Rozgraniczenie - granica w budynku

Nieumyślne przekroczenie granicy z sąsiadem przy wznoszeniu budynku

Zgodnie z przepisami art. 151 Kodeksu cywilnego (K.c.) „Jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze”.

Przyczyną wielu sąsiedzkich zatargów może się stać przekroczenie granicy przez właściciela nieruchomości przy wznoszeniu przez niego budynku lub innego urządzenia. Jest to oczywiste naruszenie prawa właściciela nieruchomości sąsiedniej (art. 140), które uzasadnia roszczenie negatoryjne (art. 222 § 2). Jednakże w tej szczególnej sytuacji, jaka powstaje zwykle w wyniku takiego naruszenia, realizacja tego roszczenia bez żadnych ograniczeń mogłaby prowadzić do sytuacji trudnych do zaakceptowania ze względów etycznych, którymi nacechowane są zasady współżycia sąsiedzkiego, na tle rozmaitych stanów faktycznych. Kierując się takimi motywami, ustawodawca wyłączył w art. 151 roszczenie właściciela sąsiedniego gruntu o przywrócenie stanu poprzedniego, które prowadziłoby w praktyce do usunięcia części budynku lub innego urządzenia z przestrzeni objętej własnością nieruchomości sąsiedniej. Jednakże wyłączenie to nie działa wtedy, gdy właściciel nieruchomości sąsiedniej we właściwym czasie („bez nieuzasadnionej zwłoki”) sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo gdy na skutek stanu rzeczy wytworzonego w następstwie przekroczenia granicy grozi mu „niewspółmiernie wielka szkoda”. W pierwszej sytuacji sprzeciw właściciela musiał uświadomić sąsiadowi prowadzącemu budowę, że dopuszcza się naruszenia własności i powinien skłonić go do odstąpienia od dokonywanego działania, a w drugiej – grożąca właścicielowi nieruchomości sąsiedniej szkoda byłaby niewspółmiernie większa od straty właściciela nieruchomości wyjściowej spowodowanej przywróceniem stanu poprzedniego. W obu tych sytuacjach właściciel nieruchomości wyjściowej nie zasługuje na ochronę, bo albo nie może powołać się na brak winy umyślnej, albo przez swoje nierozważne postępowanie naraził sąsiada na wielką szkodę. Dlatego w tych okolicznościach właściciel nieruchomości sąsiedniej ma pełną, tzn. nieograniczoną ochronę (art. 222 § 2). Według Sądu Najwyższego (wyrok z 21 czerwca 1972 r., III CRN 98/72, OSNCP 12/72, poz. 225) „sprzeciwienie się właściciela sąsiedniego gruntu bez nieuzasadnionej zwłoki przekroczeniu jego granicy i okoliczność, że przekroczenie to grozi mu niewspółmiernie wielką szkodą, stanowią dwie niezależne od siebie przesłanki, z których każda uprawnia właściciela tego gruntu do żądania przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice tego gruntu. Pojęcie nieuzasadnionej zwłoki musi być interpretowane stosownie do okoliczności i nie można go konkretyzować przez podanie określonej miary czasu. Pojęcie zaś »sprzeciwu« powinno być interpretowane według zasad ogólnych dotyczących wykładni oświadczeń woli (art. 65 k.c.)”.

Braku winy umyślnej nie domniemywa się, dlatego dowód, że przekroczenie granicy nastąpiło bez winy umyślnej, obciąża właściciela nieruchomości wyjściowej, natomiast na właścicielu nieruchomości sąsiedniej spoczywa dowód, że sprzeciwił się przekroczeniu granicy bez nieuzasadnionej zwłoki albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda.

Pojęcie winy umyślnej w postaci dolus directus albo dolus eventualis określa się przy zastosowaniu ogólnych zasad, tzn. jak przy art. 415.

Sprzeciw może być wyrażony w dowolnej formie i przez każde zachowanie się, które ujawnia wolę sprzeciwu w sposób zrozumiały. Właściciel nieruchomości sąsiedniej może wyrazić go osobiście albo za pośrednictwem innej osoby.

Sprzeciw jest skuteczny, chociażby nie był bezzwłoczny, jeżeli tylko zwłoka była w danych okolicznościach uzasadniona.

Szkoda musi być „niewspółmiernie” wielka i stanowić realne, bezpośrednie zagrożenie. „Niewspółmiernie” oznacza odniesienie do straty właściciela nieruchomości wyjściowej (porównanie dwóch wielkości) wynikającej z konieczności usunięcia części budynku albo urządzenia, umieszczonych na nieruchomości sąsiedniej. Szkoda nie musi być „niepowetowana”, ale z porównania obu wielkości, o których mowa, musi wynikać jej niewspółmierność.

Umieszczenie części budynku albo jego konstrukcyjnej części w przestrzeni objętej prawem własności właściciela nieruchomości sąsiedniej

Hipoteza art. 151 dotyczy przekroczenia granicy, chodzi tu więc o umieszczenie części budynku (urządzenia) albo jego konstrukcyjnej części w przestrzeni objętej prawem własności właściciela nieruchomości sąsiedniej (art. 143), a nie o takie wzniesienie budynku lub innego urządzenia na cudzym gruncie, które uzasadnia roszczenie z art. 231. Przekroczenie granicy musi nastąpić przy wznoszeniu budynku (urządzenia). Nie jest jasne, czy art. 151 obejmuje także dobudowanie nowej części do już istniejącego budynku.

Przez pojęcie „budynek” należy rozumieć wszelkie budynki w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego, jednakże z wyjątkiem tych, które nie zostały trwale z gruntem związane, jak: kioski, baraki lub inne budynki określone w tych przepisach jako tymczasowe. Art. 151 bowiem reguluje sytuacje powstałe „przy wznoszeniu” budynków (urządzeń), a więc takich, które wymagają „budowy”; budową zaś jest proces wykonywania obiektu budowlanego oraz jego przebudowa i rozbudowa. To zaś wymaga mniej czy bardziej trwałego związania budowli z gruntem w takim stopniu, że odłączenie jej spowodowałoby zasadniczą zmianę. Chodzi więc o połączenie dokonane w sensie fizycznym, nie tylko gospodarczym. Art. 151 bowiem pełni swoją funkcję tylko w wypadku, gdy budynek został połączony z gruntem w sposób odpowiednio trwały. Urządzeniem może być zbiornik nad- lub podziemny, urządzenia techniczne, anteny itp.

Jeżeli roszczenie właściciela gruntu o przywrócenie stanu poprzedniego jest wyłączone, to przysługuje mu ochrona ograniczona do żądania stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej albo do żądania wykupienia przez właściciela nieruchomości wyjściowej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla właściciela nieruchomości sąsiedniej znaczenie gospodarcze. Roszczenia te i wybór między nimi należą do właściciela nieruchomości, której granicę przekroczono; on musi rozstrzygnąć, którego roszczenia będzie dochodził. Wiąże go raz dokonany wybór. Wybór może być dokonany przez oświadczenie woli w dowolnej formie, w tym także przez wniesienie pozwu.

Teraz – co można załatwić przy okazji rozgraniczenia?

Rozgraniczenie nieruchomości

Rozgraniczenie nieruchomości prowadzone jest przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) na wniosek lub z urzędu (art. 30 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne; j.t. Dz. U. 2005 r. Nr 240 poz. 2027, dalej jako p.g.k.). Wniosek o przeprowadzenie rozgraniczenia może złożyć strona. Stroną w postępowaniu rozgraniczeniowym jest właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty lub też inny podmiot, któremu przysługują prawa rzeczowe do nieruchomości (zobacz: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 września 2000 r.; II SA/Łd 1077/97; OSP 2002 r. Nr 7-8 poz. 99). W przypadku współwłasności lub współużytkowania wieczystego stronami, a co za tym idzie wnioskodawcami powinni być wszyscy współwłaściciele (współużytkownicy). Z uwagi na fakt, że celem rozgraniczenia jest ustalenie, do jakiej granicy na gruncie sięga prawo własności właścicieli sąsiadujących nieruchomości, przyjąć należy, że wnioskodawcami mogą być tylko te podmioty, których nieruchomości sąsiadują ze sobą.

Wniosek składa się do organu właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości (art. 21 § 1 pk1 1 Kodeksu postępowania administracyjnego). Wniosek te powinien mieć formę pisemną, zawierać żądanie przeprowadzenia postępowania o rozgraniczenie nieruchomości oraz dodatkowe dokumenty, pozwalające na ustalenie stron postępowania oraz przedmiotu sprawy. Dokumentami tymi są odpis z księgi wieczystej urządzonej dla nieruchomości wnioskodawcy oraz odpisy z ksiąg wieczystych lub wypisy z ewidencji gruntów i budynków prowadzonych dla nieruchomości sąsiednich, objętych żądaniem rozgraniczenia. W praktyce we wniosku o rozgraniczenie wnioskodawca wskazuje również uprawnionego geodetę, który podjął się przeprowadzenia czynności rozgraniczeniowych. Podkreślić należy, że pomimo że geodeta działa na zlecenie jednej ze stron, to jednak powinien zachować pełen obiektywizm przy ustalaniu przebiegu granicy.

Ustalenie przebiegu granicy

Ustalenie przebiegu granicy może nastąpić w postępowaniu administracyjnym lub, w określonych sytuacjach, sądowym. Warunkiem rozpatrzenia sprawy w postępowaniu sądowym (za wyjątkiem ustalenia przebiegu granicy w toku procesu o własność lub o wydanie nieruchomości lub jej części na podstawie art. 36 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne, j.t. Dz. U. 2005 r. Nr 240 poz. 2027, dalej jako p.g.k.) jest zakończenie prowadzonego przez właściwy organ postępowania administracyjnego. Od sposobu zakończenia tego postępowania zależeć będą również tryby i uprawnienia stron do kwestionowania rozstrzygnięcia lub aktu kończącego postępowanie.

W świetle przepisów rozdziału 6 p.g.k. na etapie postępowania administracyjnego postępowanie rozgraniczeniowe może się zakończyć:

1. decyzją o rozgraniczeniu (art. 33 ust. 1 w związku z art. 29 ust. 3 p.g.k.). Decyzję o rozgraniczeniu organ wydaje, gdy ustalenie przebiegu granicy jest możliwe na podstawie zebranych dowodów lub na podstawie zgodnego oświadczenia stron lub jednej strony, gdy druga strona w toku postępowania oświadczenia nie składa i nie kwestionuje przebiegu granicy. Ustalenie granicy na podstawie zgodnego oświadczenia stron powinno nastąpić tylko wtedy, gdy wskazanemu przez strony przebiegowi granicy nie sprzeciwia się treść innych dowodów zgromadzonych w sprawie, a miarodajnych i istotnych dla ustalenia linii granicznej (granicznych) dowodów, w tym zwłaszcza dowodów z dokumentów. Jeżeli jednak zgodne oświadczenie stron nie odpowiada przebiegowi granicy ustalonej na podstawie innych dowodów, istotnych i akceptowanych przez organy co do mocy dowodowej, to powinny one wydać na podstawie tych dowodów decyzję o rozgraniczeniu, bez względu na oświadczenia stron co do przebiegu granicy (zobacz: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 czerwca 1997 r.; SA/Ka 2492/95; ONSA 1998 r. Nr 4 poz. 118). Decyzję o rozgraniczeniu strona może kwestionować, składając żądanie, w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji, przekazania sprawy sądowi (art. 33 ust. 3 p.g.k). Zachowanie terminu jest badane przez sąd powszechny, a jego uchybienie powoduje odrzucenie wniosku z uwagi na niedopuszczalność drogi sądowej (art. 199 § 1 pkt 1 w zw. z art. 13 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego) – zobacz: postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 9 czerwca 1997 r. (III CKN 74/97; OSNC 1997 r. Nr 10 poz. 161). Decyzję o rozgraniczeniu, która po upływie 14 dni staje się ostateczna, można również kwestionować w drodze wznowienia postępowania (art. 145 i nast. Kodeksu postępowania administracyjnego) oraz w drodze stwierdzenia nieważności (art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego). Wówczas właściwość organów wynika odpowiednio z art. 150 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego (właściwym będzie wójt, burmistrz lub prezydent) lub z art. 157 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego (właściwym będzie samorządowe kolegium odwoławcze).
2. decyzją o umorzeniu postępowania rozgraniczeniowego i przekazaniu sprawy z urzędu do rozpatrzenia sądowi (art. 34 ust. 2 p.g.k.). Decyzja taka wydawana jest wówczas, gdy strony nie zawrą ugody co do przebiegu linii granicznych (zobacz niżej) lub nie ma podstaw do wydania decyzji o rozgraniczeniu. Decyzję o umorzeniu w tym wypadku poprzedza dokonanie przez geodetę tymczasowego utrwalenia punktów granicznych według ostatniego stanu spokojnego posiadania, dokumentów i wskazań stron, oznaczenie ich na szkicu granicznym, sporządzenie opinii i przekazanie całości dokumentacji właściwemu organowi (art. 34 ust. 1 p.g.k.). Decyzja taka nie jest wyłączona spod kontroli w trybie odwoławczym, bowiem stronie przysługuje od niej prawo wniesienia odwołania do samorządowego kolegium odwoławczego. Przedmiotem kontroli jest dopuszczalność umorzenia postępowania i przekazania sprawy sądowi, co zapobiegać ma przedwczesnemu przekazywaniu sprawy do sądu powszechnego (zobacz: uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 maja 2003 r.; OPK 31/2002; ONSA 2003 r. Nr 4 poz. 122).
3. decyzją o umorzeniu postępowania administracyjnego w przedmiocie rozgraniczenia w związku z zawarciem przez strony ugody przed upoważnionym geodetą (art. 105 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego w związku z art. 34 ust. 2 p.g.k). Ugoda zawarta przed geodetą ma moc ugody sądowej, nie podlega więc kontroli organu administracyjnego, a jej skutki materialnoprawne podlegają ocenie w aspekcie art. 917 i art. 918 Kodeksu cywilnego. Ugoda taka (co do przebiegu linii granicznej) dla swej ważności wymaga formy pisemnej (art. 32 ust. 5 p.g.k.), a oświadczenia woli stron muszą być składane w obecności geodety (art. 31 ust. 4 zd. 2 p.g.k.) (zobacz: postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 7 lipca 1981 r.; I CR 225/81; OSPiKA 1982 r. Nr 12 poz. 215). Skutki materialnoprawne, równe ugodzie sądowej (której sąd się nie sprzeciwił), następują już z chwilą podpisania aktu ugody. Ważność ugody jako czynności prawnej rodzącej skutki cywilnoprawne może być więc podważana jedynie w trybie procesu w postępowaniu przed sądem cywilnym (szczególna podstawa uchylenia się od jej skutków została odrębnie uregulowana w art. 918 Kodeksu cywilnego). Od decyzji o umorzeniu postępowania w związku z zawarciem ugody przysługuje odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego, jednakże ze wskazanych wyżej przyczyn próby uchylenia się od skutków zawartej ugody czy też inne oświadczenia o wycofaniu się z jej postanowień w postępowaniu odwoławczym nie przyniosą zamierzonego skutku.
4. decyzją o umorzeniu postępowania w związku z brakiem formalnych podstaw do przeprowadzenia rozgraniczenia, skutkujących bezprzedmiotowością tego postępowania (art. 105 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego). Do przypadków, które uzasadniają umorzenie postępowania, zaliczyć należy: złożenie wniosku o rozgraniczenie przez podmiot niebędący stroną postępowania rozgraniczeniowego, czy zdarzenia zaistniałe w toku postępowania skutkujące bezprzedmiotowością (wycofanie wniosku, śmierć strony, ustanie bytu prawnego w przypadku osób prawnych). Od decyzji o umorzeniu postępowania jako bezprzedmiotowego przysługuje odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego.

Nabycie przez zasiedzenie własności przygranicznego pasa gruntu

Jeśli sąsiad dysponuje tym kawałkiem gruntu ponad 30 lat, zapewne w drodze zasiedzenia go nabędzie – chodzi o grunt pod budynkiem. Jeśli nie – można żądać ustanowienia służebności za wynagrodzeniem.

Granica ma przebiegać tam, gdzie powinna, a nie po ścianie budynku. Jeśli nie godzi się Pan na przebieg granicy, proszę nie podpisywać protokołu rozgraniczeniowego tylko odwołać się do sądu.

Aby wskazać dokładną opcję oraz szanse powodzenia, musiałabym prześledzić mapy, wcześniejsze rozgraniczenia, czy choćby wznowienie granic.

Artykuł 153 K.c. daje pierwszeństwo rozgraniczeniu wedle stanu prawnego. Stan ostatniego spokojnego posiadania może być przyjęty jako kryterium rozgraniczenia tylko wówczas, gdy jest ustabilizowany i długotrwały.

Dopuszczalne jest stwierdzenie nabycia przez zasiedzenie własności przygranicznego pasa gruntu stanowiącego część nieruchomości sąsiadującej z nieruchomością będącą własnością zasiadującego, gdy rozgraniczenia obu nieruchomości dokonano ostateczną decyzją administracyjną nieuwzględniającą zasiedzenia, którego termin upłynął przed rozgraniczeniem.

Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 26 czerwca 2002 r. III CKN 590/2000 LexPolonica nr 361277 Wokanda 2003/3 str. 8: Art. 153 kc nakazuje wytyczenie granicy także pod budynkiem w sytuacji, gdy taki jej kierunek, wypływa z tytułu własności:

 Wytyczenie granicy także pod budynkiem

„Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

(...) Rozważając kwestię wytyczenia granicy także pod budynkiem, wobec ewentualnego wystąpienia takiej potrzeby w sprawie, należy stwierdzić, że art. 153 kc nakazuje takie wytyczenie w sytuacji, gdy jej kierunek wypływa z tytułu własności.

Przepis art. 153 kc stanowi w pierwszym zdaniu, że jeżeli stanu prawnego nie można stwierdzić, ustala się granice według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Z tego sformułowania wynika więc, że w przypadku możności stwierdzenia stanu prawnego, ten stan jest pierwszym kryterium rozgraniczenia, a drugim – ostatni spokojny stan posiadania. Przepis ten stanowi następnie w zdaniu drugim, że gdyby również takiego stanu, tj. spokojnego posiadania, nie można stwierdzić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między zainteresowanymi, sąd ustali granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności. Treść zdania drugiego art. 153 kc potwierdza najpierw, że drugim kryterium rozgraniczenia jest spokojne posiadanie. Następnie zaś przepis ten reguluje sytuację powstałą w przypadku, gdy nie dało się stwierdzić także ostatniego spokojnego stanu posiadania. Gdy dojdzie do takiej sytuacji, przepis zdania drugiego art. 153 kc nakazuje – jeśli zainteresowane strony same nie dojdą do porozumienia, aby sąd przeprowadził rozgraniczenie, kierując się wszelkimi okolicznościami.

Korektura granic

W rezultacie waga kolejnych kryteriów rozgraniczenia nieruchomości i ich wzajemne wyłączanie się wykluczają możliwość dokonania rozgraniczenia z powołaniem się tylko na względy celowości, gdyż te nie mogą uzasadnić rozgraniczenia z pominięciem kolejności dwu pierwszych kryteriów, a więc stanu prawnego przedmiotu rozgraniczenia i następnie ostatniego stanu spokojnego posiadania. Powoływana przez zwolenników poglądu o dopuszczalności korektury granic, ustalonych na podstawie stanu prawnego, gospodarcza potrzeba wprowadzenia pewnych zmian granicznych stanowi niewątpliwie argument ważki. Nie można jednak nie mieć na uwadze, że jest to argument natury pozaprawnej, który sam przez się nie może w sposób decydujący wpłynąć na wykładnię sprzeczną z brzmieniem przepisu. Chodzi przecież o to, że korektura granic zgodnych ze stanem prawnym wprowadza zmiany w stanach własności. Przyjęcie zaś dopuszczalności przymusowego przeniesienia własności może być usprawiedliwione w przypadku, gdy przewiduje to wyraźnie odpowiedni przepis np. art. 231 i 151 zdanie 2 kc. Przepis zaś art. 153 kc, który nie może być interpretowany rozszerzająco, takiej możliwości nie przewiduje.

Zagadnieniem więc tylko de lege ferenda jest, czy poza różnymi szczególnymi przepisami już istniejącymi, a dotyczącymi przymusowego przeniesienia własności – potrzebny jest i ewentualnie jaki – przepis nadający takież roszczenia przy okazji rozgraniczenia w celu ustalenia granicy przebiegającej bardziej prosto, czy z innych względów bardziej celowy (…)”.