Roczna wartość służebności osobistej dla nieruchomości

Czym jest służebność osobista?

Służebność osobista przysługuje oznaczonej osobie fizycznej i polega na obciążeniu oznaczonej nieruchomości na rzecz tej osoby.

Ustawodawca jako przedmiot służebności osobistej określił nieruchomość w rozumieniu art. 46 Kodeksu cywilnego, w związku z tym przedmiotowe prawo nie może obciążać ani udziału we własności, ani tylko tej części fizycznej, na której jest wykonywana, a zatem w zaistniałym stanie faktycznym ustanowiona służebność lokalu mieszkalnego obciąża nieruchomość w takiej części, w jakiej osobie uprawnionej przysługuje prawo korzystania.

Aby wskazane pomieszczenia mogły stanowić przedmiot służebności osobistej, winny one (jako część budynku) stanowić na mocy przepisów szczególnych odrębny od gruntu przedmiot własności.

Treść służebności osobistej, jako prawa rzeczowego ograniczonego, określa przepis art. 296 K.c., zgodnie z którym nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej, zaś zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych (art. 298 K.c.).

Jak obliczyć wartość służebności osobistej?

Wartość służebności osobistej podawana jest, gdyż jako obciążenie zmniejsza wartość nieruchomości. Może być wyceniana np. na potrzeby oszacowania wartości nieruchomości lub na potrzeby podatku.

Jeśli chodzi o oszacowanie wartości nieruchomości, wartość prawa służebności (gruntowej i osobistej) może być także określona zarówno przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej lub techniki dyskontowania strumieni pieniężnych według wzoru:

WS = CF1 x 1/(1+r) + CF2 x 1/(1+r)2 + (...) + CFt x 1/(1+r)t

w którym:

WS – wartość prawa służebności (gruntowej lub osobistej),

CF – strumień pieniężny dochodu na koniec kolejnego okresu (zwykle roku),

obliczony jako różnica (Wp - Wo)

gdzie:

Wp – wartość pożytków rzeczy (naturalnych i cywilnych w rozumieniu art. 53 K.c.) zastrzeżonych dla posiadacza służebności na czas trwania umowy służebności,

Wo – wydatki operacyjne związane z uzyskaniem dochodów z pożytków rzeczy (m.in. wynikające z umowy służebności)

1,2,... t – okres trwania umowy służebności (np. lata). W przypadku służebności osobistej należy uwzględnić wiek osoby, na rzecz której ustanowiona ma być służebność (stąd okres trwania służebności dla potrzeb obliczeniowych przyjmujemy jako prawdopodobną długość życia osoby określonej płci i określonego wieku podawaną np. przez GUS),

r – stopa dyskontowa (określona odpowiednio jak w punkcie 2.4.).

Natomiast w świetle art. 13 ust. 1 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r., wartość świadczeń powtarzających się przyjmuje się do podstawy opodatkowania w wysokości rocznego świadczenia pomnożonego:

• w razie ustanowienia świadczeń na czas określony co do liczby lat lub ich części – przez liczbę lat lub ich części;
• w pozostałych przypadkach, w tym w razie ustanowienia świadczeń na czas nieokreślony – przez 10 lat.

Przytoczony przepis stosuje się odpowiednio do obliczenia wartości służebności (art. 13 ust. 2), z kolei roczna wartość służebności osobistej jest ustalana w wysokości 4% wartości rzeczy obciążonej służebnością.
 

Natomiast przepis art. 13 ust. 3 ustawy stanowi, że w razie ustanowienia świadczeń na czas życia jednej osoby za podstawę opodatkowania przyjmuje się wartość prawa obliczoną według wieku osoby, z której śmiercią gaśnie zobowiązanie. Wartość wynosi przy wieku:

• do lat 15 – 22-krotną wartość świadczenia rocznego,
• powyżej lat 15 do 25 – 21-krotną wartość świadczenia rocznego,
• powyżej lat 25 do 35 – 20-krotną wartość świadczenia rocznego,
• powyżej lat 35 do 45 – 18-krotną wartość świadczenia rocznego,
• powyżej lat 45 do 55 – 15-krotną wartość świadczenia rocznego,
• powyżej lat 55 do 65 – 11-krotną wartość świadczenia rocznego,
• powyżej lat 65 do 75 – 7,5-krotną wartość świadczenia rocznego,
• powyżej lat 75 do 80 – 5-krotną wartość świadczenia rocznego.

Ustalenie rocznej wartości służebności

Wysokość służebności oblicza się więc, mnożąc jej roczną wartość przez odpowiedni współczynnik związany z wiekiem osoby, na czas życia której ustanawia się powyższe świadczenie. Ustawodawca nie określił jednak sposobu ustalania rocznej wartości służebności. Zatem aby obliczyć skapitalizowaną wartości ograniczonego prawa rzeczowego należy przyjąć jego roczną wartość w wysokości określonej przez spadkobiercę.

Przy ustalaniu rocznej wartości służebności można także uwzględnić opłaty i koszty związane z eksploatacją mieszkania.

Kwota, którą Pan podał, oznacza sumę, o jaką obniża się ogólną wartość nieruchomości, powinna być pomnożona zgodnie z powyższymi wskazaniami o okres, na jaki została ustanowiona. Zwykle jest ustalana w umowie lub w postanowieniu sądu.