Sąsiedztwo tartaku

Budowa domu w sąsiedztwie tartaku

Podstawę prawną niniejszej opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego zwanego dalej K.c. Z treści Pana pytania wynika, że w najbliższym sąsiedztwie Pana domu znajduje się tartak. W chwili zakupu działki prowadził Pan rozmowy z właścicielami tartaku celem uzyskania informacji o przewidywanej długości prowadzenia działalności. Z informacji, które Pan uzyskał, tartak miał być zamknięty do 2 lat. Aktualnie prowadzone działania wskazują, iż właściciele nie zamierzają zamykać tartaku, a wręcz przeciwnie – powiększają teren swojego działania. Co istotne, działalność prowadzona ma być na działkach przeznaczonych za zabudowę mieszkaniową.

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż niezbędne jest zapoznanie się z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miejscowości, w której położona jest nieruchomość stanowiąca Pana własność, jak i nieruchomość sąsiednia. Mniemam, że dla przedmiotowych nieruchomości plan zagospodarowania przestrzennego ustala podstawowe przeznaczenie – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz przeznaczenie dopuszczalne – usługi nieuciążliwe towarzyszące zabudowie mieszkaniowej. Co prawda, w treści pytania wskazuje Pan jedynie na przeznaczenie dla celów mieszkaniowych, ale osobiście radziłbym to sprawdzić w planie.

Plan zagospodarowania przestrzennego dla obszarów nim objętych winien ustalać zakaz lokalizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w terenach o przeznaczeni podstawowym: zabudowa mieszkaniowa i na terenach bezpośrednio przylegających do tych terenów. Wskazuje Pan, iż w najbliższej okolicy znajduje się kilkanaście domów mieszkalnych.

Społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości

Brać pod uwagę należy społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości stanowiącej Pana własność, wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość oraz wszelkie sąsiednie nieruchomości winny być zagospodarowane na cele mieszkaniowe. Prowadzenie działalności gospodarczej na przedmiotowym terenie powinno stanowić jedynie funkcje dodatkową, a więc służebną i uzupełniająca dla funkcji podstawowej. Co najważniejsze, działalność ta nie może posiadać charakteru uciążliwego. Uciążliwość tą należy także odnosić do funkcji podstawowej terenu, więc funkcji mieszkaniowej.

W pierwszej kolejności niezbędne jest zatem ustalenie listy przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko stosownie do planu zagospodarowania przestrzennego.

W kontekście rozpoznawanej sprawy wyraźnie podkreślić należy treść art. 144 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Stosownie do wyroku Sądu Najwyższego z dnia 14 maja 2002 r., sygn. akt V CKN 1021/2000, „treść art. 144 w związku z art. 222 § 2 kc pozwala na nałożenie na właściciela nieruchomości, z której pochodzą negatywne oddziaływania, obowiązków minimalizujących występujące immisje pośrednie”.

Wskazać należy na możliwość wystąpienia Pana wobec spółki [należy ustalić, czy jest to spółka osobowa, czy kapitałowa (sp. z o.o., SA)] do sądu cywilnego z pozwem o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem. Podstawę prawną pozwu będzie przepis art. 144 K.c., w którego myśl „właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”. Ustawodawca za pomocą art. 144 K.c ustanawia zakaz tylko takich działań właściciela nieruchomości, które przestają być uprawnieniem wynikającym z własności, a stają się działaniem bezprawnym, bez względu na winę tego, kto dopuścił się zakłóceń, i na szkodę wyrządzoną na nieruchomości sąsiedniej. Jako granicę określono przeciętną miarę zakłóceń, która wynika po pierwsze ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości (w tym przypadku będą to cele mieszkalne), a po drugie ze stosunków miejscowych. Chodzi tu o tak zwany zakaz immisji pośrednich. Do ustalenia, czy mamy do czynienia z przekroczeniem przeciętnej miary, niezbędna jest ocena, czy działanie lub zaniechanie zakłóca korzystanie z nieruchomości ponad przeciętną miarę wynikającą nie tylko ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, ale także ze stosunków miejscowych.

Dokonywanie działań na swojej nieruchomości których skutkiem jest zakłócenie korzystania z nieruchomości sąsiednich

Nie ulega wątpliwości, że każdy właściciel nieruchomości może w dopuszczalnych przez prawo granicach dokonywać różnych działań na swojej nieruchomości, których skutkiem jest zakłócenie korzystania z nieruchomości sąsiednich. Wyraźnie podkreślić należy jednak, że jeżeli dokonuje takich czynności, to powinien starać się o to, ażeby działania te nie przekraczały „przeciętnej miary”. W razie przekroczenia tej granicy właścicielowi nieruchomości sąsiedniej przysługuje roszczenie negatoryjne o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem. W tym przypadku właściciele tartaku winni zabezpieczyć trociny, by te nie wydostawały się w miarę możliwości poza obszar przeznaczony na prowadzenie działalności, a jeżeli nie jest to możliwe w obecnym stanie, by podjęte zostały kroki do zaniechania takich skutków, np. postawienie wysokiego ogrodzenia, umieszczenie trocin w zamkniętym, zadaszonym pomieszczeniu.

Przy ocenie, czy „przeciętna miara” zakłócenia została przekroczona, należy mieć na uwadze sposób korzystania zarówno z nieruchomości wyjściowej, jak i z nieruchomości, na którą oddziaływanie jest skierowane.

W wyroku z 14 maja 2002 r., sygn. akt V CKN 1021/2000, Sąd Najwyższy trafnie uznał, że „roszczenie z art. 144 w zw. z art. 222 § 2 k.c. pozwala na nałożenie na właściciela nieruchomości, z której pochodzą negatywne oddziaływania, nie tylko obowiązku całkowitego zaprzestania działań stanowiących źródło immisji, ale także nałożenia na niego takich obowiązków, które doprowadzą do przywrócenia zakłóceń do granic »przeciętnej miary«, a więc dozwolonego negatywnego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie”.

Nadto wskazać należy, iż ustawodawca nie definiuje pojęcia nieuciążliwej działalności gospodarczej. Każda sprawa winna być zatem rozstrzygana w sposób indywidualny i na podstawie lokalizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w terenach o przeznaczeni podstawowym: zabudowa mieszkaniowa i na terenach bezpośrednio przylegających do tych terenów.

Nie bez znaczenia dla rozstrzygania przedmiotowej sprawy winna być treść art. 144 K.c., która odnosi się nie tylko do społeczno-gospodarczego przeznaczenia, ale także do stosunków miejscowych. Przez stosunki miejscowe należy rozumieć najbliższe sąsiedztwo nieruchomości, na której zakład miałby siedzibę. Granicą końcową winno być miejsce, w którym kończyłyby się słyszalne zakłócenia towarzyszące prowadzonej działalności.

Pojęcie nieuciążliwej działalności gospodarczej

„Ustanowione w art. 144 kryterium zakłóceń (przeciętna miara) określone jest przez dwa czynniki połączone ze sobą koniunkcją »i«. Oznacza to, że do ustalenia, czy mamy do czynienia z przekroczeniem przeciętnej miary, niezbędna jest ocena, czy działanie lub zaniechanie zakłóca korzystanie z nieruchomości ponad przeciętną miarę wynikającą nie tylko ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, ale także ze stosunków miejscowych. Określenie »stosunki miejscowe« odnosi się zarówno do miejsca, jak i czasu (tak SN w orz. z 3 lipca 1969 r., II CR 208/69, OSPiKA 5/71, poz. 87), oznacza zaś zbiór nieokreślonych ilościowo desygnatów składających się na bardzo pojemne pojęcie charakteryzujące ocenę zakłóceń w danych, konkretnych okolicznościach. Ocena zakłóceń przy uwzględnieniu »stosunków miejscowych« powinna zapewnić powiązanie jej z konkretną, w danym miejscu i czasie, rzeczywistością, powinna zagwarantować, że nie będzie ona miała charakteru abstrakcyjnego, oderwanego od realiów.

Zgodnie z poglądem wyrażonym przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 listopada 1985 r., II CR 149/85 ocena »przeciętnej miary« w rozumieniu art. 144 kc musi być dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osób, których przestrzeń w miejscu zamieszkania w następstwie realizacji dalszych inwestycji (budowania dalszego budynku mieszkalnego) uległaby ograniczeniu. Pojęcie »przeciętna miara« w rozumieniu art. 144 kc zakłada obowiązek biernego znoszenia oddziaływania we wszelkiej postaci w określonym stopniu, jeżeli to oddziaływanie nie ma charakteru szykany. Elementem konkretnie współokreślającym »przeciętną miarę« jest społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości i stosunki miejscowe” (S. Rudnicki, Najnowsze wydanie: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2007).

Wskazać należy nadto na treść uzasadnienia wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 19 lutego 2008 r., sygn. akt IV SA/Wa 1/08, w którym wskazano:

„Brak jest zatem podstaw do sformułowania, definicji usług uciążliwych i nieuciążliwych oraz działalności uciążliwej, w sposób nieadekwatny do używanego w przepisach z zakresu ochrony środowiska pojęcia przedsięwzięć znacząco oddziaływujących lub mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Rada gminy nie może bowiem we własnym zakresie definiować uciążliwości w sposobie dopuszczalnego zagospodarowania terenu, lecz musi uciążliwość tę postrzegać przez pryzmat pojęć używanych w aktach prawa powszechnie obowiązującego ustalających ich znaczenie normatywne, aby ustalenia planu miejscowego dotyczące przeznaczenia i zasad zagospodarowania terenu były spójne z prawem powszechnie obowiązującym, szczególnie w procedurach, dla których plan miejscowy stanowi podstawę oceny dopuszczalności zagospodarowania terenu w sposób zamierzony przez podmioty praw przysługujących do danego terenu”.

Celem pełnego zobrazowania omawianego problemu wskazać należy na pogląd wyrażony w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 15 marca 2010 r., sygn. akt II SA/Kr 1812/09, w którym wskazano, iż „dopuszczalnym jest ograniczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego możliwości prowadzenia działalności gospodarczej z wyjątkiem uciążliwej w związku z sąsiedztwem terenów mieszkaniowych, na których z istoty działalność usługowa nie powinna ograniczać realizacji podstawowej funkcji – czyli zapewnienia możliwości odpoczynku i spokojnego przebywania w mieszkaniach”.

Konkludując wszystko powyższe, w mojej ocenie zasadne jest wytoczenie powództwa o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem. Konieczne jest jednak uzyskanie dowodów w postaci świadków, nagrania dźwięku, nagrania filmu.