Sądowa wycena nieruchomości przy podziale majątku

Problemy z uzyskaniem swojej części majątku wspólnego po rozwodzie

Niestety często tak bywa, że rozwiedziony małżonek, który wyprowadził się ze wspólnej nieruchomości, ma problemy z uzyskaniem swojej części majątku wspólnego, bo drugiej stronie jest na rękę korzystanie z całej nieruchomości.

Oczywiście oboje Państwo macie równe prawa do korzystania z nieruchomości. Proponuję, aby założyła Pani sprawę o podział majątku i zażądała spłaty od męża. Oczywiście konieczna będzie sądowa wycena nieruchomości.

Art. 46 reguluje stosunki majątkowe między małżonkami (byłymi małżonkami, następcami prawnymi zmarłego małżonka) w zakresie dotyczącym majątku, który był objęty wspólnością ustawową, od chwili ustania tej wspólności do chwili podziału majątku, który był nią objęty, a także kwestię tego podziału.

Ustanie wspólności ustawowej powoduje, że do majątku, który był objęty tą wspólnością, nie mogą – nawet w drodze analogii – być stosowane przepisy ją regulujące (art. 31- 42). Do majątku tego, aż do chwili jego podziału, stosuje się art. 43 i 45, a w sprawach w nich nieunormowanych – odpowiednio przepisy o wspólności majątku spadkowego, tj. art. 1035-1036 K.c. Ponieważ art. 1035 K.c. odsyła do odpowiedniego stosowania przepisów o współwłasności w częściach ułamkowych, znajdują tu odpowiednie zastosowanie art. 197-221 K.c.

Każde z małżonków może dochodzić we własnym imieniu i na swoją rzecz części wierzytelności stanowiącej składnik majątku, który był objęty wspólnością ustawową, odpowiadającej wielkości jego udziału w tym majątku, jeżeli należne świadczenie jest podzielne (art. 379 § 2 K.c.) – uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 maja 1975 r., III CZP 27/75 (OSNCP 1976, nr 4, poz. 71) i wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 9 września 1999 r., II CKN 460/98 (OSNC 2000, nr 3, poz. 55) oraz z dnia 5 października 2000 r., V CKN 898/00 (niepubl.). Inaczej uzasadnienie uchwały z dnia 19 grudnia 1973 r., III CZP 65/73 z glosą krytyczną S. K. Rzoncy (OSPiKA 1975, nr 7-8, poz. 165).

Jakie przedmioty obejmuje podział majątku wspólnego?

Podział majątku wspólnego obejmuje przedmioty majątkowe, które były składnikami majątku wspólnego w chwili ustania wspólności ustawowej i które istnieją w chwili dokonywania podziału. Przy dokonywaniu podziału nie uwzględnia się tych przedmiotów, które były objęte wspólnością i zostały – w czasie trwania wspólności ustawowej lub po jej ustaniu – zużyte w wyniku normalnego ich używania lub zbyte zgodnie z przepisami o zarządzie majątkiem wspólnym (art. 36-40) bądź przepisami o wspólności majątku spadkowego (art. 1035-1036 K.c.). Natomiast uwzględnia się (rachunkowo) przedmioty majątkowe, które zostały bezprawnie zbyte, zniszczone, zużyte lub roztrwonione przez jednego z małżonków. Ich wartość podlega zaliczeniu na poczet udziału przypadającego temu małżonkowi.

Może Pani zażądać od męża zwrotu wynagrodzenia za korzystanie z mieszkania ponad udział. Może Pani tego zażądać przed składaniem wniosku o podział majątku. Może to go zmotywuje do uregulowania sprawy.

Kto wycenia wartość nieruchomości na sprawie o podział majątku?

Jeśli zdecyduje się Pani na sprawę o podział majątku, wartość nieruchomości wyceni sąd.

Pojęciem podejścia do wyceny nieruchomości określa się sposoby określania ich wartości. Przepis art. 152 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. 2004 r. Nr 261 poz. 2603; dalej jako – u.g.n.) definiuje cztery podejścia, które mogą być użyte do wyceny nieruchomości:

• porównawcze,
• dochodowe,
• kosztowe,
• mieszane.

Wartość rynkową nieruchomości otrzymuje się w wyniku zastosowania podejść porównawczego i dochodowego (art. 152 ust. 3 u.g.n.) z tym, że, jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego albo dochodowego, do określenia wartości rynkowej nieruchomości stosuje się podejście mieszane, natomiast wartość odtworzeniową – w wyniku zastosowania podejścia kosztowego.

Warunkiem zastosowania podejścia porównawczego jest istnienie transakcji rynkowych kupna-sprzedaży dotyczących nieruchomości porównywalnych generalnie w okresie ostatnich dwu lat poprzedzających datę wyceny – czyli, jak wymaga ustawa (art. 153 ust. 1 zdanie trzecie), znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych (zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość).

Podobieństwo nieruchomości jest sprecyzowane w standardach zawodowych (standard III.7).

Aby nieruchomości można było uznać za podobne, musi być zachowana tożsamość stanu prawnego (w szczególności nie można porównać prawa własności nieruchomości z prawem użytkowania wieczystego nieruchomości). Ponadto, szczególnie dla nieruchomości niezabudowanych, istotne jest rozróżnienie ze względu na przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego.

Następnie standardy wymieniają cechy fizyczne nieruchomości. W przypadku nieruchomości niezabudowanych należy poszukiwać takich, które mają zbliżoną m.in. powierzchnię, kształt, dojazd.

Dla nieruchomości zabudowanych takich cech będzie więcej, np. parametry kubaturowe budynków, zbliżony stan techniczny i okres budowy. Trzecią kategorią podobieństwa są cechy użytkowe i ekonomiczne nieruchomości oraz cechy rynku.

Z wynika z tego, że określając wartość nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, położonej w rejonie wysokich czynszów, do porównań wybieramy również domy jednorodzinne położone w tym samym rejonie. Standardy zawodowe przypominają o uwzględnianiu relacji popytu i podaży, renomie, a dla nieruchomości komercyjnych jednym z czynników warunkujących ich podobieństwo będzie zbliżony dochód operacyjny netto czy stawki czynszów.

Istotę podejścia porównawczego stanowi wybór najbardziej porównywalnych nieruchomości (będących przedmiotem obrotu) do wycenianej i odpowiednia korekta ich cen transakcyjnych. Korekta cen obejmuje również uwzględnienie trendu czasowego, czyli sprowadzenie cen wybranych nieruchomości do wysokości odpowiadającej cenom, jakie kształtują się w czasie określania wartości.

Istotne jest, że źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być transakcje, w których wystąpiły szczególne warunki sprzedaży, a także ustalenia zapłaty (§ 6 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego; Dz. U. 2004 r. Nr 207 poz. 2109; dalej – s.z.w.n.). Wyjątkowo można brać pod uwagę ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu – jeśli nie odbiegają o więcej niż 20% od średnich cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne. Ustęp 3 tego paragrafu zawiera katalog szczególnych warunków transakcji.

Co uwzględnia rzeczoznawca dokonując wyceny nieruchomości?

Według art. 154 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Sposób zastosowania metody porównywania parami jest zdefiniowany w standardzie III.7 „Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego”.

Idea tej metody sprowadza się do porównywania nieruchomości wycenianej kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami porównywalnymi (punkt 3.2 standardu). Często spotyka się opracowania, w których takich porównań dokonuje się w osobnych tabelach, tworząc pary, które składają się z nieruchomości szacowanej i jednej z nieruchomości porównywalnych.

Wydaje się, że często takie obliczenie można skondensować do jednej tabeli, co pozwala na uniknięcie zbędnego powtarzania danych. Zaletą takiego uproszczenia jest również łatwiejsza możliwość sprawdzenia obliczeń bez konieczności wertowania kilku stron operatu.

Tabela taka przedstawia sposób porównywania danych z transakcji z nieruchomością przedmiotową. W poszczególnych wierszach znajdują się cechy rynkowe – atrybuty nieruchomości, które ujmują wpływy następujących parametrów:

• położenia lokalu,
• liczby pokoi,
• kondygnacji, na której znajduje się lokal,
• stanu technicznego lokalu,
• powierzchni użytkowej,
• funkcjonalności,
• balkonu,
• standardu wykończenia,
• innych cech.

Kolejną częścią operatu są uwagi, które służą do wyliczenia wartości średniej. Następnie sumuje się poprawki.

Potem w kolejnym wierszu umieszcza się skorygowane ceny transakcyjne 1 m² lokali porównywalnych oraz średnią wartość 1m² przedmiotowego lokalu.

Poszczególne kolumny tabelki zawierają następujące wielkości:

• cechy rynkowe nieruchomości,
• poprawki cenowe – zgodnie ze standardami należy stosować poprawki kwotowe, jednak warto umieszczać również poprawkę procentową, która często jest czytelniejsza;
• zakres cenowy (wagi cech rynkowych) – maksymalna poprawka ze względu na dany atrybut. Wielkość tej poprawki wynika z przemnożenia udziału procentowego z ostatniej kolumny przez określony wcześniej przedział cenowy. Przedział cenowy jest to zaś maksymalny przedział cen rynkowych nieruchomości podobnych leżących w porównywalnych dzielnicach (zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami; t.j. Dz. U. 2000 r. Nr 46 poz. 543; przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość),
• udziały procentowe poszczególnych cech rynkowych (ujmują wpływ danego atrybutu na wartość nieruchomości).

Zgodnie z wymogami § 32 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r. Nr 207 poz. 2109), przy określaniu wartości nieruchomości lokalowej należy pamiętać o tym, że nieruchomość lokalową wycenia się wraz z udziałem w gruncie, częściach wspólnych nieruchomości oraz w pomieszczeniach przynależnych. Uregulowanie to jest zgodne z realiami rynku, ponieważ nieruchomości wybrane do porównań były sprzedane za cenę uwzględniającą te elementy (akt notarialny z reguły podaje łączną cenę za nieruchomość lokalową, a nawet jeśli są podane ceny poszczególnych składników, to są one przyjęte w wyniku umów między stronami, często w celu zmniejszenia obciążeń podatkowych, nie odzwierciedlają rynku).

To samo dotyczy wyceny użytkowania wieczystego.

Zgodnie § 29 Rozporządzenia RM w sprawie wyceny nieruchomości wartość rynkową nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa się:

1. w podejściu porównawczym, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego okresu trwania użytkowania wieczystego.
2. w przypadku gdy na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, a analiza porównywalnych rynków wykazuje transakcje sprzedaży niezabudowanych nieruchomości jako przedmiotu prawa własności wartość rynkową nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności na rozszerzonym rynku nieruchomości.
3. w przypadku gdy brak jest także możliwości przeprowadzenia badania wzajemnych relacji wartość rynkową nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu praw własności i współczynnika korygującego obliczonego według niżej podanego wzoru parametrycznego.

W jaki sposób przebiega sprawa o podział majątku?

Wracając do pozostałych, poruszonych w pytaniu kwestii: Sprawa o podział majątku wygląda w skrócie tak – sąd określa majątek, pyta strony, komu ma przypaść dom. Bada również, czy i który małżonek może spłacić tego drugiego. Jeśli jedno z byłych małżonków zadeklaruje chęć wzięcia domu, musi liczyć się z obowiązkiem spłaty. Sąd nie weźmie pod uwagę argumentów w rodzaju – chcę dom, ale nie mam środków na spłatę, wolę, żeby zostało tak jak jest. Sąd nie może tak tej sprawy zostawić, dlatego orzeknie, komu przypada mieszkanie i ile ma spłacić drugiemu z byłych małżonków. Zakładając, że były mąż będzie chciał pozostać we wspólnym domu, jeśli Pani nie spłaci, należy przeprowadzić egzekucję należności, czyli sprawą zajmie się komornik. Zlicytuje mieszkanie i dostanie Pani swoją część. Jeśli żadne z Państwa nie będzie chciało domu – sąd sprzeda je w drodze licytacji.

I na koniec podkreślę: nie mieszkając w domu nie traci Pani udziałów we współwłasności. Dopiero po 30 latach były mąż mógłby ewentualnie złożyć wniosek o zasiedzenie.