Samodzielne doprowadzenie kanalizacji a zgoda na przyłącze nowych użytkowników

Budowa sieci kanalizacyjnej

Co do sieci kanalizacyjnej, to jej budowanie generalnie leży w gestii gminy, bowiem zbiorowe odprowadzanie ścieków należy do jej zadań i wynika z treści art. 7 ust. 3 ustawy o samorządzie gminnym (Dz. U z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 z późn. zm). Ten sam obowiązek nakłada na gminę art. 3 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz. U. Nr 123, poz. 858, z późn.zm.) – dalej jako „ustawa”. Jednakże wskazanie, iż jest to zadanie, a nie obowiązek, jest bardzo istotne – uniemożliwia to bowiem dochodzenie od gminy budowy kanalizacji. Z komentarzy i orzecznictwa do wskazanego przepisu wynika, iż to zadanie gminy nie ma charakteru bezwzględnego, lecz warunkowy. Warunkowość tego obowiązku wyraża się tym, iż gmina nie musi wyposażać w sieć każdej nieruchomości, na której planowane są inwestycje mieszkaniowe, w szczególności o charakterze prywatnym.

W świetle art. 2 pkt 4 ustawy w zw. z art. 5 ust. 1 i art. 15 ust. 1 ustawy zadania gminy w zakresie obowiązku budowy sieci kanalizacyjnych realizowane są poprzez tzw. przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjne. Zgodnie jednak z art. 1 ust. 1 i art. 2 ustawy z 20.12.1996 r. o gospodarce komunalnej oraz art. 2 pkt 4 ustawy funkcję przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego może pełnić m.in. gminna jednostka organizacyjna w formie zakładu budżetowego. W konsekwencji budowa sieci wodno-kanalizacyjnych nie zawsze musi być realizowana przez (na zlecenie) przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego (zwykle spółki prawa handlowego, której wspólnikiem/akcjonariuszem jest gmina), ale także poprzez zakład budżetowy gminy (np. Zakład Gospodarki Nieruchomościami).

Natomiast to z zasady przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne jest obowiązane zapewnić budowę tych urządzeń, jeżeli zostały one ustalone przez gminę w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, w zakresie uzgodnionym w wieloletnim planie rozwoju i modernizacji przedsiębiorstwa.

Budowa przyłącza kanalizacyjnego

W naszych rozważaniach musimy odróżnić opisaną sytuację w przypadku budowy sieci i w przypadku budowy przyłącza, ponieważ jest ona różna.

Przypadek przyłącza wydaje się prosty. Ustawa w art. 2 pkt 6 definiuje to pojęcie, jako odcinek przewodu łączącego sieć wodociągową-kanalizacyjną z wewnętrzną instalacją wodociągową w nieruchomości odbiorcy usług wraz z zaworem za wodomierzem głównym. Dla określenia zakresu obowiązków odbiorcy usług w zakresie budowy przyłączy istotna jest uchwała Sądu Najwyższego z dnia 13 września 2007 r. (sygn. akt III CZP 79/07), w której wskazano, że odcinek przewodu kanalizacyjnego łączący wewnętrzną instalację kanalizacyjną w nieruchomości tego odbiorcy z istniejącą siecią kanalizacyjną stanowi w części leżącej poza granicą nieruchomości gruntowej urządzenie kanalizacyjne. W orzeczeniu tym SN wyznaczył wyraźną granicę dla przyłączy, wskazując, że jest nią granica nieruchomości gruntowej, poza którą odbiorca usług nie jest podmiotem zobowiązanym do ponoszenia kosztów budowy przewodu, tym samym ten odcinek przewodu nie jest przyłączem w rozumieniu ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków. A zatem przyłącze powinno służyć tylko jednemu odbiorcy, jeśli z przewodu odprowadzającego kanalizację korzysta kilka nieruchomości, nie ma on charakteru przyłącza, lecz sieci. Zgodnie natomiast z art. 15 ww. ustawy realizację budowy przyłączy zapewnia na własny koszt osoba ubiegająca się o przyłączenie nieruchomości do sieci. Zgodnie z art. 5 ust. 2 ustawy, o ile umowa nie stanowi inaczej, odbiorca usług odpowiada za zapewnienie niezawodnego działania posiadanych instalacji i przyłączy wodociągowo-kanalizacyjnych.

Sieć kanalizacyjna

Natomiast przez pojęcie sieci, zgodnie z art. 2 pkt 7 ustawy należy rozumieć „przewody wodociągowe lub kanalizacyjne wraz z uzbrojeniem i urządzeniami, którymi dostarczana jest woda lub którymi odprowadzane są ścieki, będące w posiadaniu przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego”. Przy czym należy pamiętać, że sieć wodociągowa, która z definicji jest w posiadaniu przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego powinna być prowadzona w pasie drogowym poza terenem nieruchomości odbiorców.

A zatem w opisanej przez Pana sytuacji mamy przypadek, gdzie budowane było tak naprawdę przyłącze dla Pana w drodze prywatnej. Na terenie drogi prywatnej budowa przyłącza należy do Pana.

Przejęcie przyłącza przez gminę

Gmina ma obowiązek jego przejęcia. Zgodnie ze stanowiskiem Najwyższego wyrażonym w uchwale z 13 września 2007 r. na gminie (lub przedsiębiorstwie wodociągowo-kanalizacyjnym) ciąży obowiązek odpłatnego przejęcia wybudowanych przez prywatnych inwestorów urządzeń kanalizacyjnych, innych niż przyłącze, zaś osoba, która je wybudowała – ma roszczenie o takie przejęcie. Roszczenie to aktualizuje się najpóźniej w chwili połączenia wybudowanego fragmentu z gminną siecią kanalizacyjną. Oznacza to tyle, że jeśli gmina zignoruje żądanie przejęcia kanalizacji lub porozumienia w tym zakresie nie zostanie osiągnięte – pozostaje droga sądowa. W takiej sytuacji sąd bierze pod uwagę wartość urządzeń oraz wartość nakładów koniecznych do doprowadzenia urzadzeń do odpowiedniego standardu technicznego (tak Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 31 stycznia 2007 r., sygn. akt II CNP 81/06). Innymi słowy sąd uwzględni rzeczywiste koszty budowy lub rynkową wartość kanalizacji, a więc można liczyć na 100% refundacji kosztów.

Zwrot inwestycji za samodzielne doprowadzenie kanalizacji

Ponadto zgodnie z art. 49 § 2 wz. z § 1 Kodeksu cywilnego osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń, służących m.in. do odprowadzania ścieków, i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że w umowie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń może wystąpić także przedsiębiorca. Jeśli funkcję przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego pełni bezpośrednio gmina, wynikające z przywołanego przepisu żądanie można kierować bezpośrednio do niej. Obowiązek przejęcia urządzeń nie dotyczy przyłączy kanalizacyjnych, których budowa i utrzymanie obciąża właściciela nieruchomości.

W przypadku zaś konieczności dokonania instalacji w drodze prywatnej gdzie ma Pan udział a tym samym prawo do dysponowania udziałami w drodze na cele budowlane, należy rozumieć z uwzględnieniem przepisów Kodeksu cywilnego a w szczególności przepisów art. 199 i art. 201 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 199 do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Istotny w opisywanej sytuacji jest również przepis art. 206, zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania w niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Podpinanie się sąsiadów do istniejącego przyłącza

To znaczy, że wykonanie określonych czynności w zależności od tego, czy przekraczają zakres zwykłego zarządu, czy też mieszczą się w pojęciu zwykłego zarządu, wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli albo zgody większości współwłaścicieli, bądź też może być zakwalifikowane do tzw. czynności zachowawczych. Na ogół inwestycje, które zmierzają do zwiększenia użyteczności innej nieruchomości, przekraczają zakres zwykłego zarządu. Niemniej obecnie uważa się, że instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na nieruchomości, będącej przedmiotem współwłasności (droga), może mieścić się w ramach zwykłego zarządu, jeżeli nieruchomość służy współwłaścicielom wyłącznie do ułatwienia korzystania z innych nieruchomości (wspólna droga), a wymieniona na wstępie inwestycja ma na celu zwiększenie użyteczności jednej z nich. Zauważa się w orzecznictwie, że zmiany występujące w obrębie stosunków społeczno-gospodarczych wymuszają rozszerzenie zakresu czynności zwykłego zarządu.

Obecnie (w XXI wieku) kanalizacja i wodociąg, gaz, prąd należą do urządzeń niezbędnych dla zaspokojenia elementarnych potrzeb człowieka. Tymczasem wspólna nieruchomość służy współwłaścicielom wyłącznie jako droga dojazdowa do innych ich nieruchomości, toteż przeprowadzenie przez nią instalacji kanalizacyjnej pozostaje w zgodzie z jej służebnym charakterem, dlatego- jako mieszczące się w ramach służebnego przeznaczenia nieruchomości- może być uznane za czynność zwykłego zarządu. Również w orzecznictwie Sądu Najwyższego wyrażono pogląd, że czynność niepowodująca zmiany przeznaczenia rzeczy należy do zakresu zwykłego zarządu. Przeprowadzenie instalacji w żaden sposób nie zmienia dotychczasowego przeznaczenia rzeczy. Nadal bowiem nieruchomość może być użytkowana zgodnie z jej służebnym charakterem. Dokonanie przedmiotowej czynności nie powoduje także zmian w dotychczasowym sposobie korzystania z nieruchomości wspólnej (drogi). Wprawdzie użyteczność wspólnej drogi może pogorszyć się, ale pogorszenie to ma charakter przejściowy. Jeżeli więc czynność współwłaściciela nie przeszkadza pozostałym współwłaścicielom, to może być ona zaliczona do czynności zwykłego zarządu. W postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 1980 r., sygn. akt III CRN 166/80, stwierdzono, że podłączenie sieci kanalizacyjnej nie uniemożliwia innym współwłaścicielom korzystania z nieruchomości, a jedynie ogranicza je czasowo i w niewielki sposób. Stąd współwłaściciel ma prawo do przeprowadzenia odpowiednich prac, a pozostali współwłaściciele muszą akceptować zaistniały stan rzeczy.

Również uchwała Sądu Najwyższego z 19 kwietnia 2002 r. (sygn. akt III CZP 18/02) wskazuje, że instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności może się mieścić w granicach zwykłego zarządu, jeżeli nieruchomość służy wszystkim współwłaścicielom wyłącznie do ułatwienia korzystania z innych nieruchomości (wspólna droga). To zaś oznacza, że do czynności zwykłego zarządu, w tym wypadku przeprowadzania przez drogę kanalizacji sanitarnej i opadowej, potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Jednakże w razie braku takiej zgody współwłaściciel zainteresowany inwestycją może skorzystać z możliwości przewidzianej w art. 201 Kodeksu cywilnego, tj. zwrócić się do sądu cywilnego z żądaniem upoważnienia go do jej przeprowadzenia.

Najlepiej jednak będzie, jeśli dojdzie do porozumienia. To pozwoli uniknąć fatygi i kosztów, jakie muszą się wiązać z wniesieniem sprawy do sądu.