Rozszerzenie wspólności majątkowej małżeńskiej

Kupno nieruchomości przez jednego z małżonków

Ustosunkowując się do zadanego przez Pana pytania, uprzejmie wyjaśniam, co następuje.

Podstawę prawną niniejszej odpowiedzi stanowi Kodeks rodzinny i opiekuńczy (K.r.o.), Kodeks cywilny (K.c.) oraz ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (u.p.d.o.f.).

Poniższa odpowiedź została oparta na faktach przedstawionych przez Pana w pytaniu i ich ocenie prawnej.

Na wstępie należy wskazać, że nie mógł Pan dokonać zakupu nieruchomości do majątku wspólnego małżonków w sytuacji, kiedy przy zawieraniu umowy sprzedaży w 2006 r. występował Pan sam, bez małżonki. Taki zakup jest oczywiście zgodny z prawem, natomiast jest on wtedy dokonywany do majątku osobistego małżonka dokonującego zakupu, stanowi wyłącznie własność tego małżonka. Taki też zapis powinien znajdować się w akcie notarialnym, najistotniejsza jego część dotyczy zakupu dokonanego przez Pan do majątku osobistego. W opisanej sytuacji tylko takiego zakupu mógł Pan dokonać.

Konsekwencją takiej treści umowy sprzedaży był zapewne odpowiedni wpis w księdze wieczystej nieruchomości (por. art. 37 § 1 pkt 1 K.r.o., zgodnie z którym zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania m.in. czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków).

Idąc dalej, należy spojrzeć na normę art. 46 § 1 K.c. w zw. z art. 47 § 1 K.c.

Art. 46 § 1 K.c. stanowi, że: „nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”.

Tym samym przedmiotem odrębnej własności jest grunt i wszystko to, co się na nim znajduje. Dom na gruncie wybudowany jest jego częścią składową (por. art. 47 § 1 K.c.: „część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych”).

Czyją własnością jest dom wybudowany na działce należącej do majątku osobistego jednego z małżonków?

Zatem konsekwencją zakupu nieruchomości (gruntu) do majątku osobistego jest okoliczność, że również wybudowany dom stanowi wyłącznie Pana własność – budynek jest częścią składową nieruchomości.

Trudno mi w niniejszej odpowiedzi oceniać również kwestię Pana ustaleń poczynionych z notariuszem, aczkolwiek w sytuacji, gdy przy czynności zawarcia umowy sprzedaży występował Pan sam, inny zapis byłby niedopuszczalny.

Oczywiście może tutaj również wchodzić w grę odpowiedzialność odszkodowawcza notariusza za wprowadzenie Pana w błąd, jednakże mając na uwadze fakt trudności dowodowych oraz okoliczność, że podpisał Pan umowę o takiej a nie innej treści, a także biorąc pod uwagę praktykę sądową, muszę zaznaczyć, iż niezwykle trudne jest udowodnienie odpowiedzialności rejenta.

Proszę również mieć na uwadze, że przepisy u.p.d.o.f. wymagają, że aby skorzystać z pewnych ulg czy odliczeń, co do zasady nakłady muszą być czynione na swoją nieruchomość, a nie na cudzą. Niestety w opisanym przez Pana stanie faktycznym nakłady czynione przez żonę były dokonywane w świetle prawa na cudzą rzecz.

Opisywana przez Pana sytuacja jest niezwykle skomplikowana i trudna. Teoretycznie mógłby się Pan próbować powołać na wprowadzenie Pana w błąd na podstawie art. 84 K.c., który ma następująca treść:

„§ 1. W razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej.

§ 2. Można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (błąd istotny)”.

Po złożeniu oświadczenia o uchyleniu się od skutku błędu mógłby Pan żądać przed sądem unieważnienia umowy sprzedaży, jednakże mając na uwadze, że wybudowali już Państwo dom i poczynili inne kosztowne zapewne inwestycje, należy stwierdzić, iż takie działanie byłoby bezcelowe. Unieważnienie umowy sprzedaży z 2006 r. spowodowałoby powrót nieruchomości do poprzedniego właściciela.

Proszę mieć na uwadze, że budowa budynku na cudzym gruncie skutkuje tym, iż również budynek stanowi część składową nieruchomości – stanowi własność właściciela gruntu, a nie osoby go budującej.

Rozszerzenie wspólności majątkowej małżeńskiej

Na tym etapie powinni Państwo w pierwszej kolejności zawrzeć u notariusza umowę o rozszerzenie wspólności majątkowej małżeńskiej – objąć przedmiotową nieruchomość wspólnością majątkową małżeńską.

Powyższe wynika z treści art. 47 K.r.o.:

„§ 1. Małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). Umowa taka może poprzedzać zawarcie małżeństwa.

§ 2. Umowa majątkowa małżeńska może być zmieniona albo rozwiązana. W razie jej rozwiązania w czasie trwania małżeństwa powstaje między małżonkami wspólność ustawowa, chyba że strony postanowiły inaczej”.

Co do zasady takie rozszerzenie będzie miało skutek na przyszłość, jakkolwiek unormuje Państwa sytuację prawną, można oczywiście powoływać się przed właściwym urzędem skarbowym na rozszerzenie wspólności, to co do ewentualnego powodzenia tego typu działań nie jestem Państwu w stanie odpowiedzieć.

Możliwość zawarcia umowy rozszerzenia wspólności majątkowej małżeńskiej z mocą wsteczną

Istnieje również możliwość zawarcia umowy rozszerzenia wspólności majątkowej małżeńskiej z mocą wsteczną. Jakkolwiek jest to kwestia sporna, poszczególne urzędy skarbowe wypowiadają się różnie w tym temacie w interpretacjach podatkowych. Możliwość sporządzenia takiej umowy zależy oczywiście od okoliczności faktycznych zaistniałych w danej sprawie.

„Istota rozszerzenia wspólności majątkowej. Polega ono na postanowieniu, że z chwilą wskazaną w umowie zaczną obowiązywać nowe zasady i do majątku wspólnego będzie wchodzić większa niż dotąd grupa rodzajowo wskazanych przedmiotów majątkowych. Wspólność majątkową można rozszerzyć zarówno na przyszłość, jak i wyjątkowo ze skutkiem ingerującym w sytuację prawną ukształtowaną jeszcze przed zawarciem intercyzy. Rozszerzenie może bowiem polegać także na włączeniu do majątku wspólnego części majątków osobistych istniejących w chwili zawarcia umowy, z utrzymaniem na przyszłość ustroju ustawowego”¹.

W sytuacji zawarcia takiej umowy mogą Państwo wskazywać, że przedmiotowa nieruchomość wchodziła w skład majątku wspólnego małżonków od chwili jej nabycia przez Pana. Oczywiście należy mieć na uwadze opisane powyżej rozbieżności, trudno wyrokować co do powodzenia takich prób obrony.

Nie ma w przedmiotowej sprawie możliwości zmiany aktu notarialnego, choćby ze względu na to, że wywarł on już bardzo daleko idące skutki zarówno w sferze sytuacji prawnej, jak i faktycznej.

Podsumowując, należy stwierdzić, że opisana przez Pana sytuacja jest niezwykle trudna, zaistniały stan faktyczny na tym etapie nie pozostawia Państwu dużego pola manewru. Proszę próbować rozszerzyć wspólność majątkową małżeńską, ewentualnie starać się o rozłożenie zaległości podatkowych na raty bez obciążania Państwa odsetkami.

Pragnę jednocześnie poinformować, że serwis ePorady24.pl świadczy także usługi w zakresie sporządzania pism, w tym pism procesowych, reprezentacji przedsądowej oraz sądowej.

1. Henryk Dolecki (red.), Tomasz Sokołowski (red.), Marek Andrzejewski, Anita Lutkiewicz-Rucińska, Adam Olejniczak, Anna Sylwestrzak, Andrzej Zielonacki, Komentarz do art. 47 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.