Samowolne prace remontowe w lokalu zgłoszone do nadzoru budowlanego

Przebudowa budynku

Zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 22.09.2017 r., sygn. akt II SA/Wr 560/16, LEX, „PINB dokonał prawidłowej kwalifikacji wykonanych robót, traktując je jako przebudowę budynku polegającą na zamurowaniu otworu drzwiowego i wykonaniu w miejscu otworu drzwiowego otworu okiennego. Zgodnie z art. 3 pkt 7a Pr.bud. przez przebudowę należy rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji. Wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana wymiarów otworu w ścianie zewnętrznej budynku spełnia powyższą definicję przebudowy. Nie można zatem wykonanych robót budowlanych zakwalifikować jako remont, gdyż istniejący obecnie otwór okienny jest znacznie większy niż wykonany otwór wentylacyjny. Nie pokrywa się on również z istniejącym wcześniej otworem drzwiowym”.

Wykonanie otworu drzwiowego w miejsce otworu okiennego stanowi przebudowę budynku, gdyż wykracza poza remont polegający jedyne na odtworzeniu stanu pierwotnego (Wyrok NSA z 15.02.2013 r., sygn. akt II OSK 1946/11).

Zmiana drzwi i okien

Ponadto, zgodnie z poglądami piśmiennictwa za przebudowę uznano m.in. wykonanie otworu drzwiowego w miejscu otworu okiennego (tak W. Piątek [w:] Prawo budowlane. Komentarz, wyd. III, red. A. Gliniecki, Warszawa 2016, art. 3).

Zgodnie natomiast z art. 3 pkt 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, przebudowa to „wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego”.

W świetle wyroku WSA w Opolu z dnia 05.12.2017 r., sygn. akt II SA/Op 322/17 na zamurowanie drzwi i wstawienie drzwi w miejscu okna dokonuje się zgłoszenia.

Zgłoszenie przebudowy

Zgodnie z poglądami piśmiennictwa artykuł 29 ust. 3 pkt 1 lit. a przewiduje możliwość realizacji na zgłoszenie przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, pod warunkiem że inwestycja nie spowoduje zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę na której budynek jest usytuowany, zaś wystarczająca jest w takim przypadku akceptacja organu budowlanego w postaci milczącego przyjęcia zgłoszenia budowy, bez konieczności posiadania przez inwestora decyzji o pozwoleniu na budowę.

W przepisie użyto określenia „przegrody zewnętrzne”, dla którego ustawodawca nie przewidział definicji normatywnej. Trzeba przyjąć zatem, że przegroda zewnętrzna, to nic innego, jak co do zasady w istocie ściana zewnętrzna lub inny element budowlany, który jest równoważny takiej ścianie. W odniesieniu do budynków mieszkalnych jednorodzinnych obecnie możliwe będzie dokonywanie zgłoszeń budowlanych przebudowy ich przegród zewnętrznych jak i elementów konstrukcyjnych tylko pod jednym warunkiem, że nie spowoduje to zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę na której budynek jest usytuowany czyli jeśli zwiększenie oddziaływania mieścić się będzie na działce inwestora, to powinno znajdować się poza zakresem kompetencji organu administracji architektoniczno-budowlanej. Inaczej jest w przypadku przebudowy innych budynków niż wymienionych w komentowanym artykule, bowiem właśnie przebudowa przegród zewnętrznych i elementów konstrukcyjnych nadal jest objęta obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę (tak A. Kosicki [w:] Prawo budowlane. Komentarz, wyd. IV, red. A. Plucińska-Filipowicz, M. Wierzbowski, WKP 2021, art. 29.).

Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia wykonywanie robót budowlanych polegających na przebudowie budynków, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, oraz budynków mieszkalnych jednorodzinnych, z wyłączeniem przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych.

Tutaj można by się dopatrywać w mojej ocenie m.in. wykonania wylewki, gdyż można przyjąć, że nie stanowi to przebudowy przegród zewnętrznych ani elementów konstrukcyjnych.

Zatem są podstawy ku temu, aby przyjąć, że przed wykonaniem prac powinien Pan zgłosić swoją przebudowę (poza wylewką) do właściwego organu.

Konsekwencje samowolnych prac remontowych w lokalu

Co do sankcji, to głównie będą miały zastosowanie przepisy art. 50, art. 50a i art. 51 ust. 1-5 Prawa budowlanego:

„Art. 50.

1. W przypadkach innych niż określone w art. 48 ust. 1 lub w art. 49f organ nadzoru budowlanego wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych wykonywanych:

1) bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenia lub

2) w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia lub zagrożenia środowiska, lub

3) na podstawie zgłoszenia z naruszeniem art. 29 ust. 1 i 3, lub

4) w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach.

2.  W postanowieniu o wstrzymaniu robót budowlanych należy:

1) podać przyczynę wstrzymania robót;

2) ustalić wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń.

3.  W postanowieniu o wstrzymaniu robót budowlanych można nałożyć obowiązek przedstawienia, w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia, inwentaryzacji wykonanych robót budowlanych lub odpowiednich ocen technicznych bądź ekspertyz.

4.  Postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych traci ważność po upływie 2 miesięcy od dnia doręczenia, chyba że w tym terminie zostanie wydana decyzja, o której mowa w art. 50a pkt 2 albo w art. 51 ust. 1.

5.  Na postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych służy zażalenie.

Art. 50a.

Organ nadzoru budowlanego w przypadku wykonywania robót budowlanych - pomimo wstrzymania ich wykonywania postanowieniem:

1) (uchylony);

2) o którym mowa w art. 50 ust. 1 - nakazuje, w drodze decyzji, rozbiórkę części obiektu budowlanego wykonanego po doręczeniu postanowienia albo doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu poprzedniego.

Art. 51.

1.  Przed upływem 2 miesięcy od dnia wydania postanowienia, o którym mowa w art. 50 ust. 1, organ nadzoru budowlanego w drodze decyzji:

1) nakazuje zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego albo

2) nakłada obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, określając termin ich wykonania, albo

3) w przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę - nakłada, określając termin wykonania, obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego zamiennego uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz - w razie potrzeby - wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem; przepisy dotyczące projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego stosuje się odpowiednio do zakresu tych zmian.

1a. W przypadku istotnego odstąpienia od projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego z naruszeniem art. 36a ust. 1a, przepisy ust. 1 pkt 3 oraz ust. 4 i 5 stosuje się odpowiednio.

2.  W przypadku wydania nakazu, o którym mowa w art. 50a pkt 2, decyzje, o których mowa w ust. 1 pkt 2 lub 3, wydaje się po wykonaniu obowiązku określonego w tym nakazie.

3.  Po upływie terminu lub na wniosek inwestora, organ nadzoru budowlanego sprawdza wykonanie obowiązku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, i wydaje decyzję:

1) o stwierdzeniu wykonania obowiązku albo

2) w przypadku niewykonania obowiązku - nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego.

4.  Po upływie terminu lub na wniosek inwestora, organ nadzoru budowlanego sprawdza wykonanie obowiązku, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, i wydaje decyzję w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i pozwolenia na wznowienie robót budowlanych albo - jeżeli budowa została zakończona - o zatwierdzeniu projektu budowlanego zamiennego. W decyzji tej nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

5.  W przypadku niewykonania w terminie obowiązku, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego”.

Jeśli natomiast chodzi o szkody w nieruchomości sąsiadki, to o ile te szkody wystąpiły na skutek Pana winy, o tyle niewykluczone jest dochodzenie wobec Pana roszczeń z tym związanych.