Rozliczenie zużycia wody w budynkach wielorodzinnych, meldunek a zamieszkanie

Rozliczenia we wspólnocie

W niniejszej sprawie w grę wchodzą dwie grupy zagadnień: rozliczenia między przedsiębiorcą wodno-kanalizacyjnym a właścicielem/zarządcą budynków wielolokalowych oraz rozliczenia między właścicielem/zarządcą tych budynków a właścicielami lokali mieszkalnych.

Zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (dalej: ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę) rozliczenia za zbiorowe zaopatrzenie w wodę i zbiorowe odprowadzanie ścieków są prowadzone przez przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjne z odbiorcami usług na podstawie określonych w taryfach cen i stawek opłat oraz ilości dostarczonej wody i odprowadzonych ścieków. Zgodnie z art. 26 ust. 2 tej ustawy jeżeli odbiorcą usług jest wyłącznie właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego lub budynków wielolokalowych, jest on obowiązany do rozliczenia kosztów tych usług. Suma obciążeń za wodę lub ścieki nie może być wyższa od ponoszonych przez właściciela lub zarządcę na rzecz przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego.

Metoda rozliczenia zimnej wody

Natomiast w myśl art. 26 ust. 3 tej ustawy właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego lub budynków wielolokalowych dokonuje wyboru metody rozliczania kosztów różnicy wskazań, o której mowa w art. 6 ust. 6 pkt 3. Należnościami wynikającymi z przyjętej metody rozliczania obciąża osobę korzystającą z lokalu (co niekoniecznie musi być tożsame z zameldowaniem) w tych budynkach.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o zaopatrzeniu w wodę dostarczanie wody lub odprowadzanie ścieków odbywa się na podstawie pisemnej umowy o zaopatrzenie w wodę lub odprowadzanie ścieków zawartej między przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym a odbiorcą usług. W myśl art. 6 ust. 5 tej ustawy jeżeli nieruchomość jest zabudowana budynkiem wielolokalowym lub budynkami wielolokalowymi, umowa, o której mowa w ust. 1, jest zawierana z ich właścicielem lub z zarządcą. Zgodnie z art. 6 ust. 5 tej ustawy w przypadku, o którym mowa w ust. 5, właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego lub budynków wielolokalowych jest uprawniony do zainstalowania wodomierzy przy wszystkich punktach czerpalnych wody w danym budynku. Osoba korzystająca z lokalu jest obowiązana udostępnić lokal w celu zainstalowania wodomierzy oraz dokonywania ich odczytów, legalizacji, konserwacji i wymiany. Instalacja wodomierzy przy wszystkich punktach czerpalnych wody jest uprawnieniem, a nie obowiązkiem właściciela/zarządcy budynku. Właściciel/zarządca może zatem zadecydować, iż będzie tylko jeden wodomierz, a koszty związane z zaopatrzeniem w wodę będą rozliczane proporcjonalnie pomiędzy osoby korzystające z lokali.

Uchwała o sposobie rozliczania kosztów zużycia wody

Przechodząc bezpośrednio do odpowiedzi na Pana pytanie, wyjaśniam, że sposób rozliczenia kosztów zużycia wody pomiędzy właścicielem/zarządcą budynku wielolokalowego a odbiorcą indywidualnym nie został uregulowany ustawowo. Z tego względu zaleca się, by sposób rozliczenia kosztów zużycia wody został określony w regulaminie, przyjętym w formie uchwały właścicieli lokali. W związku z tym w pierwszej kolejności doradzam ustalenie, czy i kiedy taki regulamin został uchwalony.

W pewnych przypadkach możliwe jest zaskarżenie takiej uchwały do sądu. Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: ustawa o własności lokali) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. W myśl art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Inicjatywa mieszkańców

Alternatywą wobec powyższego jest inicjatywa mieszkańców. Zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 3 ustawy o własności lokali zarząd lub zarządca jest zobowiązany zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. W myśl art. 30 ust. 1a ustawy o własności lokali w wypadku gdy zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, nie zwoła zebrania ogółu właścicieli lokali w terminie, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, zebranie coroczne może zwołać każdy z właścicieli. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej ma prawo zgłosić do zarządu wniosek o wywołanie projektu uchwały w konkretnej sprawie dotyczącej nieruchomości wspólnej. Właściciele nie są w żaden sposób związani porządkiem obrad przedłożonym przez zarząd i mogą dokonywać w nim zmian, w tym proponować dodatkowe kwestie wymagające podjęcia uchwały (wyrok Sądu Najwyższego z 11 stycznia 2007 r., sygn. akt II CSK 370/06).

Dodatkowo, zgodnie z art. 31 pkt b ustawy o własności lokali zebrania ogółu właścicieli lokali zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków - Dz.U. 2001 nr 72 poz. 747
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2007 r., sygn. akt II CSK 370/06