Sezonowa działalność gospodarcza - wynajem domków letniskowych

Poniżej odpowiedzi na Pana poszczególne pytania:

Czy po utracie prawa do karty podatkowej można przejść na podatek liniowy + VAT? 

 Tutaj w pierwszej kolejności należy wskazać na przepisy regulujące kwestie związane z utratą prawa do karty podatkowej. Jak bowiem stanowi art. 39 ustawy o zryczałtowanym podatku, „podatnik, który utracił prawo do karty podatkowej jest obowiązany, poczynając od dnia, w którym nastąpiła utrata tych warunków, zaprowadzić:

1) ewidencję i płacić ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, jeżeli spełnia warunki określone w rozdziale 2, albo

2) właściwe księgi – chyba że jest zwolniony od tego obowiązku – i płacić podatek dochodowy na ogólnych zasadach”.

W stosunku do podatników podlegających za część roku opodatkowaniu na ogólnych zasadach, za podstawę do ustalenia podatku dochodowego za ten okres przyjmuje się dochód osiągnięty od dnia utraty warunków do opodatkowania w formie karty podatkowej.

Powyższy przepis wskazuje zatem, że po utracie prawa do karty podatkowej podatnik jest zobowiązany rozliczać do końca roku podatek na zasadach ogólnych (skala podatkowa). Powoduje to, że w roku utraty prawa do karty podatkowej nie może Pan przejść na podatek liniowy. Takie prawo uzyskuje Pan dopiero od następnego roku.

Potwierdza to także interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 9.03.2012 r., nr IPTPB1/415-342/11-5/MD:

„W świetle powyższego, utrata warunków do opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w formie karty podatkowej w trakcie roku podatkowego, nie daje Wnioskodawcy możliwości opłacania w tymże roku, podatku dochodowego od dochodów uzyskanych z pozarolniczej działalności gospodarczej według stawki 19% tzw. podatek liniowy. Zobowiązuje natomiast, poczynając od dnia, w którym nastąpiła utrata tych warunków, do zaprowadzenia księgi przychodów i rozchodów i opłacania podatku dochodowego na zasadach ogólnych, a więc przy zastosowaniu skali podatkowej, na podstawie art. 27 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając powyższe na względzie, tut. Organ stwierdza, iż stanowisko Wnioskodawcy wyrażone we wniosku jest nieprawidłowe.

Wskazać należy, iż z opodatkowania „podatkiem liniowym” Wnioskodawca może skorzystać dopiero w następnym roku podatkowym, pod warunkiem złożenia właściwemu miejscowo naczelnikowi urzędu skarbowego do dnia 20 stycznia roku podatkowego, pisemnego oświadczenia o wyborze tej formy opodatkowania”.

Nie ma natomiast przeszkód, aby zarejestrował się Pan jako czynny podatnik VAT. Zgodnie bowiem z art. 113 ust. 4 ustawy VAT podatnicy korzystający ze zwolnienia mogą z niego zrezygnować pod warunkiem pisemnego zawiadomienia o tym zamiarze naczelnika urzędu skarbowego przed początkiem miesiąca, w którym rezygnują ze zwolnienia. W celu zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT należy złożyć zgłoszenie rejestracyjne VAT-R.

Czy faktury za materiały na budowę domków letniskowych pod wynajem można wrzucić w koszty i odliczyć od przychodu oraz własną robociznę?

Domki budowałem sam, także faktur na robociznę nie mam, tylko na materiały. Czy mogę je rozliczyć, na jakiej zasadzie? Czy faktury za materiały na budowę mogę wrzucić w koszty i odliczyć od przychodu? Czy moją robociznę tych domków też mogę jakoś rozliczyć?

Budynki wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej stanowią środki trwałe, które podlegają ujęciu w kosztach podatkowych nie bezpośrednio. lecz poprzez odpisy amortyzacyjne.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy PIT „środki trwałe to stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

2 ) maszyny, urządzenia i środki transportu,

3) inne przedmioty

– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1”.

W celu dokonywania odpisów amortyzacyjnych należy ustalić wartość początkową środka trwałego. Jak czytamy w art. 22g ust. 1 pkt 2 ustawy, w razie wytworzenia środka trwałego we własnym zakresie wartością początkowa jest koszt wytworzenia.

Zgodnie natomiast z art. 22h ust. 4 ustawy PIT „za koszt wytworzenia uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci, kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania”.

Dodatkowo trzeba mieć na uwadze, że zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 10 ustawy PIT nie uważa się za koszt uzyskania przychodu wartości własnej pracy podatnika.

W rezultacie wszystkich wydatków na wytworzenie środka trwałego (wybudowanie domku) nie rozliczy Pan jednorazowo poprzez wpisanie ich do kosztów lecz poprzez dokonywanie odpisów amortyzacyjnych od budynku. Wartość zakupionych materiałów oraz surowców wpłynie na wartość początkową środka trwałego. Natomiast wartość Pana własnej pracy nie stanowi kosztu podatkowego.

Czy domki letniskowe pod wynajem można wciągnąć jako środki trwałe i odliczać amortyzację

Czy domki wciągnąć jako środki trwałe i odliczać amortyzację (działalność jest prowadzona tylko sezonowo przez 3 miesiące)?

Zgodnie z art. 22n ust. 4 ustawy PIT „zapisów dotyczących środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonuje się w ewidencji najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania”.

Jak natomiast stanowi art. 22h ust. 1 pkt 3 ustawy, „odpisów amortyzacyjnych od używanych sezonowo środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w okresie ich wykorzystywania; w tym przypadku wysokość odpisu miesięcznego ustala się przez podzielenie rocznej kwoty odpisów amortyzacyjnych przez liczbę miesięcy w sezonie albo przez 12 miesięcy w roku”.

Czy faktury za materiały na budowę domków letniskowych na wynajem z lat ubiegłych można teraz rozliczyć?

Czy faktury za materiały na budowę domków z lat ubiegłych w okresie, jak byłem na KP, też mogę rozliczyć?

Faktury za materiały stanowią element składowy wartości początkowej wytworzonego środka trwałego. W tym miejscu trzeba jednak zwrócić uwagę na jeden istotny przepis. Zgodnie bowiem z art. 22n ust. 5 ustawy PIT w razie zmiany formy opodatkowania podatnicy, zakładając ewidencję, uwzględniają w niej odpisy amortyzacyjne przypadające za okres opodatkowania w formie zryczałtowanego podatku dochodowego, podatku tonażowego lub zryczałtowanego podatku od wartości sprzedanej produkcji, o którym mowa w ustawie z dnia 6 lipca 2016 r. o aktywizacji przemysłu okrętowego i przemysłów komplementarnych.

W kontekście powyższego przepisu część organów podatkowych stoi na stanowisku, że także w okresie, gdy środek trwały był wykorzystywany w ramach działalności opodatkowanej kartą podatkową, należało dokonywać odpisów amortyzacyjnych (które naturalnie nie stanowiły wtedy kosztów podatkowych). Natomiast po przejściu na zasady ogólne/podatek liniowy podatnik może dokonywać odpisów amortyzacyjnych nie od pełnej wartości początkowej, lecz od pomniejszonej o odpisy amortyzacyjne z okresu, gdy prowadził kartę podatkową.

Czy zakup działki na której stoją domki letniskowe do wynajęcia można rozliczyć jako koszt?

Czy zakup działki, którą kupiłem na siebie, też mogę rozliczyć?

Zgodnie z art. 22c pkt 1 ustawy PIT amortyzacji nie podlegają grunty. Dodatkowo zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 1 ustawy nie uważa się za koszt podatkowy wydatków na nabycie gruntów. Wydatek na nabycie gruntu stanowi natomiast koszt podatkowy w momencie odpłatnego zbycia. W konsekwencji wydatku na nabycie gruntu nie rozliczy Pan ani poprzez odpisy amortyzacyjne ani jednorazowo. Wydatek ten będzie kosztem podatkowym dopiero w przypadku sprzedaży tego gruntu.

Sprzedaż składników majątku wykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej

Jak wyglądałaby sprzedaż po latach takiej nieruchomości, czy dalej mogę skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania zysków ze sprzedaży gruntów po 5 latach?

Co do zasady w przypadku sprzedaży składników majątku wykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej uzyskany przychód jest kwalifikowany i rozliczany w ramach działalności gospodarczej. Należy jednak mieć na uwadze, że zasada ta nie dotyczy wykorzystywanych w ramach działalności gospodarczej lokali mieszkalnych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie i jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej z zastrzeżeniem art. 10 ust. 3 ustawy.

Jednocześnie w art. 10 ust. 3 ustawy wskazano, iż „przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie”.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy „przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych – wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c”.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c u.p.d.o.f. „do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio”.

Sprzedaż nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej

W konsekwencji w razie sprzedaży nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej zastosowanie znajdą zasady opodatkowania określone w art. 30e ustawy PIT – czyli zasady właściwe dla sprzedaży nieruchomości prywatnych. Sprzedaż nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej nie stanowi zatem dochodu z działalności gospodarczej lecz dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości (na zasadach właściwych dla nieruchomości prywatnych). Oznacza to, że opodatkowaniu podlega jedynie zbycie takiej nieruchomości jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie.

Potwierdzają to również organy podatkowe. Jak stwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji z 23.08.2012r., nr ITPB1/415-566a/12/WM:

„Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, iż przychód ze sprzedaży budynku bądź lokalu mieszkalnego oraz związanego z nim gruntu, stanowi zawsze przychód określony w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niezależnie od tego czy budynek ten lub lokal stanowił, czy też nie środek trwały w prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej, ani czy był wykorzystywany w tej działalności, z wyjątkiem sytuacji, gdy podatnik prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, a nieruchomość ta stanowi towar handlowy.”

Odnośnie sprzedaży warto również wskazać na interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z z 14 lipca 2017 r., sygn. 0112-KDIL3-3.4011.82.2017.1.MC:

„Mając na względzie powołane przepisy prawne oraz przedstawiony wyżej opis zdarzenia przyszłego, należy stwierdzić, że kwota uzyskana ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nie będzie stanowiła dla Wnioskodawcy przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Wobec tego sprzedaż tę należy zakwalifikować do źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym, w rozpatrywanej sprawie, przychód ze zbycia lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie powstanie, gdyż do sprzedaży ww. lokalu dojdzie po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

Reasumując – z tytułu sprzedaży tej nieruchomości Wnioskodawca nie powinien odprowadzić podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości wykorzystywanej na potrzeby związane z działalnością gospodarczą”.

W konsekwencji w razie sprzedaży nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej zastosowanie znajdą zasady opodatkowania określone w art. 30e ustawy PIT – czyli zasady właściwe dla sprzedaży nieruchomości prywatnych. Sprzedaż nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej nie stanowi zatem dochodu z działalności gospodarczej, lecz dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości (na zasadach właściwych dla nieruchomości prywatnych). Oznacza to, że opodatkowaniu podlega jedynie zbycie takiej nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Jeżeli sprzedałby Pan mieszkanie po upływie 5 lat, nie zapłaci Pan podatku.

Kluczowe jest zatem w tym przypadku wykazanie, że domek letniskowy faktycznie ma cechy oraz właściwości nieruchomości mieszkalnej.

Zgodnie z objaśnieniami PKOB budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne. Budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Budynki niemieszkalne są to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych. W przypadku, gdy co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest do celów mieszkalnych, budynek klasyfikowany jest jako budynek mieszkalny.

Korzystną opinię w tym zakresie wydał Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji z 30.10.2009 r., nr ITPB1/415-666/09/MM:

„Na gruncie niniejszej sprawy, niezbędnym elementem do określenia czy sprzedaż domu letniskowego stanowi przychód z działalności gospodarczej, jest określenie, czy nieruchomość ta stanowi budynek mieszkalny, czy budynek niemieszkalny.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje tych pojęć, a więc należy odnieść się w tym przypadku do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (KOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.). W załączniku do ww. rozporządzenia, w rozdziale I, punkcie 2 – pojęcia podstawowe – zdefiniowane zostało m.in. pojęcie „budynki mieszkalne”. Z powyższych przepisów wynika, że budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadku, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Skoro zatem dom letniskowy wynajmowany jest w ramach działalności gospodarczej na cele mieszkalne, to należy zakwalifikować go jako budynek mieszkalny.

Mając na uwadze powyższe oraz przedstawiony stan faktyczny, stwierdzić należy, iż przychód ze sprzedaży domu letniskowego - budynku mieszkalnego, wykorzystywanego w działalności gospodarczej, nie stanowi przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż dom letniskowy zakupiony został przez Wnioskodawczynię i jej małżonka w 1995 r. i obecnie małżonkowie zamierzają dokonać jego sprzedaży. Sprzedaż ta nastąpi po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, a zatem nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dochód uzyskany ze sprzedaży nie podlega więc opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych”.