Samowolne działanie sąsiada we wspólnocie mieszkaniowej

Zarząd nad małą wspólnotą mieszkaniową

Z przekazanej przez Pana informacji wynika, że wraz z pozostałymi współwłaścicielami pozostałych dwóch mieszkań stanowicie Państwo tzw. mała wspólnotę mieszkaniową. W przypadku małej wspólnoty mieszkaniowej do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności (art. 19 ustawy o własności lokali; dalej uwl). Jednak mała wspólnota wspólnoty może odmiennie niż ustawy określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, co wynika z zasady swobody umów oraz z art. 18 ust. 1 uwl.

Zasada większości głosów we wspólnocie mieszkaniowej

Mała wspólnota może zatem zdecydować się na stosowanie wszystkich lub wybranych przepisów uwl i np. zasadę jednomyślności przy podejmowaniu czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu zastąpić zasadą większości głosów liczonej według wielkości udziałów. Trzeba jednak mieć na uwadze, że na przejście pod reżim uwl muszą się zgodzić wszyscy współwłaściciele, a wolę swą powinni wyrazić w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub w umowie w formie aktu notarialnego. Jeśli we wspólnocie nie doszło do notarialnej umowy wszystkich współwłaścicieli i ustanowienia sposobu zarządu, to w myśl art. 73 § 2 Kodeksu cywilnego ich uchwała – choćby jednomyślna – jest nieważna i w takim razie do zarządu nieruchomością wspólną mają zastosowanie jedynie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

W ramach zarządzania nieruchomością wspólną wyróżnia się tzw. czynności zwykłego zarządu i czynności ten zwykły zarząd przekraczające. Jak to wynika z uregulowań Kodeksu cywilnego, do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, liczona według wielkości udziałów. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Zgoda na wybudowanie garażu stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

Użytkowanie nieruchomości i podział do korzystania

Opisany przez Pana problem dotyczy użytkowania nieruchomości wspólnej przez poszczególnych członków małej wspólnoty. Ustawa o własności lokali definiuje nieruchomość wspólną jako grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Nieruchomość wspólna we wspólnocie mieszkaniowej to przedmiot współwłasności w częściach ułamkowych. W ramach tej współwłasności właściciel może żądać wydzielenia mu części nieruchomości do wyłącznego korzystania, jeżeli nie sprzeciwiają się temu charakter lub rodzaj nieruchomości albo uzasadnione interesy pozostałych współwłaścicieli. W małej wspólnocie wydzielenie kawałka nieruchomości wspólnej ze współużytkowania na korzyść jednego właściciela przekracza zwykłą decyzją zarządu. Niemniej jednak przepis art. 206 Kodeksu cywilnego umożliwia współwłaścicielom ukształtowanie zasad korzystania z nieruchomości wspólnej poprzez zawarcie umowy o podział do korzystania (umowy quod ad usum).

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19.06.2007 r. uznał, że dopuszczalne jest zawarcie umowy o podział do korzystania pomiędzy członkiem wspólnoty mieszkaniowej a wspólnotą mieszkaniową. Umowa taka najczęściej polega na dokonaniu podziału nieruchomości na części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli. Współwłaściciele umawiają się w niej na przykład, że współwłaściciel X będzie korzystał z danej części działki od strony wschodniej, a współwłaściciel Y z innej części działki. Każdy z nich we własnym zakresie zagospodarowuje wydzieloną część działki i z niej korzysta. W przypadku tej umowy wystarczy zachowanie zwykłej formy pisemnej dla celów dowodowych. Ewentualnie podpisy na umowie powinny być notarialnie poświadczone, jeżeli treść umowy ma być ujawniona w księdze wieczystej. Umowa taka nie likwiduje współwłasności nieruchomości, jednak w wiążący sposób określa zasady korzystania. Zatem jeżeli jeden ze współwłaścicieli w wyniku takiej umowy otrzyma do korzystania część działki, to będzie mógł z niej korzystać z pominięciem innych współwłaścicieli, a inni współwłaściciele będą zobowiązani do powstrzymania się od ingerencji w tę część wspólnej nieruchomości.

Korzystanie z wydzielonych części rzeczy wspólnej

A zatem współwłaściciele mogą przede wszystkim w drodze umowy ustalić, że korzystanie ze wspólnej nieruchomości będzie polegało na rozdzielnym korzystaniu z wydzielonych części wspólnej rzeczy do indywidualnego, odrębnego korzystania przez wszystkich lub niektórych z nich.W braku jednomyślności członków małej wspólnoty, na wniosek każdego z nich, o takim wydzieleniu może orzec sąd (art. 201 Kodeksu cywilnego) – prawną podstawą takiego żądania jest wskazany powyżej art. 206 Kodeksu cywilnego. O właściwości miejscowej sądu decyduje miejsce położenia nieruchomości (art. 606 K.p.c.), sądem właściwym jest sąd rejonowy (art. 507 K.p.c.).

Podział nieruchomości do używania ma charakter tymczasowy i może być zmieniony bądź to w drodze porozumienia współwłaścicieli, bądź na podstawie kolejnego orzeczenia sądowego na żądanie każdego ze współwłaścicieli w postępowaniu nieprocesowym (prowadzonym stosownie do przepisów art. 611–616 K.p.c.). Orzeczenie sądu wydane w tym zakresie nie jest nadto wiążące w razie późniejszego, ostatecznego znoszenia współwłasności pomiędzy współwłaścicielami (proces o zniesienie współwłasności jest niestety dość drogi).

A zatem w opisanym przez Pana przypadku, powinna być zgoda pozostałych członków wspólnoty (w tym Pana – ww. umowa), na wydzielenie działki, na której Pana sąsiad postawił garaż. Sam nie mógł o tym decydować. Według poglądu Sądu Najwyższego „wzniesienie stałego obiektu budowlanego na nieruchomości stanowiącej współwłasność jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu i wymaga zgody wszystkich uprawnionych do decydowania w tej sprawie” (wyrok SN z 11 października 1990 r., sygn. akt III ARN 15/90).

Budowa na wspólnej nieruchomości

Podobne stanowisko zajmuje Naczelny Sąd Administracyjny w sprawie pozwolenia na budowę na wspólnej nieruchomości. W wyroku z 17 sierpnia 1998 r., sygn. akt IV SA 585/96, uznał, że jeżeli nieruchomość stanowi współwłasność kilku osób, a tylko jeden ze współwłaścicieli ubiega się o udzielenie pozwolenia na budowę, niedopuszczalne jest wydanie decyzji o takim pozwoleniu na rzecz wszystkich współwłaścicieli. Pozwolenie na budowę może być wydane tylko tej osobie, która wystąpiła z wnioskiem w tej sprawie, po przedstawieniu przez wnioskodawcę dowodu, że pozostali współwłaściciele wyrażają na to zgodę.

Każda czynność przekraczająca zwykły zarząd wymaga uprzedniej zgody współwłaścicieli. W wypadku braku takiej zgody – czynność jest nieważna (z zastrzeżeniem przewidzianej w ustawie ochrony osób trzecich). Jest to nieważność bezwzględna.

A zatem – w Pana małej wspólnocie decyzje przekraczające zakres zwykłego zarządu muszą zapadać jednogłośnie, a więc jeśli Pan był przeciw, to taka ewentualna decyzja o budowie garażu przez sąsiada nie ma mocy, chyba że właściciele lokali (wszyscy) przyjęli umową w formie aktu notarialnego pozaustawowy sposób zarządu nieruchomością wspólną np., że będą stosować się w tym zakresie do ustawy o własności lokali, a nie zapisów Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Jeżeli nadzór budowlany stwierdzi, że sąsiad postawił garaż bez podstawy (umowa lub uchwała wszystkich współwłaścicieli), nakaże przywrócenie staniu poprzedniego.