Sąsiedztwo boiska

Ustosunkowując się do zadanego przez Państwa pytania, uprzejmie wyjaśniam, co następuje.

Podstawę prawną niniejszej odpowiedzi stanowi Kodeks postępowania cywilnego (K.p.c.) oraz Kodeks cywilny (K.c.).

Poniższa odpowiedź została oparta na faktach przedstawionych przez Państwa w pytaniu i ich ocenie prawnej.

Mając na uwadze opisany przez Państwa stan faktyczny, poniżej przedstawim dwie możliwości rozwiązania niniejszej na pewno kłopotliwej i uciążliwej dla Państwa kwestii.

Uważam, że na początku powinni Państwo wykorzystać instytucje przewidzianą w art. 439 K.c., który stanowi: „ten, komu wskutek zachowania się innej osoby, w szczególności wskutek braku należytego nadzoru nad ruchem kierowanego przez nią przedsiębiorstwa lub zakładu albo nad stanem posiadanego przez nią budynku lub innego urządzenia, zagraża bezpośrednio szkoda, może żądać, ażeby osoba ta przedsięwzięła środki niezbędne do odwrócenia grożącego niebezpieczeństwa, a w razie potrzeby także, by dała odpowiednie zabezpieczenie”.

Na podstawie powyższego przepisu mogą Państwo żądać, aby gmina, której burmistrz jest organem wykonawczym, przedsięwzięła środki niezbędne do odwrócenia grożącego niebezpieczeństwa. Przez takie niebezpieczeństwo należy rozumieć przede wszystkim niszczenie Państwa własności poprzez ciągle wpadającą na posesję piłkę oraz udających się po nią bez Państwa zgody graczy. Owe zdarzenia stanowią dla Państwa stan zagrożenia sankcjonujący akcję prewencyjną, której podstawą jest właśnie art. 439 K.c.

Ów stan zagrożenia czy też grożąca szkoda muszą być prawdopodobne i wynikać bezpośrednio z działań podejmowanych przez osobę wyrządzającą szkodę. W tym konkretnym przypadku co prawda bezpośrednio wyrządzającymi szkodę są gracze, jednakże należy uznać, że odpowiedzialność za taki stan rzeczy ponosi gmina, skoro ona jest właścicielem gruntu, na którym posadowione jest boisko. To na gminie winien spoczywać obowiązek zapobiegania powstawaniu w Państwa majątku szkody poprzez odpowiednie zabezpieczenie boiska. Z samej gry na boisku nie wynika jeszcze stan zagrożenia dla Państwa, natomiast w mojej ocenie wynika on z niewłaściwego zabezpieczenia czy też braku zabezpieczenia boiska.

Co do działań, jakie można podejmować, czy też takich, jakich mogą Państwo żądać od strony przeciwnej, to należy wskazać, że przede wszystkim można żądać przedsięwzięcia środków niezbędnych do odwrócenia grożącego niebezpieczeństwa. W tym przypadku gmina winna wybudować na swój koszt oczywiście dodatkowe ogrodzenie, które zabezpieczy posesję.

Roszczenie opisane powyżej powinno być spełnione przez gminę dobrowolnie, warto zatem skierować w pierwszej kolejności pismo do gminy obejmujące ostateczne przedsądowe wezwanie do podjęcia działań zapobiegających niebezpieczeństwu. Natomiast w sytuacji braku reakcji gminy należy skierować sprawę na drogę postępowania sądowego poprzez wniesienie pozwu do sądu z żądaniem zobowiązania pozwanego (gminy) do zamontowania na własny koszt ogrodzenia o odpowiedniej wysokości na całej długości granicy między nieruchomością powodów (czyli Państwa) a pozwanego.

Zatem w pierwszej kolejności winni Państwo w mojej ocenie skierować wezwanie do gminy z żądaniem podjęcia adekwatnych środków zapobiegających powstawaniu szkody w Państwa nieruchomości.

Następnie dopiero należy podjąć próbę skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego, pozew w tym konkretnym stanie faktycznym należy złożyć wraz z wnioskiem o zabezpieczenie powództwa poprzez ograniczenie czasu użytkowania boiska, ewentualnie poprzez zainstalowanie stosownego ogrodzenia, chociażby tymczasowego, na podstawie art. 755 § 1 K.p.c., który stanowi: „Jeżeli przedmiotem zabezpieczenia nie jest roszczenie pieniężne, sąd udziela zabezpieczenia w taki sposób, jaki stosownie do okoliczności uzna za odpowiedni, nie wyłączając sposobów przewidzianych dla zabezpieczenia roszczeń pieniężnych. W szczególności sąd może:

1) unormować prawa i obowiązki stron lub uczestników postępowania na czas trwania postępowania;

2) ustanowić zakaz zbywania przedmiotów lub praw objętych postępowaniem;

3) zawiesić postępowanie egzekucyjne lub inne postępowanie zmierzające do wykonania orzeczenia;

4) uregulować sposób roztoczenia pieczy nad małoletnimi dziećmi i kontaktów z dzieckiem;

5) nakazać wpisanie stosownego ostrzeżenia w księdze wieczystej lub we właściwym rejestrze”.

Sądem właściwym będzie sąd położenia Państwa nieruchomości.

W powyższej kwestii wypowiedzieli się również przedstawiciele nauki przedmiotu i tak: „Biorąc pod uwagę cele komentowanej regulacji prawnej, wydaje się, że przesłanką obciążenia podmiotu konsekwencjami określonymi w art. 439 k.c. powinno być jego zachowanie, jeżeli wobec zagrożenia szkodą można je w danej sytuacji ocenić jako obiektywnie nieprawidłowe (por. B. Lewaszkiewicz-Petrykowska, Roszczenie o zapobieżenie szkodzie, SPE 1974, t. XIII, s. 52; Z. Radwański, A. Olejniczak, Zobowiązania, 2008, nb 616-617). Za takie należy uznać zachowanie naruszające prawa podmiotowe albo prawnie chroniony interes podmiotu, chyba że z pewnych względów norma prawna zezwala na podjęcie określonego działania (np. w obronie koniecznej, stanie wyższej konieczności). Podstawą odpowiedzialności może być zachowanie, które nie narusza określonych norm technicznych czy norm związanych z używaniem lub emisją niebezpiecznych substancji, jeżeli w konkretnej sytuacji stwarza zagrożenie wyrządzenia szkody”¹.

Natomiast drugim sposobem zmierzającym do zapobiegnięcia powstawaniu sytuacji opisanej w Państwa pytaniu jest wykorzystanie instytucji przewidzianej w art. 144 K.c.

Roszczenie to pozwala na dochodzenie należnego odszkodowania w sytuacji ograniczenia możliwości normalnego korzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, np. mieszkalnym czy też rekreacyjnym. Budowa boiska, a właściwie odbywająca się na nim działalność ludzka i brak odpowiednich zabezpieczeń, negatywnie oddziałują na Państwa nieruchomość.

Jak już zostało wskazane powyżej, podstawę tego roszczenia stanowi art. 144 K.c., który ma następującą treść: „właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.

Przepis ten dotyczy tzw. instytucji immisji, czyli negatywnego oddziaływania na grunt sąsiedni. Bezspornie notorycznie wpadająca na Państwa nieruchomość piłka i osoby wchodzące na Państwa teren negatywnie na nią oddziałują.

Gmina, jako właściciel, powinna przy wykonywaniu swojego prawa własności, a takim wykonywaniem jest na pewno wybudowanie, utrzymywanie i w konsekwencji udostępnianie społeczeństwu boiska, powstrzymać się od działań, które zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę.

Opisane przez Państwa zakłócenia na pewno spełniają wymóg „ponad przeciętnej miary”.

Zatem jeżeli zdołają Państwo udowodnić, że funkcjonowanie boiska na gruncie sąsiednim zakłóca korzystanie z Państwa prawa (prawa własności), istnieje możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych. Jednakże proszę mieć na uwadze, że to zakłócanie musi mieć walor oddziaływania ponad przeciętną miarę. Oznacza to, że samo oddziaływanie – funkcjonowanie boiska – nie stanowi jeszcze podstawy do żądania odszkodowania; taką podstawę stanowi dopiero oddziaływanie ponad przeciętną miarę – wpadanie na Państwa posesję piłki, niszczenie elewacji, a także bezprawne wchodzenie na teren posesji przez graczy (por. wyrok Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z 21 stycznia 1976 r., III CRN 367/75, LexPolonica nr 309131). Art. 144 K.c. ma zastosowanie nie tylko wtedy, gdy właściciel sąsiedniej nieruchomości doznaje szkody, lecz także wtedy, gdy właściciel sąsiedniej nieruchomości przy wykonywaniu swych praw zakłóca korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych (np. budowa chodnika betonowego spowodowała nadmierne odpływanie wód spadowych na nieruchomość sąsiednią). Natomiast jeżeli zakłócenie wywołuje nadto szkodę, to wówczas ponoszący szkodę może dochodzić odszkodowania, ale na zasadach ogólnych (art. 415 K.c. i nast.).

Po stwierdzeniu zaistnienia immisji będzie można na zasadzie art. 415 K.c. żądać od właściciela gruntu – gminy – stosownego odszkodowania.

Proszę mieć również na uwadze, że aby dochodzić niniejszego odszkodowania w związku z zaistnieniem immisji, muszą Państwo również wykazać zaistnienie szkody. Następnie należy wykazać istnienie związku przyczynowego pomiędzy działaniami właściciela gruntu, będącymi immisjami, a powstaniem szkody.

Zgodnie z art. 415 K.c.: „kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia”.

Zatem powyżej zostały przedstawione Państwu dwie podstawowe instytucje, które w opisanym przez Państwa stanie faktycznym znajdą zastosowanie. W mojej ocenie powinni Państwo skorzystać w pierwszej kolejności z instytucji unormowanej w art. 439 K.c., wydaje się ona w tym konkretnym stanie faktycznym najbardziej odpowiednia, szczególnie że zmierza ona bezpośrednio do zapobieżenia powstawaniu szkody – do zobowiązania gminy, aby podjęła stosowne działania. „Art. 439 k.c. może stanowić dla przeciętnego obywatela bardziej dostępny środek ochrony ze względu na szerszy zakres legitymacji czynnej i zerwanie z instytucjami prawnorzeczonymi, które jednak ograniczają możliwość zastosowania poszczególnych środków ochrony” (J. Kaspryszyn, artykuł w Palestrze.1999.9-10.10).

Tym samym koniecznym posunięciami w Państwa sprawie winno być w pierwszej kolejności skierowanie stosownego wezwania do gminy, następnie dopiero – w sytuacji braku odpowiedzi lub odpowiedzi negatywnej – uzasadnione będzie skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego.

Pragnę jednocześnie poinformować, że serwis ePorady24.pl świadczy także usługi w zakresie sporządzania pism, w tym pism procesowych, reprezentacji przedsądowej oraz sądowej.

1. Adam Olejniczak, Komentarz do art.439 Kodeksu cywilnego.