Rozliczenie nakładów remontowych na wynajmowane mieszkanie

Umowa określa rozliczenie nakładów na wynajmowane mieszkanie

Generalnie w umowie najmu strony muszą przewidzieć i opisać zasady rozliczeń z dokonanych nakładów po zakończeniu najmu. Brak precyzyjnych zapisów umownych wskazujących, jak strony umowy najmu zamierzają rozliczyć się z dokonanych przez najemcę ulepszeń, oznacza, że zastosowanie będą miały przepisy Kodeksu cywilnego, odnoszące się do rodzaju poniesionych nakładów.

Rodzaje nakładów czynionych na mieszkanie

W doktrynie wyróżnia się trzy rodzaje nakładów: konieczne, tj. takie, których istotą jest utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego użytku, użyteczne mające na celu ulepszenie rzeczy oraz zbytkowne czynione po to, aby nadać rzeczy cechy odpowiadające upodobaniu osoby, która ich dokonuje. Z wszystkimi rodzajami ww. nakładów możemy mieć do czynienia w przypadku stosunku najmu. Z przekazanego opisu sprawy, zakładałbym, że poniesione przez Pana nakłady miały charakter konieczny, o których traktuje art. 663 Kodeksu cywilnego (dalej jako: K.c.). Ale nie tylko. Obowiązki wynajmującego lokal mieszkalny w ww. zakresie, poza regulacją art. 663 K.c., zostały szczegółowo określone w art. 6a ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, i obejmują obowiązek:

• dokonywania napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń służących do wspólnego użytku mieszkańców oraz przywrócenia poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn (z zastrzeżeniem, że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy);
• dokonywania napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu, oraz wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Nakłady konieczne obciążają właściciela

Jak z powyższego wynika, wymienione przez Pana naprawy obciążały wynajmującego, zatem są to nakłady konieczne, o których traktuje ww. art. 663 K.c., stanowiący, iż jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego. Niestety nie wspomina Pan, czy taki termin do dokonania napraw został wynajmującemu wyznaczony, zatem zakładam, że nie miało to miejsca. Zatem w przypadku podjęcia przez Pana jako najemcę działań bez uwzględnienia wymogów określonych przez art. 663, tj. bez wyznaczenia terminu lub dokonania napraw w szerszym zakresie niż naprawy konieczne, stosuje się przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (art. 752 i nast. K.c.) (wyrok SN z 28 lutego 1959 r., sygn. akt 4 CR 425/58). Przy czym przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia mają zastosowanie do tych przypadków i tylko w takim zakresie, który nie jest uregulowany umową stron.

Niemniej może Pan jako najemca narazić się jednak na zarzut wynajmującego, że ten wykonałby naprawę taniej lub bardziej celowo ([Z. Radwański (w:) System prawa cywilnego, t. III, cz. 2, s. 271; orzeczenie SN z dnia 28 lutego 1959 r., sygn. akt 4 CR 425/58].  Natomiast zgodnie z art. 753 § 2 zdanie 2 K.c. prowadzący cudzą sprawę jeżeli działa zgodnie ze swoimi obowiązkami (zgoda wynajmującego) może żądać zwrotu uzasadnionych wydatków i nakładów wraz z ustawowymi odsetkami. Prawo żądania zwrotu dotyczy wszelkich wydatków, które były uzasadnione, a więc zostały poniesione w celu należytego wykonania czynności, jakich podjął się podmiot wykonujący sprawy cudze (naprawy wykonane za wynajmującego). Decydujące znaczenie dla zdefiniowania pojęcia „wydatku uzasadnionego” ma celowy charakter wydatku. W mojej opinii to jest podstawa Pana roszczeń bez obawy konieczności przywrócenia stanu poprzedniego, o czym mówi art. 755, który stanowi, że „jeżeli prowadzący cudzą sprawę dokonał zmian w mieniu osoby, której sprawę prowadzi, bez wyraźnej potrzeby lub korzyści tej osoby albo wbrew wiadomej mu jej woli, obowiązany jest przywrócić stan poprzedni, a gdyby to nie było możliwe, naprawić szkodę. Nakłady może zabrać z powrotem, o ile może to uczynić bez uszkodzenia rzeczy”.

Wspominał Pan, że nakłady na naprawy zostały poczynione za zgodą i wiedzą wynajmującego, zatem w Pana przypadku przepis art. 755 K.c. nie będzie miał zastosowania.

Upłynięcie terminu na dokonanie napraw przez wynajmującego

Natomiast, jeżeli się mylę i wyznaczył Pan wynajmującemu termin do dokonania napraw, to konsekwencją bezskutecznego upływu tego terminu jest powstanie uprawnienia najemcy do dokonania napraw koniecznych na koszt wynajmującego [tj. realizacji wykonania zastępczego bez jakiegokolwiek upoważnienia sądu; Z. Radwański, jw. s. 270; J. Jezioro (w:) E. Gniewek, Komentarz, 2006, s. 1073]. Trzeba zwrócić uwagę, iż treść art. 663 K.c. nie uzasadnia poglądu, jakoby przepis ten stanowił podstawę do domagania się zasądzenia od wynajmującego kwoty potrzebnej do przeprowadzenia napraw obciążających wynajmującego. Uprawnia on jedynie najemcę do dokonania takich napraw na koszt wynajmującego. Należy zatem przyjąć, że na podstawie tego przepisu Panu jako najemcy przysługuje roszczenie o zwrot kosztów napraw dokonanych przez niego po upływie terminu wyznaczonego wynajmującemu (wyrok SN z dnia 14 grudnia 2011 r., sygn. akt I CSK 122/11). Najemca, który dokonał napraw lokalu na koszt wynajmującego, może potrącić swoją wierzytelność z tytułu tych napraw z wierzytelnością wynajmującego z tytułu czynszu (uchwała SN z dnia 19 marca 1975 r., sygn. akt III CZP 13/75). Najemca może żądać zwrotu nakładów koniecznych na rzecz najętą także przed jej wydaniem właścicielowi (wynajmującemu) – wyrok SA w Krakowie z dnia 22 kwietnia 1992 r., sygn. akt I ACr 94/92. Choć generalnie winien się ich domagać w trakcie trwania stosunku najmu.

Warto zwrócić tu uwagę na jeszcze jeden wyrok. W wyroku z dnia 19 listopada 2004 r. (sygn. akt II CK 158/04) SN uznał, że sam fakt godzenia się wynajmującego na wykonanie na koszt najemcy prac – i to o charakterze koniecznym dla korzystania z nieruchomości – nie usprawiedliwia, z mocy samego przepisu prawa, po stronie najemcy, a w stosunku do wynajmującego, roszczenia o zwrot wartości tych nakładów po zakończeniu najmu, chyba że drogą tą doszłoby do pozbawionego podstawy wzbogacenia wynajmującego.

Rozliczenie nakładów na wynajmowane mieszkanie – decyzja sądu

Tak czy inaczej, w przypadku sporu i tak zgłaszany rodzaj nakładów poczynionych przez najemcę w trakcie trwania najmu podlega weryfikacji sądu rozstrzygającego o żądaniu zwrotu ich wartości. Dla ustalenia tego, czy mają one charakter nakładów koniecznych i/bądź ulepszeń, istotny jest ich koszt, rozmiar (zakres) i znaczenie z punktu widzenia przydatności rzeczy do umówionego użytku (wyrok SA w Warszawie z 2 października 2007 r., sygn. akt VI ACa 651/2007).

Przy oddawaniu lokalu warto spisać, protokół zdawczo-odbiorczy, inwentaryzujący wyposażenie w urządzenia i stan techniczny lokalu.