Roszczenia lokatora, który nie należy do wspólnoty mieszkaniowej

Z przekazanych informacji wynika, że wraz z pozostałymi współwłaścicielami 3 mieszkań i sąsiadką zajmującą lokal należący do gminy stanowicie Państwo tzw. małą wspólnotę mieszkaniową. W przypadku małej wspólnoty mieszkaniowej do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności (art. 19 ustawy o własności lokali; dalej „uwl”). Jednak mała wspólnota może odmiennie niż w ustawie określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, co wynika z zasady swobody umów oraz z art. 18 ust. 1 uwl. Mała wspólnota może zatem zdecydować się na stosowanie wszystkich lub wybranych przepisów uwl i np. zasadę jednomyślności przy podejmowaniu czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu zastąpić zasadą większości głosów liczonej według wielkości udziałów. Trzeba jednak mieć na uwadze, że na przejście pod reżim uwl muszą się zgodzić wszyscy współwłaściciele, a wolę swą powinni wyrazić w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub w umowie w formie aktu notarialnego. Jeśli we wspólnocie nie doszło do notarialnej umowy wszystkich współwłaścicieli i ustanowienia sposobu zarządu, to w myśl art. 73 § 2 K.c. ich uchwała – choćby jednomyślna – jest nieważna i w takim razie do zarządu nieruchomością wspólną mają zastosowanie jedynie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

W ramach zarządzania nieruchomością wspólną wyróżnia się tzw. czynności zwykłego zarządu i czynności ten zwykły zarząd przekraczające. Jak to wynika z uregulowań Kodeksu cywilnego, do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, liczona według wielkości udziałów. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Opisany przez Panią problem dotyczy użytkowania nieruchomości wspólnej przez poszczególnych członków małej wspólnoty. Ustawa o własności lokali definiuje nieruchomość wspólną jako grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Nieruchomość wspólna we wspólnocie mieszkaniowej to przedmiot współwłasności w częściach ułamkowych. W ramach tej współwłasności właściciel może żądać wydzielenia mu części nieruchomości do wyłącznego korzystania, jeżeli nie sprzeciwiają się temu charakter lub rodzaj nieruchomości albo uzasadnione interesy pozostałych współwłaścicieli. W małej wspólnocie wydzielenie kawałka nieruchomości wspólnej ze współużytkowania na korzyść jednego właściciela przekracza zwykłą decyzją zarządu. Niemniej jednak przepis art. 206 K.c. umożliwia współwłaścicielom ukształtowanie zasad korzystania z nieruchomości wspólnej poprzez zawarcie umowy o podział do korzystania (umowy quod ad usum). Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19.06.2007 r. uznał, że dopuszczalne jest zawarcie umowy o podział do korzystania pomiędzy członkiem wspólnoty mieszkaniowej a wspólnotą mieszkaniową. Umowa taka najczęściej polega na dokonaniu podziału nieruchomości na części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli. Współwłaściciele umawiają się w niej na przykład, że współwłaściciel X będzie korzystał z danej części działki od strony wschodniej, a współwłaściciel Y z innej części działki. Każdy z nich we własnym zakresie zagospodarowuje wydzieloną część działki i z niej korzysta. W przypadku tej umowy wystarczy zachowanie zwykłej formy pisemnej dla celów dowodowych. Ewentualnie podpisy na umowie powinny być notarialnie poświadczone, jeżeli treść umowy ma być ujawniona w księdze wieczystej. Umowa taka nie likwiduje współwłasności nieruchomości, jednak w wiążący sposób określa zasady korzystania. Zatem jeżeli jeden ze współwłaścicieli w wyniku takiej umowy otrzyma do korzystania część działki, to będzie mógł z niej korzystać z pominięciem innych współwłaścicieli, a inni współwłaściciele będą zobowiązani do powstrzymania się od ingerencji w tę część wspólnej nieruchomości.

A zatem współwłaściciele mogą przede wszystkim w drodze umowy ustalić, że korzystanie ze wspólnej nieruchomości będzie polegało na rozdzielnym korzystaniu z wydzielonych części wspólnej rzeczy do indywidualnego, odrębnego korzystania przez wszystkich lub niektórych z nich. W braku jednomyślności członków małej wspólnoty, na wniosek każdego z nich, o takim wydzieleniu może orzec sąd (art. 201 Kodeksu cywilnego) – prawną podstawą takiego żądania jest wskazany powyżej art. 206 K.c. O właściwości miejscowej sądu decyduje miejsce położenia nieruchomości (art. 606 K.p.c.), sądem właściwym jest sąd rejonowy (art. 507 K.p.c.).

Podział nieruchomości do używania ma charakter tymczasowy i może być zmieniony bądź to w drodze porozumienia współwłaścicieli, bądź na podstawie kolejnego orzeczenia sądowego na żądanie każdego ze współwłaścicieli w postępowaniu nieprocesowym (prowadzonym stosownie do przepisów art. 611-616 K.p.c.). Orzeczenie sądu wydane w tym zakresie nie jest nadto wiążące w razie późniejszego, ostatecznego znoszenia współwłasności pomiędzy współwłaścicielami (proces o zniesienie współwłasności jest niestety dość drogi).

Uciążliwa sąsiadka nie jest uprawnioną osobą do zawierania z pozostałymi osobami (właścicielami mieszkań) umowy quod ad usum. Może to jedynie podpisać gmina, która wynajmuje tej pani lokal. A zatem skoro ona domaga się przyznania jej jakiegoś kawałka gruntu, powinna zwrócić się z tym problemem do gminy, a ta podpisać z pozostałym współwłaścicielami wspomnianą wyżej umowę. Ta pani nie ma tak naprawdę nic do powiedzenia co do tego, który kawałek gruntu powinien zostać jej oddany do użytku. Nawet przy podpisywaniu umowy należy wziąć pod uwagę utarte przez czas zwyczaje i nie zmieniać ich na siłę. Ale ponieważ to Państwo jako współwłaściciel będą decydować, kto jakim kawałkiem gruntu zarządza, naruszenie tych zwyczajów nie grozi, tym bardzie że gmina występuje tu na takich samych prawach jak pozostali.