Konsekwencje podatkowe sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce przez rezydenta Wielkiej Brytanii
W celu ustalenia konsekwencji podatkowych sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce przez rezydenta Wielkiej Brytanii należy odnieść się do przepisów umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania zawartej między tymi dwoma państwami.
Zgodnie z art. 4 ust. 1 Konwencji między Rzecząpospolitą Polską a Zjednoczonym Królestwem Wielkiej Brytanii i Irlandii Północnej w sprawie unikania podwójnego opodatkowania i zapobiegania uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i od zysków majątkowych, podpisanej w Londynie dnia 20.07.2006 r. (zwanej dalej też jako Konwencją) „określenie »osoba mająca miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie« oznacza każdą osobę, która według prawa tego Państwa podlega tam opodatkowaniu, z uwagi na jej miejsce zamieszkania, miejsce stałego pobytu, siedzibę zarządu, miejsce utworzenia albo inne kryterium o podobnym charakterze, i obejmuje również to Państwo oraz jakąkolwiek jego jednostkę terytorialną lub organ lokalny. Jednakże, określenie to nie obejmuje osoby, która podlega opodatkowaniu w tym Państwie tylko dlatego, że osiąga ona dochód lub zyski majątkowe ze źródeł w nim położonych”.
Idąc za art. 6 ust. 1 Konwencji, „dochód, osiągany przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie z majątku nieruchomego (włączając dochód z gospodarstwa rolnego lub leśnego) położonego w drugim Umawiającym się Państwie, może być opodatkowany w tym drugim Państwie”.
Z kolei zgodnie z artykuł 13 ust. 1. Konwencji „zyski osiągane przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie, z przeniesienia własności majątku nieruchomego, o którym mowa w artykule 6 niniejszej Konwencji i położonego w drugim Umawiającym się Państwie, mogą być opodatkowane w tym drugim Państwie”.
Opodatkowanie dochodu ze sprzedaży nieruchomości w Polsce przez rezydenta Wielkiej Brytanii
W związku z powyższym w sytuacji, gdy rezydent podatkowy Wielkiej Brytanii sprzeda w Polsce nieruchomość, to dochód osiągnięty z tej sprzedaży będzie opodatkowany w Polsce.
Należy w takim razie ustalić, jaką metodę unikania podwójnego opodatkowania pomiędzy Polską a Wielką Brytanią przewiduje Konwencja.
Zgodnie z art. 22 ust. 1 i 4 Konwencji „z uwzględnieniem postanowień ustawodawstwa Zjednoczonego Królestwa w zakresie zaliczania na poczet podatku Zjednoczonego Królestwa podatku podlegającego zapłaceniu na terytorium poza Zjednoczonym Królestwem (które nie naruszają ogólnej zawartej tutaj zasady):
a) Podatek polski płacony, bezpośrednio lub przez potrącenie, na podstawie ustawodawstwa Polski i zgodnie z niniejszą Konwencją, z tytułu przychodów, dochodów lub należnych zysków ze źródeł położonych w Polsce (z wyłączeniem, w przypadku dywidend, podatku płaconego od zysków, z których dywidenda jest wypłacana) będzie zaliczony na poczet podatku Zjednoczonego Królestwa obliczonego w stosunku do tych przychodów, dochodów lub należnych zysków, w stosunku do których podatek polski został obliczony; (...)
4. Bez względu na postanowienia poprzednich ustępów niniejszego artykułu:
b) Jeżeli zyski mogą być opodatkowane w Umawiającym się Państwie na podstawie artykułu 13 ustęp 1, 2 lub 3 niniejszej Konwencji, to drugie Umawiające się Państwo a nie pierwsze wymienione Umawiające się Państwo będzie unikać podwójnego opodatkowania zgodnie z metodami określonymi w niniejszym artykule”.
Mając na uwadze powyższe, rezydent Wielkiej Brytanii będzie zobligowany do zapłaty podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości w Polsce, a przy tym zapłacony w Polsce podatek będzie zaliczony na poczet podatku Zjednoczonego Królestwa obliczonego w stosunku do tych przychodów, dochodów lub należnych zysków, w stosunku do których podatek polski został obliczony.
Czy spłata kredytu na sprzedane mieszkanie spełnia definicję tzw. własnego celu mieszkaniowego?
Odnosząc powyższe do przedstawionego stanu faktycznego. Spłata kredytu na sprzedane mieszkanie – nie spełnia definicji tzw. własnego celu mieszkaniowego przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT.
Z kolei zakup mieszkania teoretycznie ten cel spełnia, jednak jeżeli ma Pani inne nieruchomości, to organ może zakwestionować możliwość zastosowanie ulgi na własne cele mieszkaniowe.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:
- nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
- prawa wieczystego użytkowania gruntów,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
W świetle powyższego każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.
Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy stanowi, iż „wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych”.
Jakie wydatki to własne cele mieszkaniowe?
Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy „za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:
- nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
- nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
- nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
- budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
- rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego,
– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej”.
Z treści art. 21 ust. 26 ustawy wynika, że „przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach”.
Zgodnie natomiast z ust. 28 przepisu „za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
- nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
- budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części
– przeznaczonych na cele rekreacyjne”.
W mojej ocenie warto wystąpić z wnioskiem o wydanie interpretacji podatkowej w kwestii możliwości zakupu kolejnych nieruchomości w przypadku w którym Pani nie mieszka w Polsce albo ma Pani już inne nieruchomości z perspektywy możliwości zastosowania ulgi podatkowej. Sądy bowiem coraz częściej stają po stronie podatników i są bardziej liberalne w kwestii możliwości stosowania ulgi na tzw. własne cele mieszkaniowe.
Darowizna pieniężna od żonatego brata a podatek
