Rozliczenie wody w TBS uzależnione od powierzchni mieszkania

Rozliczenie wody gdy wskazania wodomierza głównego w budynku nie pokrywają się z sumą wskazań wodomierzy indywidualnych

Jak rozumiem, spór dotyczy tzw. rozliczenia niedoborów wody (tzw. woda gospodarcza, rozliczanie bilansu budynku). Chodzi tutaj o rozliczenie wody, gdy wskazania wodomierza zewnętrznego w budynku nie pokrywają się z sumą wskazań wodomierzy indywidualnych (wewnętrznych). Przyczyn może być wiele (co jest dość istotne dla sprawy), takie jak:

• Zużycie wody przez dozorców dla celów czystościowych i sanitarnych (np. mycie klatek, podlewanie trawników), dopełniania instalacji.
• Prace konserwacyjne.
• Nieszczelności w instalacji przy armaturze domowej (kapanie kranów, przecieki spłuczek) – wodomierz nie jest w stanie wykryć tak małych przepływów, lecz ich suma może być na tyle duża, że spowoduje naliczenia na wodomierzu głównym. Przykładowo: popularny wodomierz mieszkaniowy ma strumień nominalny Qn = 1,5 m³/h. Ze względów ekonomicznych stosowane są zwykle najtańsze wodomierze (klasa metrologiczna B), który na dodatek przy pionowej instalacji montażu traci co najmniej jedną klasę. Mieszkańcy wykorzystują ten fakt do... powolnego napełniania wanny, ustawiając tak mały strumień wody, by wodomierz nie zaczął się obracać. W ten sposób wodomierz wewnętrzny nie widzi takiego poboru, jednakże widzi go wodomierz główny (jeśli inni lokatorzy czerpią w tym czasie wodę).
• Zanieczyszczenia w wodzie – powodują one mniejsze naliczanie zużycia. Co 5 lat wodomierze powinny być legalizowane (należy wymieniać je częściej, jednak mało kto to robi, a wiele wodomierzy w ogóle nie ma legalizacji, o czym niżej).
• Montowanie wodomierzy wpływających na pracę wodomierza (magnesy neodymowe, ściski stolarskie, igły) – powodują, że wodomierz wskazuje niższe zużycie niż w rzeczywistości (oczywiście wykrywa je wodomierz zewnętrzny). W zasadzie zarządca powinien sprawdzać jednoczesny odczyt wodomierza głównego i wodomierzy wewnętrznych lub zastosować urządzenia, które zapobiegają kradzieżom wody (np. odczyty liczników przez moduły radiowe lub kablowe).
• Błędne zaokrąglanie cyfr przy odczycie albo po prostu ich obcinanie (różnica może być duża, jeśli wodomierzy jest kilkadziesiąt).
• Prawa fizyki i metrologii – przepisy dopuszczają odchylenie wodomierzy +/- 5%, tak więc maksymalnie powinno być to 10%. W celu zmniejszenia odchylenia należałoby stosować lepsze wodomierze (klasa C) – są one droższe, ale dokładniejsze. Stosuje się jednak wodomierze klasy B, które – montowane w pozycji pionowej – przechodzą do klasy A (najniższej i najmniej dokładnej). Informację o klasie znaleźć można na czole wodomierza.

Jak rozliczyć niedobór wody w przypadku budynków TBS

Oczywiście rodzi się pytanie, jak rozliczać taki niedobór. Rzeczywiście, w przypadku budynków TBS, gdzie lokatorzy mają status najemców, a nie właścicieli lokali, nie ma przepisu prawnego, który ustalałby sposób rozliczania niedoborów. Istnieje ustawa z 07.06.2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz. U. z 2006 r. Nr 123, poz. 858), ale dotyczy ona relacji między administratorem (odbiorcą usług) a przedsiębiorstwem wodociągów i kanalizacji.

Jest też wydane na podstawie tej ustawy rozporządzenie Ministra Budownictwa z 28.06.2006 r. w sprawie określania taryf, wzoru wniosku o zatwierdzenie taryf oraz warunków rozliczeń za zbiorowe zaopatrzenie w wodę i zbiorowe odprowadzanie ścieków (Dz. U. z 2006 r. Nr 127, poz. 886).

Art. 27 ust. 1 ustawy stanowi jedynie, że „ilość wody dostarczonej do nieruchomości ustala się na podstawie wskazania wodomierza głównego [zewnętrznego], a w przypadku jego braku – w oparciu o przeciętne normy zużycia wody”. Natomiast nic nie wspomina o tym, jak administrator (odbiorca usług – TBS) ma rozliczać niedobór.

Status lokatorów w budynku TBS

W pierwszej kolejności należy ustalić, w jakim charakterze przebywa Pani w lokalu. Otóż z tego, co widzę, budynek jest zarządzany przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego. Status lokatorów regulują przede wszystkim:

• ustawa z 26.10.1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070), regulująca status TBS-ów,
• oraz ustawa z 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266).

Mieszkanie nie jest Pani własnością, jest Pani jedynie najemcą lokalu, natomiast wynajmującym jest TBS, które jednocześnie jest administratorem nieruchomości. Ani przepisy ustawy o TBS, ani ustawy o ochronie praw lokatorów nie regulują wyraźnie tego, jak powinno wyglądać rozliczenie wody.

Inaczej przedstawia się natomiast sytuacja w przypadku tzw. mieszkań własnościowych, gdy lokale są wyodrębnione w budynku i są przedmiotem odrębnej własności każdego z właścicieli. W takim wypadku stosuje się ustawę z 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903).

Ponoszenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej przez lokatorów budynku TBS

Otóż zasada jest taka, że koszty związane z używaniem własnego lokalu ponosi właściciel (tj. rozliczenie wody następuje na podstawie wodomierza wewnętrznego). Natomiast koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (klatki schodowe, oświetlenie na klatce, sprzątanie) ponoszą właściciele lokali w stosunku do ich udziałów w nieruchomości wspólnej (czyli, mówiąc prościej, stosunku powierzchni ich mieszkania do powierzchni całości mieszkań, a więc według metrów kwadratowych). Stanowi o tym art. 12 ust. 2 ustawy: „Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach”.

Wygląda to więc w ten sposób, że za zużycie wody według wodomierzy wewnętrznych każdy płaci za siebie (za ilość m³, które pokazuje wewnętrzny wodomierz), a za niedobór płacą A, B i C, proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Uznaje się bowiem, że koszty wynikające z niedoboru wody należą do wydatków związanych z nieruchomością wspólną.

Rozliczanie zużycia wody według powierzchni lokalu

A więc dokładnie tak jak w Pani wypadku, tyle że tutaj nie ma odrębnych lokali i nieruchomości wspólnej, a cały blok jest administrowany przez TBS. Skoro zaś ustawa dopuszcza możliwość rozliczenie wody według powierzchni w przypadku budynków, w których istnieje odrębna własność lokali, to tym bardziej dopuścić należy taką możliwość w przypadku mieszkań TBS, gdzie lokatorzy są przecież w słabszej pozycji – są bowiem jedynie najemcami, a nie właścicielami.

Od tej strony nie bardzo da się więc „ruszyć” to rozliczenie wody. Natomiast można spróbować nieco inaczej.

Legalizacja liczników pomiaru zużycia wody

Otóż przede wszystkim należałoby wystąpić do TBS z pytaniami, czy wodomierze mają legalizację (powinna być co 5 lat) – często okazuje się, że nie mają. Proszę zwrócić uwagę na obowiązki TBS wynikające z regulaminu:

1. obowiązek zapewnienia sprawnego działania urządzeń pomiaru wewnętrznego;
2. bieżąca ocena sprawności działania urządzeń pomiaru zewnętrznego;
3. legalizacja liczników pomiaru wewnętrznego w terminach określonych przez stosowne przepisy Głównego Urzędu Miar. Na poczet legalizacji pobierana jest zresztą opłata w wysokości 6 zł od licznika. Jeśli okaże się, że legalizacja nie została dokonana (w praktyce widziałem już takie przypadki), opłata powinna podlegać zwrotowi i wówczas można w ogóle zakwestionować całe rozliczenie wody.

Ponadto, zgodnie z art. 8, w przypadku stwierdzenia przez spółkę zatrzymania się licznika lub gdy liczniki pomiaru wewnętrznego nie wykazują zużycia albo zużycie to znacznie odbiega od średnich wskazań, liczniki takie powinny być sprawdzone przez upoważnione osoby.

Jak wskazywałem, odchylenie wodomierzy od normy powinno wynosić ok. 10%. Jeśli jest wyższe, mogą być podstawy do twierdzenia, że wodomierze nie działają właściwe albo ktoś z lokatorów po prostu kradnie wodę lub też nie dokonano legalizacji i są po prostu niesprawne.