Rozpoczęcie użytkowania budynku w trakcie zmiany sposobu użytkowania, jakie konsekwencje?

Procedura zmiany sposoby użytkowania obiektu budowlanego

Procedurę zmiany sposoby użytkowania obiektu budowlanego reguluje art. 71 ustawy – Prawo budowlane. Przepis ten wskazuje kolejno, krok po kroku, co trzeba wykonać i jakie dokumenty przedłożyć, by ubiegać się o zmianę sposobu użytkowania danego obiektu. Natomiast ustęp 7 wskazuje, że dokonanie zgłoszenia w przedmiocie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego organowi, ale po zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części nie wywołuje skutków prawnych.

Ustęp 4 stanowi zaś, że zgłoszenie zmiany musi być dokonane przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, a zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia.

Samowolne użytkowanie obiektu budowlanego

Skoro przed uzyskaniem decyzji od organu w przedmiocie zmiany sposobu użytkowania doszło do zmiany, to mamy do czynienia z samowolą. WSA w Warszawie wskazuje wszak w wyroku z 12 maja 2021 r., VII SA/Wa 581/21: „W ocenie Sądu, zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego przed dokonaniem wymaganego zgłoszenia powinna być traktowana jako samowola budowlana. Przystąpienie do użytkowania obiektu należy rozumieć jako rozpoczęcie korzystania, używania przynajmniej części budynku, przy czym przystąpić do użytkowania można jednokrotnie, a późniejszy stan faktyczny należy oceniać jako kontynuowanie samowolnego użytkowania danego obiektu (por. wyrok NSA z 29 sierpnia 2019 r., sygn. akt II OSK 2393/17)”.

Nadto, zgodnie z wyrokiem WSA w Krakowie z 12.10.2021 r., II SA/ Kr 809/21: „zgłoszenia, o jakim mowa w art. 71 ust. 4 Pb, należy dokonać przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, a dokonanie zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania po zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części nie wywołuje skutków prawnych art. 71 ust. 7 Pb, zatem dokonanie zgłoszenia po dokonaniu zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego, albo dokonanie faktycznej zmiany sposobu użytkowania w trakcie trwania postępowania wniesionego w oparciu o art. 71 ust. 4 Pb powoduje, że zachodzi oczywisty brak podstaw prawnych i faktycznych do merytorycznego rozpatrzenia sprawy. Oznacza to bezprzedmiotowość postępowania i konieczność jego umorzenia w oparciu o art. 105 § 1 k.p.a”.

Zmiana sposobu użytkowania po zgłoszeniu a przed upływem terminu 30 dni

Pani dokonała zmiany po złożeniu zgłoszenia, ale przed upływem terminu wskazanego w ust. 4 (tj. przed upływem 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, chyba że organ wniósł do tego czasu sprzeciw w drodze decyzji). Ta kwestia to jeszcze inny przypadek niż wskazany w ust. 7 i traktować ją należy niestety jako samowolę, zatem jeśli organ poweźmie o tym wiedzę, zastosowanie może znaleźć art. 71a Prawa budowlanego, tj. postępowanie legalizacyjne, które wiąże się niestety z opłatą.

W doktrynie wskazuje się jednak, że „choć przepisy nie wskazują wprost takiej możliwości – dopuszczalne jest dokonanie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części przed upływem 30-dniowego terminu, o którym mowa w art. 71 ust. 4 Pr. bud. Możliwość taka zachodzi bowiem wówczas, gdy właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej poinformował zgłaszającego o braku sprzeciwu wobec objętej przedmiotowym zgłoszeniem zmiany sposobu użytkowania. Przyjąć należy jednak, iż stanowisko organu w tym zakresie powinno zostać wyrażone w formie pisemnej” (tak Małysa-Sulińska Katarzyna, Administracyjnoprawne aspekty inwestycji budowlanych, Opublikowano: LEX 2012). Być może w między czasie uzyskała Pani od organu informację o braku sprzeciwu, wówczas mogłaby Pani próbować wskazywać, że mimo braku upływu terminu z ust. 4 otrzymała Pani zgodę organu na faktyczne dokonanie zmiany (tj. zastosowanie znalazłby ust. 4c). Jeśli nie, a organ poweźmie wiedzę o zmianie mimo braku upływu ww. terminu, to niestety prawdopodobnie dojdzie do wszczęcia procedury z art. 71a Prawa budowlanego.