Remont dachu w budynku wielorodzinnym

Rozporządzanie rzeczą wspólną - czynności zwykłego zarządu

Zarówno remont, jak i wymianę dachu dotyczące rzeczy wspólnej należy zakwalifikować jako czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Przepisy nie zawierają definicji tego pojęcia, podobnie jak czynności zwykłego zarządu – jest to zawsze sprawą ustaleń faktycznych. Ogólnie uważa się za czynności zwykłego zarządu załatwianie spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy, pobieranie pożytków i dochodów, uprawę gruntu, konserwację, administrację i szeroko rozumianą ochronę w postaci różnych czynności zachowawczych, jak wytoczenie powództwa o ochronę własności, o eksmisję, o zapłatę czynszu, odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia mienia lub uszkodzenia rzeczy (tak: S. Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga druga, wyd. 4, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2002, s. 253). „Przez czynności zwykłego zarządu (art. 199 KC) należy rozumieć załatwianie bieżących spraw i związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia, wszystko zaś co się w tych granicach nie mieści, należy do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu” (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 września 2001 r., sygn. akt IV SA 752/99).

W myśl przepisu art. 199 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Do rozporządzenia rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”. „Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów” (art. 204 K.c.).

Remont nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli

W konsekwencji odpowiedź na zadane przez Panią pytanie jest negatywna: współwłaściciele, którym łącznie przysługuje większość udziałów (61%) na prawach małżeńskiej wspólności ustawowej, nie mają decydującego głosu w zakresie remontu lub wymiany dachu. W zaistniej sytuacji, jeśli nadal nie dojdzie pomiędzy Państwem do porozumienia co do zakresu inwestycji, realizacja ich zamiaru będzie możliwa dopiero po uzyskaniu sądowego rozstrzygnięcia. W toku postępowania sądowego (nieprocesowego) uzyska Pani możność wyrażenia swego stanowiska, w tym zgody na remont dachu zamiast jego wymiany. Sąd oceni Pani argumentację oraz uzasadnienie projektu przedstawione przez współwłaścicieli większościowych we wniosku, rozstrzygnięcie zaś sprawy nastąpi z uwzględnieniem interesów wszystkich współwłaścicieli.

Koszt remontu nieruchomości a stan majątkowy współwłaściciela mniejszościowego

Ponieważ Pani przysługuje jedynie 39% udziałów w rzeczy wspólnej, nie dysponuje Pani prawem samodzielnego skierowania wniosku do sądu w tej sprawie. Musi Pani zatem przyjąć rolę bierną i oczekiwać na doręczenie przez sąd odpisu złożonego wniosku wraz z zawiadomieniem o terminie posiedzenia. Nie można wykluczyć, że sąd podzieli zdanie współwłaścicieli większościowych i uzna, iż wymiana dachu jest celowa. Ewentualnie w toku postępowania można przeanalizować poszczególne pozycje z kosztorysu w celu dostosowania wartości konkretnych materiałów do stanu majątkowego współwłaściciela mniejszościowego.

Brak zgody współwłaściciela na remont nieruchomości

Prawomocne postanowienie sądu wydane na podstawie art. 199 K.c. zastępuje brakującą zgodę współwłaścicieli i umożliwia podjęcie kroków w organach administracji budowlanej. Dla organów administracji rozpoznającej ewentualny wniosek o wydanie pozwolenia na budowę lub przyjmujących zgłoszenie o pracach budowlanych takie postanowienie sądu powszechnego jest wystarczającym dokumentem dającym podstawę do uznania, iż spełniony został wymóg zgody współwłaścicieli na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd nieruchomością.

Zwracam uwagę, że w świetle wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 7 lutego 2006 r. (sygn. akt I ACa 829/05): „czynności prawne dokonane bez zachowania wymagań z art. 199 KC [a zatem bez koniecznej zgody wszystkich współwłaścicieli lub stosownego orzeczenia sądu – przy. aut.], są bezwzględnie nieważne, nie mogą być później potwierdzone przez innych współwłaścicieli, a ich ewentualne skutki mogą powstać jedynie w granicach ochrony osób trzecich działających w dobrej wierze, tj. w zakresie art. 169 KC, art. 170 KC czy art. 5, art. 9 lub art. 80 ustawy o księgach wieczystych i hipotece”.

„Zgoda współwłaścicieli na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (poza wypadkami, gdy dla danej czynności wymagana jest forma szczególna) musi być niewątpliwa, a brak sprzeciwu współwłaścicieli przez kilka lat nie oznacza jeszcze aprobaty” (tak: Naczelny Sąd Administracyjny – Ośrodek Zamiejscowy w Warszawie w wyroku z 3 lipca 2003 r., sygn. akt IV SA 4069/01).

Odmowa współwłaściciela nieruchomości na partycypowanie w kosztach remontu

Gdyby zatem współwłaściciele dysponujący udziałem 61% samodzielnie dokonali wymiany dachu, usiłując „narzucić” Pani zakres i wartość inwestycji, zawarte przez nich umowy, np. z wykonawcami prac budowlanych, byłyby bezwzględnie nieważne. W związku z tym również płatności należne z tego tytułu byłyby pozbawione podstawy prawnej, wynikałyby bowiem z nieważnej czynności prawnej. Mogłaby Pani zasadnie odmówić partycypowania w kosztach przypadających proporcjonalnie na Pani udział, powołując się na przepis art. 410 § 2 K.c. Mielibyśmy do czynienia wówczas ze świadczeniem nienależnym, gdyż czynność prawna zobowiązująca do świadczenia byłaby nieważna i nie stałaby się ważna po spełnieniu świadczenia.

W orzecznictwie wielokrotnie analizowano konkretne działania w stosunku do rzeczy wspólnej, dokonując oceny, czy określona czynność mieści się w zakresie zwykłego zarządu, czy też należy już do kategorii czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Przykładowo za czynności, które nie mieszczą się w pojęciu zwykłego zarządu, uznane zostały: przebudowa elewacji (wyrok NSA – Ośrodek Zamiejscowy w Poznaniu z 22 marca 2002 r., sygn. akt II SA/Po 1874/00), przebudowa i modernizacja poddasza (wyrok NSA – Ośrodek Zamiejscowy w Poznaniu z 1 lutego 2002 r., II SA/Po 1876/00), wykorzystanie komina w celu włączenia pieca gazowego centralnego ogrzewania do przewodu spalinowego (wyrok NSA – Ośrodek Zamiejscowy w Szczecinie z 23 sierpnia 2000 r., sygn. akt SA/Sz 687/99).

Warto też dodać w kontekście analizowanego stanu faktycznego, że jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 29 września 2004 r. (sygn. akt IV SA 1128/03): „Modernizacja polegająca na przebudowie obiektu budowlanego, stanowiącego współwłasność kilku osób, należy niewątpliwie do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Zgoda współwłaścicieli stanowi zatem niezbędną przesłankę prawa do dysponowania nieruchomością w rozumieniu art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy Prawo budowlane”.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
4. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 września 2001 r., sygn. akt IV SA 752/99
5. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 7 lutego 2006 r., sygn. akt I ACa 829/05
6. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 lipca 2003 r., sygn. akt IV SA 4069/01
7. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 22 marca 2002 r., sygn. akt II SA/Po 1874/00
8. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 1 lutego 2002 r., sygn. akt II SA/Po 1876/00
9. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 23 sierpnia 2000 r., sygn. akt SA/Sz 687/99
10. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 września 2004 r., sygn. akt IV SA 1128/03