Rozliczenie podatku z wynajmu mieszkania

Pełnomocnictwo dla ojca do załatwiania spraw związanych z najmem mieszkania

Ponieważ nieruchomość lokalowa stanowi składnik Pańskiego majątku, to Pan jest podatnikiem podatku dochodowego z tytułu najmu, bez względu na to, czy umowa najmu zostanie zawarta przez Pana czy przez ojca, działającego w charakterze Pańskiego pełnomocnika. Dlatego jeśli nie będzie Pan w stanie samodzielnie zająć się sukcesywnym rozliczaniem z urzędem skarbowym, udzielone pełnomocnictwo powinno wyraźnie przyznawać ojcu prawo do składania deklaracji podatkowych w Pańskim imieniu. Zupełnie odrębnym problemem jest natomiast sposób, w jaki będzie Pan dysponować dochodem, czy poleci Pan pełnomocnikowi dokonywanie wpłaty na swój rachunek bankowy, jeśli najemca będzie wpłacać umówiony czynsz w gotówce do rąk ojca, czy też będzie Pan dokonywać okresowe darowizny na rzecz ojca, w wysokości przychodu z wynajmu, pomniejszonego o potrąconą i wpłaconą zaliczkę na podatek dochodowy.

Dokument pełnomocnictwa nie jest pismem, w którym należałoby przewidywać, jak będzie dysponowany uzyskiwany czynsz najmu. Korzyści z wynajmu i inne pożytki ze swego majątku zawsze czerpie właściciel, co wynika z istoty prawa własności, a nie osoba trzecia. Faktycznie, przedstawiona przez Pana treść dokumentu powinna być jeszcze przeredagowana, pod kątem udzielenia ojcu pełnomocnictwa także do składania deklaracji podatkowych w Pańskim imieniu z tytułu umowy najmu, a nadto należy wyraźnie wskazać położenie mieszkania, upoważnić ojca do ustalania treści umowy najmu, określania wysokości czynszu, inkasowania czynszu, sposobu tego inkasowania (gotówka, rachunek bankowy) i pobierania innych opłat, wynikających z zawartego stosunku najmu oraz do dokonywania wszelkich czynności związanych z przedmiotowym lokalem (sprawy techniczne, administracyjne).

Comiesięczne darowizny na rzecz ojca

Jeśli poszczególne comiesięczne kwoty będzie Pan przekazywać ojcu, będzie to darowizna i powstanie problem jej zgłaszania do urzędu skarbowego od momentu, gdy kwota takiej darowizny pieniężnej przekroczy 9637 zł, czyli kwotę wolną od podatku w pierwszej grupie podatkowej. Zgłoszenia nabycia należy dokonywać na formularzu SD-Z2, w ciągu sześciu miesięcy od dnia, kiedy powstał obowiązek podatkowy, obowiązek ten powstaje zaś w chwili, kiedy darczyńca wykonał swoje świadczenie (przekazał środki pieniężne do dyspozycji obdarowanego). Zatem dla każdej cząstkowej darowizny termin półroczny biegnie odrębnie. Zgłoszenie nabycia jest warunkiem całkowitego zwolnienia podatkowego w podatku od spadków i darowizn, przewidzianego dla kręgu najbliższej rodziny, na podstawie art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (tekst jedn. Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768 ze zm.). W przypadku darowizny pieniężnej jej otrzymanie powinno być, dla potrzeb skorzystania ze zwolnienia, udokumentowane dowodem przekazania na rachunek bankowy nabywcy albo jego rachunek prowadzony przez spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową lub przekazem pocztowym. Jednocześnie warto wskazać, że wpłata dokonywana przez najemcę mieszkania bezpośrednio na rachunek bankowy ojca będzie dowodem uczynienia darowizny na jego rzecz, skoro obejmuje pożytek z mienia, które nie stanowi własności Pańskiego ojca.

Pełnomocnictwo do zawarcia umowy najmu w imieniu właściciela

Aby ojciec mógł ważnie zawrzeć umowę najmu, dokument pełnomocnictwa nie musi mieć szczególnej formy pisemnej (forma aktu notarialnego, forma pisemna z podpisem notarialnie poświadczonym), wystarczy zwykła forma pisemna. Jednak dla bezpieczeństwa i pewności posługiwania się upoważnieniem przez pełnomocnika, a zwłaszcza dla uniknięcia kwestionowania jego uprawnienia przez osoby trzecie, sugeruję dopełnić formy pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym. W tej formie dokument pełnomocnictwa jest podpisywany przez mocodawcę w obecności notariusza, który poświadcza własnoręczność jego podpisu. Umowa najmu lokalu należy do kategorii czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Do takich czynności konieczne jest udzielenie pełnomocnictwa określającego ich rodzaj (art. 98 Kodeksu cywilnego), co prawidłowo uczyniono już w dotychczasowej treści pełnomocnictwa.

Pełnomocnik dokonujący czynności prawnej, np. zawierający umowę, działa zawsze w imieniu i na rachunek swojego mocodawcy, z bezpośrednim skutkiem dla tego mocodawcy (art. 96 K.c.). Pełnomocnik w umowie występuje nie osobiście, lecz jako reprezentujący mocodawcę, co musi zostać wskazane w komparycji umowy, czyli w części wstępnej, określającej miejsce i dzień zawarcia oraz dane stron przyszłej umowy najmu. Stroną umowy zawsze będzie właściciel lokalu, reprezentowany przez pełnomocnika.

Składanie deklaracji podatkowych przez pełnomocnika

Dlatego podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu najmu lokalu będzie właściciel, a nie jego pełnomocnik. Pełnomocnik może składać deklaracje podatkowe, wpłacać w imieniu mocodawcy podatek, jednak pod warunkiem, że dokonuje tego z konta bankowego właściciela, do którego uzyskał upoważnienie lub w drodze przekazu pocztowego. Nie jest bowiem skuteczne zapłacenie podatku za inną osobę i nie prowadzi do wygaśnięcia zobowiązania podatkowego. Aby składać deklaracje podatkowe w imieniu właściciela ojciec musi legitymować się wyraźnym umocowaniem, na deklaracji należy zaznaczyć, że podpis składa pełnomocnik, podpisuje się on oczywiście własnym imieniem i nazwiskiem. Należy też załączyć kopię pełnomocnictwa, można okazać oryginał, a pracownik urzędu skarbowego poświadczy kopię za zgodność z okazanym mu oryginałem.

Uiszczenie opłaty skarbowej od dokumentu pełnomocnictwa w kwocie 17 zł nie będzie konieczne ze względu na obowiązujące zwolnienie. Mianowicie, zgodnie z treścią Załącznika Nr 1 pkt IV do ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej (Dz. U. Nr 225, poz. 1635 ze zm.), zwolnione od opłaty skarbowej są m.in. dokumenty pełnomocnictwa poświadczone notarialnie lub przez uprawniony organ, upoważniające do odbioru dokumentów oraz jeżeli pełnomocnictwo udzielane jest małżonkowi, wstępnemu (ojcu, matce, dziadkom – przyp. aut.), zstępnemu lub rodzeństwu lub jeżeli dotyczy podpisywania deklaracji podatkowych składanych za pomocą środków komunikacji elektronicznej.

Upoważnienie pełnomocnika do reprezentowania mocodawcy przez organami administracji publicznej

Z treści pełnomocnictwa powinno wyraźnie wynikać upoważnienie pełnomocnika do reprezentowania mocodawcy przez organami administracji publicznej, w tym przed organami podatkowymi. Jak stanowi przepis art. 80a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.), jeżeli odrębne ustawy nie stanowią inaczej, deklaracja może być podpisana przez pełnomocnika podatnika, płatnika lub inkasenta. Pełnomocnictwo do podpisywania deklaracji oraz zawiadomienie o odwołaniu tego pełnomocnictwa składa się organowi podatkowemu właściwemu w sprawach podatku, którego dana deklaracja dotyczy (art. 80a § 2 Ordynacji podatkowej), w tym wypadku będzie to urząd skarbowy właściwy według Pańskiego miejsca zamieszkania w Polsce. Podpisanie deklaracji przez pełnomocnika zwalnia podatnika, płatnika lub inkasenta z obowiązku podpisania deklaracji. Pełnomocnikiem może być, zarówno w przypadku podpisywania deklaracji jak i w samym postępowaniu podatkowym, osoba posiadająca pełną zdolność do czynności prawnych (art. 137 § 1 w zw. z art. 80a § 4 Ordynacji podatkowej).

Opodatkowanie dochodów z umowy najmu

Dochody osiągane z umowy najmu mogą być opodatkowane albo na zasadach ogólnych według progresywnej skali podatkowej, na podstawie ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz.761 ze zm.) albo ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów, osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.). Opodatkowanie zryczałtowane przychodów osiąganych przez osoby fizyczne z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze jest możliwe wówczas, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej.