Rodzaje własności miejsc postojowych w garażu wspólnoty mieszkaniowej

Części wspólne nieruchomości we wspólnocie mieszkaniowej

Myślę, że w pierwszej kolejności należałoby rozważyć, czym są części wspólne nieruchomości.

Nieruchomość wspólna to część budynku lub grunt, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli mieszkań lub pomieszczeń. Zatem do części wspólnych nieruchomości zaliczyć można m.in. ściany zewnętrzne, ściany nośne, fundamenty, piwnice, strychy, dach, kominy, pralnie, suszarnie klatki schodowe, przewody, korytarze, bramy, windy, a także instalacje centralnego ogrzewania, instalacje wodne, kanalizacyjne czy elektryczne.

Prawa i obowiązki właściciela we wspólnocie mieszkaniowej

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali – właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Jak czytamy w art. 12 ust. 2 i 3 tejże ustawy – pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Garaż wielopoziomowy i wielostanowiskowy we wspólnocie

W orzecznictwie wskazuje się, że garaż wielopoziomowy wielostanowiskowy o wyznaczonych miejscach postojowych, znajdujący się w budynku mieszkalnym i niestanowiący samodzielnego lokalu użytkowego, jest częścią nieruchomości wspólnej wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej, co potwierdza m.in. wyrok SA w Warszawie z 23.01.2007 r., sygn. akt: VI Aga 661/06, Apel.-W-wa 2008/2, poz. 91.

Z powyższego wyroku wynika, że chociaż ilość miejsc postojowych nie jest proporcjonalna do liczby mieszkańców, którzy z garażu korzystają, to charakter lokalu (nie jest samodzielnym lokalem użytkowym) przesądza o tym, że jest częścią nieruchomości wspólnej – pomimo że nie każdy mieszkaniec z tego garażu korzysta.

Opłaty za garaż będący odrębnym lokalem niemieszkalnym we wspólnocie

W opisanej sprawie sytuacja jest jednak nieco inna. Zarządy wspólnot mieszkaniowych nie są z mocy prawa reprezentantem współwłaścicieli lokalu wyodrębnionego w księdze wieczystej. Niemniej jednak w praktyce często pobiera się od nich opłaty, np. zaliczki na koszty zarządzania oraz zaliczki na fundusz remontowy. Do tego wspólnoty zlecają różnego rodzaju czynności, m.in. sprzątanie lub mycie całego garażu wraz z poszczególnymi miejscami postojowymi.

Jeśli garaż stanowi odrębny lokal niemieszkalny, którego współwłaścicielami są osoby posiadające w nim stanowiska parkingowe, to nie podlega on co do zasady ich zarządowi. Wspólnota mieszkaniowa nie ma w takim przypadku kompetencji do pobierania opłat za utrzymanie takiego lokalu.

Jeżeli lokal garażowy został wyodrębniony, a zatem nie stanowi części nieruchomości wspólnej, to co do zasady zarząd nie powinien podejmować dotyczących go decyzji, a więc także ustalać i pobierać opłat.

Zarządzanie lokalem garażowym stanowiącym odrębną nieruchomość we wspólnocie

Jednak zdarzają się sytuacje odbiegające od powyższej zasady. Wspólnota mieszkaniowa może bowiem w określonych sytuacjach podejmować decyzje także w sprawach tego fragmentu nieruchomości, który formalnie do niej nie należy, ale jest przedmiotem współwłasności jej członków. Dzieje się tak wtedy, gdy pomimo, że hale garażowe są wyodrębnione prawnie jako samodzielny lokal, to służą często jako komunikacja do pomieszczeń technicznych lub gospodarczych.

Niemniej wspólnota nie ma prawa bezpośrednio do zarządzania lokalem garażowym stanowiącym odrębną nieruchomość – to współwłaściciele garażu powinni sami regulować między sobą zasady i koszty utrzymania tego lokalu. Natomiast współwłaściciele powinni wnosić opłaty na utrzymanie nieruchomości wspólnej.

Umowa na zarządzanie i administrowanie garażem z zarządem wspólnoty

Nadto, żeby opłaty mogły być skutecznie naliczane, muszą wynikać z uchwał właścicieli lokali. Zdarza się jednak, że współwłaściciele oddają garaż w zarząd wspólnocie mieszkaniowej. Wówczas relacje między stronami reguluje stosowna umowa, która powinna określać także sposób rozliczania kosztów utrzymania tego odrębnego lokalu niemieszkalnego.

Jeśli zarządca nie zawrze umowy ze współwłaścicielami garażu na zarządzanie i administrowanie, to nie ma prawa do pobierania opłat. W takiej sytuacji współwłaściciele nie są zobowiązani do ich uiszczania. Oczywiście zdarza się i tak, że jednak należności są naliczane bez uchwały i bez umowy. Wówczas właściciele lokali mogą odmówić uiszczania opłat za utrzymanie garażu.

Myślę, że w pierwszej kolejności poszkodowani właściciele powinni spotkać się z zarządem wspólnoty i omówić tę kwestię.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 23.01.2007 r., sygn. akt: VI Aga 661/06