Rura wodociągowa na działce uniemożliwiająca budowę

W opisanej przez Panią sytuacji może się Pani starać o:

1. usunięcie urządzeń lub przeniesienie rury w inne miejsce,
2. wynagrodzenie za korzystanie z gruntu bez Pani i poprzednich właścicieli zgody.

Rura i drenaż na działce a służebność

Przypuszczam, że w księdze wieczystej dla owej nieruchomości brak jest wpisów dotyczących służebności ustanowionej na rzecz wodociągów. Może Pani jedynie domniemywać, iż taka służebność nie istnieje. Niestety, brak jest ustawowego obowiązku ujawniania służebności w księgach wieczystych – czynione jest to na wniosek, ale z tego, co Pani pisze, to poprzedni właściciel nie wyrażał zgody na ustanowienie żadnych służebności. Przyjmując, że służebność nie została nigdy ustanowiona, to ma Pani prawo wezwać zakład do zmiany przebiegu rury, jej likwidacji bądź stosownego wynagrodzenia. Niestety zakłady, do których należą niechciane urządzenia, nie są zwykle zainteresowane przebudową lub próbują obciążyć jej kosztami właściciela gruntu. Wówczas można dochodzić swoich praw przed sądem. Koniecznie jednak przed skierowaniem sprawy na drogę sądową należy wystąpić do właściciela rury z formalnym wnioskiem o jej przeniesienie.

Wywłaszczenie nieruchomości pod rury

Właściciel instalacji może odmówić Pani zmiany przebiegu rury, gdyż uzna, że nabył służebność poprzez zasiedzenie. Odnosząc się do zagadnienia związanego z możliwością korzystania z gruntu przez wodociągi, należy ustalić, czy wskazane przedsiębiorstwo posiada do tego tytuł prawny. Istnieje możliwość, iż nieruchomość, przez którą przebiega rura, mogła być na ten cel wywłaszczona wskutek decyzji administracyjnej wydanej na mocy nieobowiązującej już dzisiaj ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości. Inną opcją jest wspomniane wyżej zasiedzenie. Jeśli przedsiębiorca posiada taki tytuł, to sprawa nie jest już tak prosta i oczywista i wtedy jak najbardziej to Pani może być obciążona kosztami zmiany przebiegu rury, a zarazem utraci Pani prawo do zgłaszania roszczeń.

Jeśli zaś chodzi o samo przesunięcie rury w inne miejsce, w przypadku, gdy właściciel posiada ową służebność, która została ustanowiona, jednak nie jest ujawniona w księdze wieczystej, sąd raczej nie nakaże zakładowi przesunięcia rury na ich koszt ani tym bardziej ich usunięcia. Ustawa z dnia 30 maja 2008 r. (Dz. U. Nr 116, poz. 731) o zmianie ustawy Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw znowelizowała Kodeks cywilny i wprowadziła nowe ograniczone prawo rzeczowe w postaci służebności przesyłu. Powyższa nowelizacja miała na celu nadanie zakładom energetycznym, gazowym i innym większych uprawnień, które niestety zmniejszyły uprawnienia właścicieli gruntów.

Zajmowanie gruntu pod rury i drenaż bez tytułu prawnego

Jeśli zaś przedsiębiorca zajmuje Pani grunt bez tytułu prawnego, może Pani żądać bezzwłocznego usunięcia rur, zgodnie z art. 222 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że „właściciel rzeczy może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą, zaś przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.” Tego rodzaju roszczenia należy jednak wysuwać po ustaleniu, że właściciel rury korzysta z Pani działki bezprawnie. W pierwszej kolejności powinna więc Pani wezwać zakład do przedstawienia dokumentów na okoliczność posadowienia rury na Pani działce. Bowiem jeśli minął okres 30 lat, obawiam się, że nic Pani nie wskóra, gdyż właściciel odcinka może dysponować i czasem i przesłankami do zasiedzenia. Jeśli zakład nie przedstawi takiego dokumentu, to na podstawie art. 222 Kodeksu cywilnego może Pani żądać przed sądem usunięcia rury ze swojej działki. Natomiast pozew przed sądem powinien zostać poprzedzony zgłoszeniem takiego żądania do naruszyciela bezpośrednio (tj. do właściciela – wodociągów), zaś w przypadku odmowy dopiero poprzez wytoczenie odpowiedniego powództwa.

Możliwość otrzymania wynagrodzenia za zajmowanie działki

Jeśli zakład nie przedstawi dokumentów, to może Pani oprócz żądań opisanych powyżej zażądać od przedsiębiorcy uregulowania prawnego stosunku służebności. Przede wszystkim trzeba uregulować stosunki zaległe. W tym zakresie można zwrócić się do zakładu z wnioskiem o zapłatę wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania za czas, w którym to Pani jest właścicielem gruntu. Ogólnie należności można dochodzić z ostatnich 10 lat, gdyż po takim okresie owo roszczenie się przedawnia, jednak jeśli to nie Pani była przez 10 lat wstecz właścicielem gruntu, to może Pani dochodzić zapłaty tylko za czas, w którym to Pani jest właścicielem.

Postępowanie krok po kroku

Proszę więc najpierw wystąpić na piśmie z wnioskiem o wykazanie tytułu prawnego do nieruchomości, a dokładniej do posadowienia na niej rur wodociągowych listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, wyznaczając np. 7 dni na odpowiedź. Jeśli zakład nie wykaże tytułu prawnego (np. zasiedzenia, ustanowienia służebności, wywłaszczenia), może Pani wystąpić z propozycją ugodową dot. usunięcia/ przeniesienia rury. Jeśli zaś zakład na ugodę nie przystanie, to pozostaje Pani droga sądowa, czyli pozew na podstawie art. 222 Kodeksu cywilnego.

Niestety, jeśli nastąpiło zasiedzenie, to w istocie nic Pani zrobić już nie może (chyba że zakład wykaże dobrą wolę i dogada się z Panią, mówiąc kolokwialnie, co jest rzadkością). Zasiedzenie następuje po upływie 30 lat w złej wierze oraz 20 lat w dobrej wierze. Z opisu spraw nie wynika od rury znajdują się na tejże działce. Proszę jednak pamiętać, że gdy zakład przed sądem lub przed Panią na piśmie podniesie zarzut przedawnienia, może okazać się, że usunięcie rury, zmiana ich przebiegu będą możliwe tylko na Pani koszt, a zapłata wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z działki w okresie, gdy Pani jest jej właścicielką, okaże się niemożliwa.