Sąsiedzi nie zgadzają się na ustanowienie drogi koniecznej

Uwłaszczenie na podstawie ustawy z dnia 26 października 1971 r.

Akt własności ziemi jest decyzją administracyjną. Ostateczne decyzje administracyjne, wydane przez właściwe organy i w zakresie ich działania, stwarzają stany prawne, które należy uwzględniać, rozstrzygając sprawy cywilne.

Uwłaszczenie na podstawie ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych było automatyczne z mocy samego prawa. Właścicielami stali się, zgodnie z art. 1 tej ustawy, rolnicy, którzy byli samoistnymi posiadaczami gruntów rolniczych w dniu jej wejścia w życie, czyli 4 listopada 1971 r. Obecnie nie można dopuścić do zmiany rozumienia pojęcia rolnika, ukształtowanego i stosowanego w całym okresie wykonywania tejże ustawy.

Orzeczenie sądu wydane na podstawie ustawy z 1971 r. ma charakter deklaratoryjny, tj. potwierdza nabycie własności, jakie nastąpiło automatycznie 4 listopada 1971 r.

Jak Pani widzi – w toku uwłaszczania nie było istotne, czy nieruchomość posiada drogę dojazdową, czy nie. Liczył się stan posiadania nieruchomości rolnych.

Ustanowienie służebności drogi mimo sprzeciwu sąsiada

Sąsiedzi nie muszą wyrażać zgody na ustanowienie służebności. Można to zrobić sądownie, jeśli nie ma innej drogi dojazdowej do działki – poprzez ustanowienie służebności drogi koniecznej.

Służebność ta uregulowana jest w art. 145 Kodeksu cywilnego znajdującym się wśród przepisów o tzw. prawie sąsiedzkim. Służebność drogi koniecznej może być ustanowiona na rzecz nieruchomości, która:

1. nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub
2. nie ma odpowiedniego dostępu do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich.

Jak nakazuje art. 145 § 2 zdanie pierwsze, przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Oznacza to np., że w zasadzie wykluczone jest przeprowadzenie drogi koniecznej przez siedlisko nieruchomości obciążonej (zobacz postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 13 lutego 1985 r.; sygn. akt III CRN 311/84; LexPolonica nr 350724). Z kolei § 3 wspomnianego przepisu wymaga, by przeprowadzenie drogi koniecznej uwzględniało interes społeczno-gospodarczy.

Z treści art. 145 Kodeksu cywilnego wynika, że ustanowienie służebności drogi koniecznej może nastąpić nie tylko wtedy, gdy nieruchomość w ogóle nie ma dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, ale także, gdy dostęp co prawda istnieje, tyle że jest „nieodpowiedni”. Kryterium „odpowiedniości” jest niewątpliwie nieostre i wymaga konkretyzacji w rozważanych stanach faktycznych. Najogólniej powiedzieć można, iż dostęp uznany zostanie za nieodpowiedni, jeśli nie da się z niego korzystać tak, by możliwe było użytkowanie nieruchomości zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem (zobacz art. 140 kodeksu cywilnego). Przykładem może być np. sytuacja, gdy przejazd drogą, do której istnieje dostęp, przez znaczną część roku jest utrudniony lub niemożliwy ze względu na jej zły stan techniczny (zobacz uchwałę Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 14 sierpnia 1985 r.; sygn. akt III CZP 44/85; OSNCP 1986 r., nr 7–8, poz. 106) lub gdy wyjazd z nieruchomości przylegającej do drogi publicznej stwarza niebezpieczeństwo dla właściciela tej nieruchomości, jak i innych uczestników ruchu drogowego (zobacz postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 7 lipca 1999 r.; sygn. akt II CKN 786/98; OSNC 2000 r., nr 2, poz. 34).

Jednak przed podjęciem decyzji o kierowaniu sprawy do sądu, należałoby przejrzeć mapę, aby sprawdzić czy faktycznie innej możliwości nie ma. Potem ewentualnie podejmować kroki prawne. Nie wiem, jakie jest położenie działki, jaki dostęp do drogi publicznej.