Rozwiązanie najmu z powodu agresywnego sąsiada

Wady najętego lokalu

W mojej ocenie w niniejszej sprawie zastosowanie nie znajdzie przepis art. 682 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Prawo do rozwiązania najmu

Niemniej uważam, że można byłoby próbować rozwiązać umowę na innych zasadach. Możliwe byłoby bowiem podjęcie próby, na mocy art. art. 84 i 86 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) w zw. z art. 88 § 1, uchylenia się od oświadczenia woli w postaci „podpisania” umowy najmu lokalu mieszkalnego. Umowa została zawarta na czas oznaczony. Zgodnie z wolą stron umowy w sprawach nieuregulowanych niniejszą umową zastosowanie będą miały przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie K.c. W tej sytuacji mogła Pani przypuszczać, że przysługiwało Pani prawo do wypowiedzenia umowy najmu zgodnie z zapisami 673 § 1 K.c.

Tylko z ww. powodów umowa została przez Panią zaakceptowana. Powyższe wskazuję, iż doszło do naruszenia normy art. 58 § 3 K.c., w zakresie: „jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana”.

Z przedstawionych informacji wynika, iż mogła Pani córka działać pod wpływem błędu. Uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli następuje przez zawiadomienie na piśmie (art. 88 § 1 K.c.). Zgodnie z treścią art. 86 K.c. „jeżeli błąd wywołała druga strona podstępnie, uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu może nastąpić także wtedy, gdy błąd nie był istotny, jak również wtedy, gdy nie dotyczył treści czynności prawnej”.

Wprowadzenie w błąd w kwestii innego lokatora

Poprzez nieuczciwe postępowanie Pani córka została wprowadzana w błąd, przez co ograniczeniu uległa jego zdolność racjonalnego i opartego na rzetelnych przesłankach postrzegania znaczenia i treści akceptowanego dokumentu. Działanie podstępne jest zawsze naganne z punktu widzenia ocen etycznych, bez względu na pobudki i skutki działania sprawcy. Powodem tego jest wdarcie się w sferę osobowości (zakłócenie procesu myślowego) innej osoby i doprowadzenie jej na podstawie zasugerowanych jej fałszywych przesłanek rozumowania do dokonania określonej czynności prawnej. Podstęp zakłada zawsze umyślne działanie sprawcy w postaci dolus directus, a przynajmniej dolus eventualis. Cel i efekt podstępnego działania oraz rodzaj użytych środków, jak również gradacja winy czy złej woli sprawcy, nie mają tu żadnego prawnego znaczenia. Liczy się tylko samo podstępne wprowadzenie w błąd, będące zawsze bezprawiem cywilnym. Podstępu nie ekskulpuje lekkomyślność i łatwowierność ofiary.

Uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu

Do uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu wywołanego podstępnie wystarczy, aby błąd dotyczył sfery motywacyjnej stanowiącego przyczynę złożenia oświadczenia woli (tak SN w wyroku z 10 września 1997 r., sygn. akt I PKN 251/97).

Intencją strony wynajmującej było ustalenie stosunku najmu z okresem określonym, natomiast celem najemcy było wynajęcie nieruchomości na czas określony z możliwością wcześniejszego zakończenia stosunku najmu.

Powyższe wskazuje, iż cel i intencje stron stosunku najmu były odmienne – co wskazuje, iż gdyby najemca miał wiedzę o braku możliwości wcześniejszego wypowiedzenia umowy, to by nie zawarł umowy najmu na takich warunkach.