Czy można rozwiązać dzierżawę wieczystą?

Jak wypowiedzieć dzierżawę gruntu zawartą na okres 99 lat?

Stosunek najmu i dzierżawy (art. 659 K.c., art. 693 K.c.) charakteryzuje się tym, że rzecz (tu: działka) oddawana jest do używania w zamian za czynsz lub prawo pobierania pożytków z rzeczy (to przy dzierżawie). Nie podaje Pani, czy takie prawo przysługiwało wedle umowy „dzierżawcy”. „Dzierżawa może mieć za przedmiot tylko takie dobro, które, przynajmniej teoretycznie, ma przynosić pożytki, objęte uprawnieniem dzierżawcy do ich pobierania. W przeciwnym razie stosunek prawny łączący strony należałoby ocenić jako najem (…) lub inny stosunek obligacyjny (dopuszczalność jego ukształtowania należy oceniać przede wszystkim w świetle art. 3531 K.c.)” [por. Zaradkiewicz, Komentarz do art. 693 k.c., red. Pietrzykowski, Legalis].

Zgodnie z art. 695 § 1 K.c.: „Dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony”. Państwa umowa – jako zawarta na 99 lat – musiałaby być zatem uznana za umowę zawartą na czas nieoznaczony. Natomiast dzierżawę zawartą na czas nieoznaczony można wypowiedzieć.

W braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego (art. 704 K.c. w zw. z art. 673 § 3 w zw. z art. 694 K.c.). Przepis ten dotyczy dzierżawy na czas nieoznaczony. W pierwszej kolejności zatem należy spojrzeć do umowy – jakie w niej były terminy wypowiedzenia, jeśli takich nie było, będą obowiązywały podane tu terminy ustawowe.

Zgodnie z art. 661 K.c.:

„Art. 661. § 1. Najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.

§ 2. Najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.”

Jeśliby Państwa umowę uznać za umowę najmu (nie było elementu pobierania pożytków), terminy wypowiedzenia najmu zawartego na czas nieoznaczony określa art. 673 K.c.:

„Art. 673. § 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód (…).”

Wypowiedzenie dzierżawy zawartej na czas nieoznaczony

Podsumowując – umowę najmu i umowę dzierżawy zawarte na czas nieoznaczony (a za takie należy uznać zawarcie umowy na okres 99 lat) można wypowiedzieć.

Jeśliby za używanie gruntu nie były określone czynsz ani prawo do pobierania pożytków, zawarta umowa mogłaby być albo umową użyczenia albo ustanowieniem ograniczonego prawa rzeczowego – użytkowania.

„Art. 710. Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.”

Przy takiej umowie nie ma już reguły, która pozwalałaby uznać zawarcie umowy na 99 lat za zawarcie umowy na czas oznaczony. W takim wypadku jednak należałoby przez analogię zastosować przepisy dotyczące najmu i dzierżawy – cel tak zawartej umowy wskazuje na wolę zawarcia umowy na czas w istocie nieoznaczony (tak można by uzasadniać podobny wniosek).

Wypowiedzenie umowy użyczenia na czas oznaczony

Przyjmuje się, że umowę użyczenia zawartą na czas oznaczony także można wypowiedzieć. Ponieważ nie ma ustawowych terminów wypowiedzenia, przyjmuje się albo analogiczne stosowanie przepisów o terminach wypowiedzenia przy najmie albo też, że wypowiedzenie w braku umownych terminów wypowiedzenia następuje ze skutkiem natychmiastowym (por. J. Górecki, Komentarz do art. 715 k.c., red. Osajda, Legalis). Podnosi się też, że możliwe jest wypowiedzenie w terminie uwzględniającym interesy obu stron (Z. Radwański, w: System, t. III, cz. 2, s. 383) zgodnie z art. 365 (1) K.c., tj.:

„Zobowiązanie bezterminowe o charakterze ciągłym wygasa po wypowiedzeniu przez dłużnika lub wierzyciela z zachowaniem terminów umownych, ustawowych lub zwyczajowych, a w razie braku takich terminów niezwłocznie po wypowiedzeniu.”

Najgorsza sytuacja nastąpi, jeśli zawarta umowa w istocie była ustanowieniem ograniczonego prawa rzeczowego w postaci użytkowania (art. 252 K.c.). W takim wypadku oświadczenie Pani taty musiałoby być złożone w formie aktu notarialnego (art. 252 § 2 K.c.).

Użytkowania nie można wypowiedzieć, a zatem co do zasady nie może ono być zniesione przed upływem czasu, na jaki zostało ustanowione, chyba że zgodzi się na to użytkownik (osoba, na rzecz której ustanowiono użytkowanie). To on może decydować o wcześniejszym wygaśnięciu prawa (art. 246 § 1 K.c.).

Użytkowanie „ma (…) zazwyczaj na celu zapewnienie stabilnej, niezakłóconej pozycji uprawnionego w sferze władztwa nad poddanym mu dobrem majątkowym. Jest to prawo dające władztwo bezpośrednie, niewymagające szczególnego współdziałania ze strony właściciela rzeczy (tego, do kogo należy obciążone dobro majątkowe)” [Zaradkiewicz, op. cit.].

Aby móc rozstrzygnąć, z jaką umową mamy do czynienia, konieczne byłoby przeanalizowanie jej zapisów.

Co do budynku, zgodnie z art. 231 K.c. właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Właściciel gruntu staje się bowiem właścicielem wzniesionego na jego gruncie budynku lub innego urządzenia. Tej zasady nie można wyłączyć umownie, umownie można natomiast ustalić inne zasady rozliczeń co do wzniesionego budynku.

Wypowiedzenie umowy dzierżawy a zwrot nakładów

Po wypowiedzeniu umowy do zwrotu nakładów należałoby albo stosować przepisy art. 226 i n. K.c. (cytowane poniżej ) – jeśli „dzierżawca” wznosząc budynek nie miał do tego prawa według umowy albo zasady określonej w umowie, jeśli miał prawo do wzniesienia budynku według tej umowy (por. wyrok SN z 19.11.1998 r. III CKN 33/98).

„Art. 226. § 1. Samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych.

§ 2. Samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem.

Art. 227. § 1. Samoistny posiadacz może, przywracając stan poprzedni, zabrać przedmioty, które połączył z rzeczą, chociażby stały się jej częściami składowymi.

§ 2. Jednakże gdy połączenia dokonał samoistny posiadacz w złej wierze albo samoistny posiadacz w dobrej wierze po chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, właściciel może przyłączone przedmioty zatrzymać, zwracając samoistnemu posiadaczowi ich wartość i koszt robocizny albo sumę odpowiadającą zwiększeniu wartości rzeczy.

Art. 228. Przepisy określające prawa i obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której dowiedział się on o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, stosuje się także w wypadku, gdy samoistny posiadacz rzeczy będącej przedmiotem własności państwowej został wezwany przez właściwy organ państwowy do wydania rzeczy.”

Skoro budynek faktycznie istnieje, nie ma znaczenia w kontekście powyższych roszczeń jego wybudowanie bez pozwolenia.

Na koniec podam jeszcze, że zgodnie z przepisami wprowadzającymi Kodeks cywilny w 1965 r.:

„Art. L. Do istniejących już zobowiązań z umów kontraktacji, najmu, dzierżawy, rachunku bankowego, ubezpieczenia, renty lub dożywocia stosuje się z dniem wejścia w życie kodeksu cywilnego przepisy tego kodeksu.”

„Art. XLIX. § 1. Do zobowiązań, które powstały przed dniem wejścia w życie kodeksu cywilnego, stosuje się przepisy tego kodeksu, jeżeli chodzi o skutki prawne zdarzeń, które nastąpiły po dniu wejścia kodeksu w życie, a które nie są związane z istotą stosunku prawnego.

§ 2. W szczególności stosuje się do tych zobowiązań przepisy kodeksu cywilnego o przejściu praw i obowiązków, o odnowieniu, o potrąceniu, o skutkach niemożliwości świadczenia, o wygaśnięciu lub zmianie zobowiązań, jeżeli zdarzenie, z którego skutki te wynikły, nastąpiło po dniu wejścia kodeksu w życie.

§ 3. Przepisy kodeksu cywilnego o skutkach niewykonania zobowiązań i o zwłoce wierzyciela stosuje się do zobowiązań powstałych przed dniem wejścia kodeksu w życie, jeżeli niewykonanie zobowiązania lub zwłoka wierzyciela nastąpiły po tej dacie.”