Różnice w wycenie nieruchomości przez dwóch rzeczoznawców

Dwóch rzeczoznawców i różnice w wycenie nieruchomości na sprawie o podział majątku

Podstawę prawną niniejszej opinii stanowią przepisy Kodeksu postępowania cywilnego zwanego dalej K.p.c.

Z treści Pana pytana wynika, iż jest Pan uczestnikiem sprawy o podział majątku. Sąd dopuścił dowód z opinii dwóch biegłych rzeczoznawców majątkowych. Pierwszy biegły wycenił nieruchomość wchodzącą w skład majątku na 400 000 zł, a drugi na 300 000 zł. W chwili obecnej zastanawia się Pan co zrobić w takiej sytuacji.

W wypadkach wymagających wiadomości specjalnych sąd po wysłuchaniu wniosków stron co do liczby biegłych i ich wyboru może wezwać jednego lub kilku biegłych w celu zasięgnięcia ich opinii.

Przyjmuje się w literaturze, iż integralnymi elementami treści każdej prawidłowo sporządzonej opinii są: sprawozdanie z dokonanych czynności i spostrzeżeń, odpowiedzi na postawione biegłemu pytania, udzielone w sposób kategoryczny, i jego wnioski oraz uzasadnienie pozwalające na sprawdzenie przez sąd logicznego toku rozumowania biegłego. Por. wyrok SN z dnia 15 czerwca 1970 r., I CR 224/70, LEX nr 6750; postanowienie SN z dnia 20 listopada 1973 r., I CR 646/73, LEX nr 7340; uzasadnienie wyroku SN z dnia 29 lipca 1999 r., II UKN 60/99, OSNAPiUS 2000, nr 22, poz. 831. Opinia powinna być wyczerpująca, a zatem odnosić się do wszystkich kwestii zawartych w tezie dowodowej postanowienia sądu (por. uzasadnienie wyroku SN z dnia 19 maja 1998 r., II UKN 55/98, OSNAPiUS 1999, nr 10, poz. 351).

Odmienne opinie dwóch biegłych sądowych

Jak podkreśla się w literaturze i orzecznictwie „dowód z opinii biegłego podlega, jak podkreśla się w doktrynie i orzecznictwie, ocenie sądu (art. 233 § 1) na podstawie kryteriów zgodności z zasadami logiki, doświadczenia życiowego i wiedzy powszechnej, poziomu wiedzy biegłego, podstaw teoretycznych opinii, a także sposobu motywowania oraz stopnia skuteczności wyrażonych w niej wniosków, bez wkraczania jednakże w sferę wiedzy specjalistycznej (por. wyrok SN z dnia 19 grudnia 1990 r., I PR 148/90, OSP 1991, z. 11-12, poz. 300; postanowienie SN z dnia 7 listopada 2000 r., I CKN 1170/98, OSNC 2001, nr 4, poz. 64; wyrok z dnia 15 listopada 2000 r., IV CKN 1383/00, LEX nr 52544; wyrok SN z dnia 7 kwietnia 2005 r., II CK 572/04, LEX nr 151656; por. jednakże glosa S. Dalki do wyroku SN z dnia 19 grudnia 1990 r., I PR 148/90, OSP 1991, z. 11-12, poz. 300). Istotne jest więc także wskazanie i wyjaśnienie w uzasadnieniu przesłanek, które doprowadziły biegłego do przedstawionych konkluzji (wyrok SN z dnia 3 listopada 1976 r., IV CR 481/76, OSNC 1977, nr 5-6, poz. 102; wyrok SN z dnia 7 grudnia 1994 r., II URN 43/94, OSNAPiUS 1995, nr 8, poz. 102)” (Tomasz Demendecki, Komentarz aktualizowany do art. 285 Kodeksu postępowania cywilnego).

W chwili obecnej zasadnym jest ustalenie jaki przedział czasowy występuje pomiędzy wydaniem pierwszej i drugiej opinii. W swojej praktyce brałem już udział w postępowaniach, gdzie pomiędzy wydaniem pierwszej i drugiej opinii upłynął okres 13 miesięcy, co z kolei skutkowało różnicą w wartości, z uwagi na zmiany na rynku nieruchomości.

W chwili obecnej, dysponując obydwoma opiniami biegłych rzeczoznawców majątkowych, zasadnym jest ustalenie jakie metody wyceny nieruchomości przyjmowali poszczególni biegli, a także jakie transakcje na rynku nieruchomości brali pod uwagę. Proszę zwrócić w szczególności uwagę na stan techniczny, położenie, powierzchnię nieruchomości, które stanowiły „materiał porównawczy” dla nieruchomości będącej Pana współwłasnością.

Różnica w wycenie biegłych o 25% wartości nieruchomości

Nadto w chwili obecnej zasadnym jest złożenie wniosku o uzupełnienie ustne lub pisemne drugiej opinii celem uzyskania informacji, dlaczego rozbieżność w wycenie składnika majątku jakim jest nieruchomość wynosi 25% w stosunku do pierwszej opinii, jakie okoliczności wpłynęły na przyjęcie wyceny na poziomie 300 000 zł.

W sytuacji kiedy biegły nie będzie w stanie w sposób racjonalny uzasadnić powstałej rozbieżności, w wysokości 25% wartości, zasadnym jest złożenie wniosku o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego trzeciego rzeczoznawcy majątkowego.

Otrzymując opinię drugiego biegłego rzeczoznawcy majątkowego, winien był Pan otrzymać pismo z sądu, z treści którego winno wynikać, w jakim terminie powinien Pan przedłożyć swoje zastrzeżenia. Terminu tego należy dochować. W treści pisma winien Pan wnieść o przesłuchanie biegłego na rozprawie, celem wyjaśniania: Jaką metodę przyjął do wyceny nieruchomości? W jaki sposób uzasadni rozbieżność pomiędzy wyceną jego, a wyceną przyjętą przez pierwszego biegłego? Jakie to okoliczności wpłynęły na zmniejszenie wartości nieruchomości, aż o 25%?

Sąd ocenia wiarogodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Zgodnie z poglądem wyroku Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2014 r., sygn. akt V CSK 584/13, zgodnie z którym „w naszym systemie procesowym obowiązuje zasada równości dowodów (środków dowodowych) rozumiana w ten sposób, że ustawodawca nie tworzy kategorii dowodów uprzywilejowanych, którym nadawałby z urzędu szczególną moc dowodową. Wszystkie zatem dowody podlegają swobodnej ocenie sędziowskiej na podstawie art. 233 k.p.c. Dotyczy to także dowodu z opinii biegłego”.

Winien Pan ponadto wskazać, iż zgodnie z zasadami doświadczenia życiowego, nie sposób wyjaśnić w sposób racjonalny, dlaczego wycena przyjęta przez biegłych rożni się, aż o 25% wartości nieruchomości.

Należy także zwrócić uwagę na fakt, iż „Sąd nie może dokonywać ustaleń w kwestiach wymagających wiadomości specjalnych w oderwaniu, albo z pominięciem dowodu z biegłych. Polemika sądu w sferze wymagającej wiadomości specjalnych z wnioskami biegłego bez uzupełnienia stanowiska biegłych, którzy wydali odmienne opinie lub bez zasięgnięcia opinii innego biegłego stanowiłaby naruszenie art. 233 § 1 k.p.c.” (wyrok z dnia 24 czerwca 2014 r., sygn. akt III AUa 841/13).

Powołanie trzeciego biegłego celem wyceny nieruchomości

Powyższe stanowisko Sądu Najwyższego ma dla Pana istotne znaczenie, albowiem wskazuje na uprawnienie do powołania trzeciego biegłego celem wyceny nieruchomości, lub dopuszczenie dowodu z opinii uzupełniającej biegłego na rozprawie poprzez zadawanie pytań, zmierzających do ustalenia, jakie to okoliczności miały decydujący wpływ na przyjętą przez biegłego wycenę.

Ponadto, jak wskazuje Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 14 maja 2014 r., sygn. akt III AUa 1866/13 „specyfika dowodu z opinii biegłego wyraża się w tym, że sfera merytoryczna opinii kontrolowana jest przez sąd, który nie ma wiadomości specjalnych. Może zatem ją oceniać tylko w zakresie zgodności z zasadami logicznego myślenia i wiedzy powszechnej. Nadaje pierwszorzędne znaczenie, przy tej ocenie, kryterium poziomu wiedzy biegłego”. W mojej ocenie jednak żadne zasady logicznego myślenia, jak też wiedzy powszechnej nie uzasadniają przyjęcia wartości nieruchomości, aż o 25% niższej w stosunku do pierwszej opinii.

Trzeci biegły winien być powołany z woj. ościennego lub z listy biegłych innego, aniżeli dotychczas, sądu okręgowego.