Ryzyko zakupu działki, na której od wielu lat gospodarzy sąsiad właściciela

Stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie

Niestety, nie ma żadnego dokumentu odnośnie tego, aby sprzedający zapewnił Was, że sąsiad nie wystąpi o zasiedzenie, chyba że przedstawi podpisaną z sąsiadem umowę dzierżawy, użytkowania albo użyczenia na te przeszłe 30 lat.

Zasiedzenie jest instytucją prowadzącą do nabycia prawa na skutek upływu czasu. Umożliwia ono, sankcjonując stan faktyczny, usunięcie długotrwałej niezgodności między stanem prawnym a stanem posiadania. Na skutek zasiedzenia, które następuje ex lege (z mocy prawa), dotychczasowy uprawniony traci swoje prawo, a nabywca uzyskuje je niezależnie od niego; jest więc ono pierwotnym sposobem nabycia prawa podmiotowego.

Stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie może nastąpić tylko na rzecz osoby, która nie jest właścicielem i która była posiadaczem samoistnym nieruchomości w chwili upływu terminu zasiedzenia.

Samoistny posiadacz nieruchomości

Samoistnym posiadaczem nieruchomości w rozumieniu art. 172 Kodeksu cywilnego (K.c.) jest ten, kto nią włada jak właściciel (art. 336 K.c.), czyli wykonuje uprawnienia składające się na treść prawa własności (art. 140 K.c.); korzysta z nieruchomości z wyłączeniem innych osób, pobiera pożytki i dochody, a także uważa się za uprawnionego do rozporządzenia nią.

Celem postępowania jest stwierdzenie, czy wnioskodawca lub wskazany przez niego podmiot nabył określone prawo poprzez zasiedzenie. Orzeczenie wydane w takiej sprawie ma charakter deklaratoryjny, do zasiedzenia bowiem dochodzi z mocy samego prawa, a nie z mocy orzeczenia sądowego.

Umowa użyczenia lub dzierżawy jako gwarancja, że nie dojdzie do zasiedzenia

Do zasiedzenia dochodzi w przypadku samoistnego posiadania. Użyczenie, dzierżawa – wyklucza samoistne posiadanie, jest to posianie zależne, a ono nie może prowadzić do zasiedzenia. Zatem aby zakup tej nieruchomości był dla Państwa bezpieczny, sprzedający musiałby przedstawić umowę z sąsiadem regulującą ustne użyczenie nieruchomości.