Samowolna zabudowa balkonu

Konstrukcja zabudowy

Wszystko zależy od tego, czy konstrukcja zabudowy znajduje się w świetle wewnętrznym balkonu – który zgodnie z orzecznictwem podlega Pani własności – czy konstrukcja wychodzi poza ramy balkonu i opiera się na części wspólnej nieruchomości – wtedy konieczna będzie zgoda współwłaścicieli, a więc wspomniana uchwała.

Zgodnie z treścią art. 13 ustawy o własności lokali:

„1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

2. Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje”.

Własność prywatna a własność wspólna

Powstaje jednak pytanie, czy strefa elewacji, sufitu i barierek przylegająca do Pani balkonu, a więc znajdująca się na Pani balkonie jest Pani własnością, czy własnością wspólną – kwestię tę rozwiał SN.

Zgodnie z wyrokiem NSA z dnia 28 marca 2017 r. „prawo własności przysługujące właścicielom poszczególnych lokali obejmuje również tarasy, a dokładnie ich wierzchnią warstwę wykończeniową oraz przestrzeń wykorzystywaną do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez właścicieli lokalu. Tylko w tym zakresie właściciele ci mają, wynikający z przepisu art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z zm.), obowiązek utrzymywania przynależnego do nich tarasu w należytym stanie” (sygn. akt II OSK 1929/15).

Zgodnie także z dalszą opinią orzecznictwa „przestrzeń wewnętrzna wprawdzie służy do użytku wyłącznie właścicielowi tego lokalu, który ma do niej dostęp, jednak nie oznacza to, że elementy »wyodrębniające« tak rozumianą przestrzeń, a więc podłoga, ściany czy balustrada, również stanowią część lokalu. Oprócz tego bardzo często jest tak, że części służące do wyłącznego użytku, mogą wpływać na sytuację pozostałych współwłaścicieli. Nie jest możliwym precyzyjne ustalenie podziału jaka część budynku służy do użytku wyłącznie danego właściciela, a jaka część powinna stanowić nieruchomość wspólną”.

Jak Pani więc widzi, orzecznictwo nie jest więc zgodne, które części balkonu, czy też tarasu stanowią własność właściciela lokalu, a które są elementami nieruchomości wspólnej.

Jak wynika z uchwały SN z dnia 7 marca 2008 r. „właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowym mieszkańca lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową” (sygn. akt III CZP 10/08).

Dlatego też należy uznać, iż wszelkie prace i remonty związane przestrzenią w obrębie Pani balkonu zależą od Pani woli i tak powinna Pani bronić swoje stanowiska – wszelkie konstrukcje wewnątrz balkonu, które nie wychodzą poza barierki i wnętrze balkonu. Jeżeli jednak konstrukcja wychodzi poza bryłę balkonu, należy mówić już o części wspólnej – do czego powinna Pani posiadać zgodę wspólnoty. Proszę więc w sporze ze wspólnotą powołać się na powyższe orzecznictwo wskazujące na rozciągnięcie prawa własności także na wewnętrzną część balkonu.