Sąsiad żąda zwiększenia długości drogi dojazdowej

Służebność drogi koniecznej

W Pani sytuacji, na podstawie wskazanego stanu faktycznego, z pewnością możemy mówić o tzw. służebności drogi koniecznej. Jest to termin prawny opisany w niżej przywołanych przepisach Kodeksu cywilnego (K.c.), przy czym podałem te najważniejsze.

„Art. 145 § 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.”

„Art. 285. § 1. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).

§ 2. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.”

„Art. 287. Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych.”

„Art. 288. Służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej.”

Sposób wykonywanie i zakres służebności gruntowej

W Pani przypadku zwrócić uwagę należy w szczególności na treść ww. art. 287 i 288 K.c., które stanowią, iż właściciel nieruchomości władnącej (sąsiad) powinien wykonywać swoje prawo w taki sposób, aby jak najmniej Pani „szkodził”, ale z uwzględnieniem swoich praw. Jednak nawet podstawowy art. 145 K.c. stanowi, że droga konieczna ma prowadzić tak, aby jak najmniej obciążać inny grunt.

W mojej ocenie, przy braku między Państwem jakichkolwiek formalnych ustaleń co do treści faktycznej służebności drogi, powinno się ich dokonać. Dla mnie przedstawione przez Panią załączniki są jednak bliżej nieokreślone, nieformalne i w tym miejscu zgodziłbym się, aby istniały szczegóły w takiej formie, o jakiej Pani wspomniała, czyli np. z uwzględnieniem pomiarów geodezyjnych. Z drugiej strony proszę jednak zwrócić uwagę na fakt, iż w momencie zakupu nieruchomości takie szczegóły, czyli jak będzie Pani musiała znosić służebność, należało wyjaśniać i się z nimi zapoznać. Teraz to są już tylko prawa i obowiązki, które można oceniać właśnie przez pryzmat ww. przepisów.

Uprawnienia właściciela nieruchomości władnącej, w tym sposób wykonywania i zakres służebności, są więc ustalane w chwili jej powstania i nie podlegają modyfikacji na skutek zmiany okoliczności, w tym zmiany potrzeb nieruchomości władnącej (por. art. 169 § 2 PrRzecz, który obowiązywał niezależnie od przytoczonego art. 168 PrRzecz i stanowił, że „zmiany w potrzebach nieruchomości władnącej, w szczególności jej podział, nie uprawniają do wykonywania służebności w sposób bardziej uciążliwy dla właściciela nieruchomości służebnej”). Przesądza o tym choćby art. 285 § 1 K.c., który wymaga oznaczenia zakresu korzystania z nieruchomości obciążonej lub określenia ograniczeń dotykających jej właściciela. Przepisy art. 287 i 288 K.c. służą wyłącznie do doprecyzowania treści prawa, co następuje już w chwili jego powstania.*

Z wyżej wymienionego komentarza wynika, iż w zasadzie sposób wykonywania służebności przez uprawnionego istniał od samego początku jej powstania i w tym właśnie źródle, czyli umowie o jej ustanowienie, powinno się szukać wszystkich szczegółów. Jeżeli teraz rodzi się konflikt, strony (właściciele), moim zdaniem, powinny to uszczegółowić, np. w drodze umowy o wykonywanie służebności, jako następstwo umowy o jej ustanowienie.

Zakres i sposób wykonywania służebności oznacza się po to, aby określić, jakie zachowania stronom występujących tu stosunków prawnych (lub, w razie odrzucenia tezy o istnieniu w prawie rzeczowym stosunków prawnych), jakie zachowania podmiotu prawa bezwzględnego i innych osób są dozwolone, nakazane i zakazane; sensem istnienia uprawnień w ramach stosunków cywilnoprawnych jest przecież możliwość ich realizacji (wykonywania). Z kolei to, jakie postaci tej realizacji są dopuszczalne (tzn. jakie sposoby wykonywania uprawnień są dozwolone), ostatecznie przesądza właśnie o treści prawa podmiotowego. Zatem komentowany przepis dotyczy tego samego zagadnienia, co art. 285 § 1 K.c., a więc treści służebności rozumianej jako treść prawa podmiotowego.

Zmiany w wykonywaniu służebności wywołane postępem i zwyczajami miejscowymi

W sprawie zakończonej wyrokiem z 30.03.2017 r. (V CSK 617/16, Legalis) Sąd Najwyższy oceniał zasadność opartego na art. 222 § 2 w zw. z art. 251 K.c. roszczenia osób, którym przysługiwała służebność gruntowa, zmierzającego do umożliwienia dojazdu do ich nieruchomości przez klientów prowadzonych przez nich sklepów i innych punktów usługowych oraz przez dostawców (dojazd ten był utrudniany przez pozwanych przez zamontowanie barier i innych przeszkód w swobodnym poruszaniu się). Sąd Najwyższy uznał powództwo za zasadne, a nawiązując do często przytaczanego w literaturze wyroku SN z 13.09.1967 r. (II CR 313/67, Legalis), stwierdził, że „ustanowiona służebność drogowa pozwala, co do zasady, w granicach jej społeczno-gospodarczego przeznaczenia, na wykonywanie jej także w sposób oraz w zakresie, który choć niestosowany w chwili ustanowienia, odpowiada potrzebom wynikłym z późniejszych przeobrażeń stosunków gospodarczych i społecznych, wywołanych postępem”. Zauważył jednocześnie, że znaczenie art. 287 K.c. „w odniesieniu do służebności gruntowej ustanowionej na podstawie umowy jest jednak ograniczone ze względu na daleko idącą jego zbieżność z regulacją art. 56 K.c. Zacieśnia się w istocie do zastąpienia przy określeniu zakresu i sposobu wykonywania służebności gruntowej ustanowionej umową »ustalonych zwyczajów«, o których mowa w art. 56 K.c., »zwyczajami miejscowymi«”. W uzasadnieniu powołanego wyroku SN z 13.09.1967 r. stwierdzono natomiast, że jeżeli „właściciel nieruchomości władnącej pobudował na gruncie budynki lub też zwiększył przez zabudowę swoje siedlisko, fakt ten nie może ograniczać jego uprawnień ze służebności wynikających. Korzystanie zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem przez właścicieli z gruntu i rozwijanie swojej gospodarki jest ekonomiczną prawidłowością i okoliczność, że w związku z tym zwiększy się częstotliwość korzystania z drogi biegnącej przez grunty powódki, nie może być oczywiście uważana za rozszerzenie służebności. (...) Odmienne stanowisko (...) mogłoby prowadzić do sparaliżowania prowadzenia gospodarstwa przez pozwanego względnie do ograniczenia jego rozwoju.”**

Z powyższego wynika, iż nawet gdy w chwili ustanowienia służebności jakieś formy korzystania ze służebności przez uprawnionego nie były stosowane, to nie wyklucza się tego jednak w przyszłości, jeżeli uprawniony wykaże w tym swój interes społeczno-gospodarczy. I to wszystko właśnie przy braku wcześniejszych konkretnych uregulowań między stronami.

Ochrona własności poprzez zaniechanie naruszeń

Jeżeli Pani jednak będzie coraz bardziej uważać, iż sąsiad nadmiernie korzysta ze swojego prawa i nie będzie możliwej drogi porozumienia, to pozostaje droga sądowa z treści art. 222 §2 K.c., czyli ochrona własności poprzez zaniechanie naruszeń:

„Art. 222 [Ochrona windykacyjna i negatoryjna]

§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.”

Przedstawiony problem jest trudny i złożony, dlatego musi być oparty o analizę stanu faktycznego na miejscu i na badaniu potrzeb. Nie jestem w stanie stwierdzić, ile terenu w metrach potrzebuje sąsiad na drogę dojazdową, gdyż to trzeba odnieść do warunków lokalnych. Nie musi to być oczywiście szerokość np. drogi publicznej wraz z pasem drogowym, ale z kolei minimalna dla drogi stanowiącej dojazd (3 m) jest już bliższa zwyczajom miejscowym.

Te szczegóły należy właśnie uregulować (umownie lub sądownie), ale co do zasady uważam, iż np. sąsiad ma prawo planować dojazd z bramą, gdyż uznałbym to za zgodne z zasadami współżycia społecznego i zwyczajami miejscowymi – zgodnie z art. 287 K.c. Chyba że przed sądem skutecznie Pani wykaże co innego.

* Komentarz do art. 287 K.c. pod red. Gniewek, wyd. 2021 – Legalis

** Komentarz do art. 287 K.c. – tamże.