Remont nieruchomości spadkowej we współwłasności - kto płaci?

Prawa i obowiązki współwłaścicieli nieruchomości

W związku z tym, że Pana siostra jest współwłaścicielem domu, ma ona obowiązek ponosić koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, zgodnie z posiadanymi udziałami we współwłasności. Proszę mieć przy tym na uwadze, że Pana siostra ma zarówno obowiązki jak i prawa związane z tą nieruchomością. Wymagając remontu dachu, nie może jej Pan zabronić korzystania z nieruchomości w zakresie, w jakim ma udziały.

Według art. 206 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r. Nr 16, poz. 93; dalej „K.c.”) – każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że każdy współwłaściciel jest uprawniony do bezpośredniego posiadania całej rzeczy wspólnie z pozostałymi współwłaścicielami, a granicą jego uprawnień są takie same uprawnienia pozostałych współwłaścicieli, przy czym uprawnienie to nie jest w żaden sposób uzależnione od wielkości udziału we współwłasności.

Roszczenie o zwrotu nakładów i wydatków na wspólną nieruchomość

Jeśli wykona Pan remont z własnych środków, ma Pan prawo do roszczenia zwrotu nakładów i wydatków na części wspólne nieruchomości. Stanowi o tym art. 207 K.c. Zgodnie z tym przepisem – pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Najczęściej są to wydatki ponoszone w toku normalnej eksploatacji rzeczy, według zasad prawidłowej gospodarki, przy zgodzie większości współwłaścicieli (art. 201 K.c. stanowi, że „do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności”).

Roszczenie współwłaściciela o zwrot nakładów dokonanych na wspólną nieruchomość powstaje i jest wymagalne z chwilą dokonania nakładu (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 r., sygn. akt III CZP 11/06). Z racji tego, że remont dachu wymaga co do zasady zgody wszystkich współwłaścicieli, w przypadku braku zgody Pana siostry, biorąc pod uwagę, że ma Pan większość udziałów we współwłasności, może Pan uzyskać zgodę sądową.

Nie można jednak wykluczać wydatków nadzwyczajnych, przekraczających zakres zwykłego zarządu, podejmowanych za zgodą wszystkich współwłaścicieli (art. 199 K.c. stanowi, że „do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”).

Obowiązek utrzymania budynku w stanie nadającym się do użytku

Na uwagę zasługuje również to, iż Pana siostra jako współwłaścicielka ma obowiązek utrzymywać budynki w stanie nadającym się do użytku, co wynika z przepisów Prawa budowlanego. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego może wydać nakaz wykonania określonych robót, a nawet ukarać właścicieli grzywną za naruszenie przepisów Prawa budowlanego. Współwłaściciele budynku mają obowiązek utrzymywać budynek w stanie zgodnym z przepisami, niezagrażającym życiu lub zdrowiu.

Z racji tego, że Pana ojciec ma prawo dożywocia (kwestia czy dotyczy to tylko Pana, czy też Pana siostry, ale domniemam, że tylko Pana), może on żądać od Pana naprawienia dachu, co wynika z obowiązku prawa dożywocia, a w przypadku niespełnienia tego obowiązku, prawo to może odwołać.

Zniesienie współwłasności

Bycie współwłaścicielem nieruchomości jest problematyczne, dlatego też może Pan wnioskować o zniesienie współwłasności z siostrą – ugodowo bądź w sądzie.

Stosownie do treści art. 210 K.c. – każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. W myśl zaś art. 212 § 2 K.c. – „rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego”.