Sąsiad żąda przycięcia tuj wzdłuż granicy działki - czy ma do tego prawo?

Zakaz zakłócania korzystania z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę

Niestety obawiam się, iż sąsiad może mieć rację. W pierwszej kolejności podnoszę, iż ogrodzenie oraz urządzenia i obsadzenie ogrodzeniowe nie może przekraczać 2,20 m. Jeżeli tuje znajdują się na granicy Państwa nieruchomości, to niestety nie mogą być wyższe niż 2,20 m, albowiem w Prawie budowlanym przyjmuje się, iż wszelkie ogrodzenia ponad tę wysokość wymagają zgłoszenia.

Co jednak najważniejsze i oderwane od powyższych wysokości, zgodnie z treścią art. 144 K.c.: „Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.

Zacienienie jako immisje pośrednie

Przepis art. 144 K.c. dotyczy tzw. immisji, powszechnie określanych mianem pośrednich. Tradycyjnie immisje dzieli się na pośrednie i bezpośrednie, a wyodrębnia się także inne niż immisje naruszenia prawa własności. Immisja, o której stanowi art. 144 K.c., polega na zachowaniu (działaniu, zaniechaniu) na nieruchomości wyjściowej, przy czym skutki tego zachowania rozpoczynają się już na nieruchomości wyjściowej i przechodzą na nieruchomości sąsiednie.

Kryterium dla ustalenia zgodnego z prawem poziomu immisji jest ich przeciętna miara. Poziom przeciętnej miary ocenia się na podstawie przeznaczenia nieruchomości (w aktach ogólnych – typu plan miejscowy, jak i indywidualnych – typu decyzje o warunkach zabudowy lub o lokalizacji inwestycji celu publicznego) oraz stosunków miejscowych (przyjętej w danej miejscowości, dzielnicy, a nawet ulicy praktyki sąsiedzkiej). Regulacje prawa administracyjnego pełnią funkcje subsydiarne dla oceny poziomu przeciętnej miary. Zatem należy podnieść, iż opisane przez Pana ewentualne niedogodności, których doświadcza sąsiad, należy zakwalifikować do immisji pośrednich.

W przypadku niedozwolonej immisji (bezprawnej w świetle art. 144 K.c.), przysługuje sąsiadowi roszczenie negatoryjne (art. 222 § 2 w zw. z art. 144 K.c.).

Roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń

Zgodnie natomiast z art. 222 § 2 K.c.: „Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”. Żądanie zaprzestania naruszeń prawa własności oznacza roszczenie o zaniechanie na przyszłość trwałego lub powtarzającego się wkraczania w sferę cudzego prawa własności, a więc w Pana przypadku w prawo własności Pańskiego sąsiada. Roszczenie negatoryjne zabezpiecza obowiązek odpowiadający prawu własności polegający na biernym zachowaniu się i przestrzeganiu zakazu naruszania prawa własności. Immisja pośrednia jest niedopuszczalna, jeśli przekracza przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Granica określająca poziom dopuszczalnych immisji ustalana jest w oparciu o oceny dokonywane w okolicznościach konkretnego przypadku. Cenne są wszelkie próby abstrakcyjnego wyjaśnienia wprowadzonych przez ustawodawcę kryteriów, ale można przedstawić w tym zakresie jedynie kilka wytycznych ogólnych. T. Dybowski zwrócił uwagę, że przeciętna miara to kryterium przedmiotowe, a nie podmiotowe, a zatem oceny dokonuje się z punktu widzenia nieruchomości a nie subiektywnych odczuć właściciela (T. Dybowski, Ochrona własności, s. 324-325).

Pogląd ten należy jednak uzupełnić o to, że w odniesieniu do immisji niematerialnych ocenie należy poddać oddziaływanie na sferę psychiki człowieka, co wymaga uwzględnienia pewnego pierwiastka subiektywnego. Dokonując ocen należy przyjąć stanowisko, obiektywne, przeciętnego człowieka (zob. J. S. Piątowski, w: System PrCyw, t. II, s. 125; S. Rudnicki, Sąsiedztwo, s. 24; H. Ciepła, w: Ciepła i in., Komentarz, 2005, t. I, art. 144, s. 299, Nb 9; A. Sylwestrzak, w: M. Balwicka-Szczyrba, G. Karaszewski, A. Sylwestrzak, Sąsiedztwo, s. 36; W. Szydło, w: Gniewek, Machnikowski, Komentarz, 2016, art. 144, s. 318, Nb 5; zob. wyr. SN z 22.11.1985 r., II CR 149/85, OSNCP 1986 Nr 10, poz. 162).

Porozumienie z sąsiadem albo ryzyko sprawy sądowej

Mając powyższe na uwadze, wskazuję, iż jeżeli dochodzi do faktycznego zacienienia nieruchomości sąsiedniej, sąsiad może jak najbardziej powołać się na niniejsze immisje i z doświadczenia podpowiem, iż co do zasady roszczenie sąsiada jest zasadne. Będzie to jednak zawsze podlegało ocenie sądu. W obecnej chwili istnieją orzeczenia sądu oparte na zacienianiu i wpływie przedmiotowych immisji – Sąd podniósł, że roszczenie odszkodowawcze z powodu immisji pośredniej przysługuje także w przypadku zacienienia.

W pierwszej kolejności proponuję więc porozumieć się z sąsiadem i wypracować wspólne stanowisko w sprawie. Gdyby tuje rosły na środku Pana działki i nie wchodziły zbytnio w pole nieruchomości sąsiada, jego roszczenie nie byłoby zasadne. Jeżeli jednak wysokie tuje – ponad przeciętną wysokość – znajdują się przy granicy działki i wpływają na jego nieruchomość – roszczenie takie uznać należy za zasadne i proponuję, aby wypracowali Państwo wspólne, ugodowe stanowisko w sprawie.