Reprezentacja lokali stanowiących odrębną własność w procesie podejmowania uchwał przez wspólnotę mieszkaniową

Podejmowanie uchwał przez właścicieli lokali w dużej wspólnocie mieszkaniowej

Z analizy treści ksiąg wieczystych wynika, że właścicielami wskazanych nieruchomości jest wspólnota. Proszę pamiętać, że ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r., poz. 1048) wskazuje, że ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Odnośnie podejmowania uchwał, to koronnym przepisem jest tutaj art. 23 wskazanej ustawy. Zgodnie z ust. 1: Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Istotnym jest przy tym ust. 2b, który stanowi, że: Jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, współwłaściciele celem oddania głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika. Ustanowienia pełnomocnika współwłaściciele lokalu dokonują większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu.

W tym miejscu zasadne jest odwołanie się do wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 30 stycznia 2020 r. sygn. akt. I ACa 297/19, w którym Sąd wskazał, że: „Brzmienie art. 23 ust. 1 u.w.l. nakazuje przyjąć, iż uchwała podejmowana w trybie indywidualnego zbierania głosów zapada z chwilą oddania ostatniego głosu przesądzającego o uzyskaniu wymaganej większości, liczoną w tym wypadku wielkością udziałów. Ewentualne dalsze działania czy zaniechania podmiotu zbierającego głosy nie mogą zatem przesądzić o jej bycie prawnym”.

Pełnomocnika właścicieli udziałów we współwłasności lokalu

Wyżej wskazana regulacja stanowi odstępstwo od zasady zrównującej prawa właścicieli lokali i współwłaścicieli w częściach ułamkowych, umożliwiającej im głosowanie cząstkowym udziałem. Należy przyjąć, że podczas głosowania w omawianym trybie obowiązuje zasada, że z każdym lokalem jest związany tylko jeden głos, bez względu na to, czy stanowi przedmiot własności jednej osoby, czy też przedmiot współwłasności. W celu wzięcia udziału w głosowaniu współwłaściciele lokali w częściach ułamkowych są zobowiązani do ustanowienia pełnomocnika, który działa w imieniu i na rzecz ich wszystkich. Pełnomocnictwo współwłaścicieli lokali powinno być udzielone w formie zwykłej pisemnej, zastrzeżonej ad probationem, a więc dla celów dowodowych. W doktrynie pełnomocnictwo to jest określane jako pełnomocnictwo rodzajowe. Istotne jest to, że współwłaściciele lokalu ustanawiają pełnomocnika większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu.

Biorąc pod uwagę specyfikę sytuacji, zasadne byłoby ustalenie (wybranie) pełnomocnika i głosowanie za te lokale właśnie przy wykorzystaniu regulacji z art. 23 ust. 2b.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388

2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 30 stycznia 2020 r. sygn. akt. I ACa 297/19