Zakup domu który okazał się samowolą budowlaną

Zakupiony dom okazał się samowolą budowlaną - co robić?

Odnosząc się do stanu faktycznego opisanego w pytaniu, przyznam, że w chwili obecnej w Pana przypadku samowola budowlana to bardzo poważny problem.

Po pierwsze, ponieważ budynek wybudowany został po roku 1995, nie może Pan skorzystać z obecnej abolicji, jaką przewidują zmienione przepisy Prawa budowlanego, i starać się samowolę budowlaną zalegalizować do końca 2009 r. Ta droga zupełnie odpada.

Po drugie, samowola budowlana to poważny problem, skutkujący nawet koniecznością rozbiórki domu. Starania o to, żeby samowola budowlana została zalegalizowana, są kłopotliwe (zgodność z planem zagospodarowania przestrzennego) i niestety bardzo kosztowne.

Wady prawne nieruchomości w chwili jej nabycia

Pewną szansę dla Pana stanowi powołanie się na wady prawne nieruchomości w chwili jej nabycia. Jednak nie jest to sprawa taka prosta.

Nie można bowiem zapomnieć o fakcie, że transakcja kupna-sprzedaży domu została dokonana w ramach umowy notarialnej. Notariusz profesjonalista sporządził umowę. Zanim tego dokonał, żądał przedłożenia niezbędnych dokumentów, które świadczyły o stanie własności zbywanej nieruchomości, o stanie nieruchomości, o obciążeniu nieruchomości prawami osób trzecich. Notariusz żądał także przedłożenia wyciągu z ksiąg wieczystych. Trudno będzie Panu w takiej sytuacji powoływać się na brak wiedzy co do stanu prawnego nieruchomości w chwili dokonywania transakcji. Równie trudno będzie Panu wyszukać uzasadnionej podstawy, aby zawartą umowę kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego unieważnić.

Instytucja rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych

Pozwolę sobie w tym miejscu zwrócić uwagę jeszcze na jeden ważny argument, jakim jest instytucja rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Instytucja ta zwalnia sprzedawcę od obowiązku dowodzenia znajomości przez kupującego obciążenia nieruchomości prawami osób trzecich (wady prawne) ujawnionymi w księdze wieczystej, kupujący nie może bowiem zasłaniać się niewiedzą – nieznajomością wpisów w księdze wieczystej. Księgi wieczyste są bowiem jawne i każdy ma prawo sprawdzić zapis.

Ponadto sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności za wady prawne, jeżeli kupujący w chwili zakupu nieruchomości o tej wadzie prawnej wiedział – czyli jeżeli fakt, że istniała samowola budowlana, był Panu doskonale znany w dniu transakcji. Jeżeli więc sprzedawca przed podpisaniem umowy udzielił Panu stosownych informacji na temat samowoli budowlanej, gdy cena nieruchomości była niska – czyli gdy stanowiła ekwiwalent tego, że nieruchomość jest obciążona wadą prawną i Pan się na to godził – to o odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi za tę wadę prawną (którą jest samowola budowlana) nie może być nawet mowy.

Nieświadomy zakup samowoli budowlanej

Jednocześnie Pan jako kupujący nie może powoływać się na swoją niewiedzę, nieświadomość faktów powszechnie znanych, o których z łatwością mógł się dowiedzieć. Mógł więc Pan bez żadnego problemu sprawdzić i uzyskać pełną informację na temat nieruchomości nabywanej – również w urzędzie, m.in. czy dany budynek nie stanowił samowoli budowlanej, czy było wydane pozwolenie na budowę, jaki jest plan zagospodarowania przestrzennego. Dlatego trudno będzie się powoływać na niewiedzę co do wad, o których mógł się Pan z łatwością dowiedzieć.

Wprawdzie przepisy Kodeksu cywilnego przewidują, że sprzedawca prawie zawsze odpowiada za wady prawne – nawet wówczas gdyby okazało się, że w chwili sprzedaży nie wiedział on o fakcie istnienia wady, lub gdy będzie powoływał się na brak wiedzy w tym zakresie – ale jak Pan widzi, jest szereg wątpliwości, okoliczności wyłączających odpowiedzialność sprzedawcy i sprawa najważniejsza – akt notarialny.

Jednak wskażę, co może Pan spróbować zrobić w chwili obecnej. Czasami ta droga może przynieść oczekiwany rezultat.

Jak sprawdzić czy budynek to samowola budowlana?

Może Pan zwrócić się z oficjalnym pismem do nadzoru budowlanego z prośbą o stwierdzenie, czy budynek to tzw. samowola budowlana. Jeżeli nadzór budowlany stwierdzi, że w rzeczywistości jest to samowola budowlana, to wówczas przysługuje Panu prawo wystąpienia przeciwko sprzedającemu z roszczeniem z tytułu wad prawnych nieruchomości.

Niezwłocznie należy powiadomić na piśmie (list polecony za zwrotnym potwierdzeniem odbioru) sprzedawcę o istnieniu wady prawnej – samowoli budowlanej (dołączając kserokopię pisma z nadzoru budowlanego stwierdzającego ten fakt) oraz wezwać sprzedawcę do niezwłocznego naprawienia tej wady prawnej – poprzez legalizację na swój własny koszt samowoli budowlanej. W piśmie należy obowiązkowo zakreślić termin wykonania żądania, np. 14 dni, z zastrzeżeniem, że jeżeli sprzedawca wady prawnej nie usunie w tym terminie, to skieruje Pan sprawę na drogę postępowania sądowego. Jeżeli sprzedawca będzie milczał, to po upływie okresu wskazanego w piśmie pozostaje tylko droga postępowania sądowego.

Żądanie usunięcia wady prawnej poprzez legalizację samowoli budowlanej przez sprzedawcę

Pan, jako kupujący, może w procesie cywilnym wnosić o usunięcie wady prawnej poprzez legalizację samowoli budowlanej przez sprzedawcę, oczywiście na jego koszt. Jeżeli legalizacja nie będzie możliwa (przyczyny leżące po stronie organu), wówczas można żądać odstąpienia od umowy i zwrotu kwoty zakupu domu.

Precyzuję zatem żądania, z jakimi Pan, jako kupujący, może wystąpić w ewentualnym procesie cywilnym w przypadku wady prawnej nieruchomości: prawo żądania odstąpienia od zawartej umowy, prawo żądania obniżenia ceny oraz prawo żądania usunięcia wady prawnej – samowoli budowlanej.

Bardzo proszę zwrócić uwagę na żądanie obniżenia ceny: następuje ono bowiem od kwoty ustalonej przez strony w umowie, a nie od aktualnej wartości rynkowej nieruchomości.

Żądanie odstąpienia od umowy kupna nieruchomości po ujawnieniu samowoli budowlanej

W przypadku żądania odstąpienia od umowy konieczna będzie wizyta u notariusza lub orzeczenie sądu w tym zakresie rozstrzygające, ponieważ podstawą zakupu nieruchomości – budynku był akt notarialny. Dlatego muszą być złożone w tej sytuacji oświadczenia stron o zwrotnym przeniesieniu własności nieruchomości (akt notarialny lub orzeczenie sądu) oraz stosowny zapis w Księgach wieczystych.

Może Pan dochodzić swoich uprawnień na drodze sądowej w terminie bardzo krótkim – jest to bowiem jedynie okres jednego roku, liczy się on od chwili, gdy kupujący dowiedział się o istnieniu wady prawnej – samowoli budowlanej. Wyjątkowo – gdy sprzedawca podstępnie zataił wadę prawną i nie poinformował o niej kupującego, zapewniał go, że wady nie istnieją – możliwe jest skorzystanie z powyższych uprawnień po wymienionym terminie jednego roku. Taki zarzut będzie jednak w przypadku aktu notarialnego trudny do wykazania, ale próbować można.

Zawiadomienie sprzedawcy o wadzie prawnej i wezwanie go do jej naprawienia w terminie zakreślonym

Bardzo proszę pamiętać również i o tym, że warunkiem do wszelkich Pana żądań jest wcześniejsze zawiadomienie sprzedawcy o wadzie prawnej i wezwanie go do jej naprawienia w terminie zakreślonym. Dopiero po spełnieniu tego warunku otwiera się droga postępowania sądowego.

Zarazem wskazuję, że podstawę prawną działania stanowią przepisy Działu II Rękojmia za wady Kodeksu cywilnego: art. 556 § 2, art. 557, art. 560, art. 572¹-576.

Na koniec muszę przyznać, że nie jest dla mnie zrozumiały fakt, jak mogło dojść do sprzedaży samowoli budowlanej, i to przy udziale notariusza. Czy nadzór budowlany potwierdził Panu ten fakt, że to samowola budowlana? Może powinien Pan jeszcze te informacje dokładnie sprawdzić w urzędzie.