinią administracji budynku, jak i wskazanie na sam fakt, że mimo licznych monitów do zalań dochodzi w dalszym ciągu, a zatem właściciel tego mieszkania ponosi winę polegającą na zaniechaniu zapobieżenia dalszym szkodom, nawet jeżeli pierwotne zalanie powstało nie z jego winy (np. przyczyną zalania była niemożliwa do przewidzenia lub spowodowana działaniem innych osób lub czynników zewnętrznych awaria instalacji, mimo jej należytego użytkowania i konserwacji).

Mając zatem powyższe na uwadze, w chwili obecnej powinna Pani wystosować do sąsiada pismo (najlepiej nadać je listem poleconym) z żądaniem natychmiastowego podjęcia działań zmierzających do usunięcia awarii i powstawania dalszych szkód oraz naprawienia Pani szkody poprzez pokrycie kosztów remontu, których nie pokryło Pani ubezpieczenie. W piśmie tym należałoby wskazać sąsiadowi termin do spełnienia Pani roszczeń oraz zastrzec, że uchybienie temu terminowi skutkowało będzie skierowaniem przez Panią sprawy na drogę sądową i obciążeniem kosztami tego postępowania sąsiada.

Po upływie ww. terminu należałoby się zastanowić właśnie nad skierowaniem sprawy na drogę sądową.