Remont balkonu w mieszkaniu spółdzielczym

Status prawny balkonów i tarasów w budynkach mieszkanlnych

Status prawny balkonów i tarasów w budynkach mieszkalnych jest związany z tytułem prawnym do lokalu. W przypadku właścicieli lokali zarówno ich prawa, jak i obowiązki reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy „nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. Wprawdzie najczęściej balkon i taras służy jednemu właścicielowi lokalu, ale jednocześnie jest częścią konstrukcji budynku i elewacji, czyli części wspólnych budynku. Zatem na podstawie zasady wyrażonej w ww. art. 3 ust. 2 nie można jednoznacznie stwierdzić, czy balkon i taras jest nieruchomością wspólną, czy też stanowi indywidualną własność każdego z właścicieli lokali.

Kto ponosi koszty remontu balkonu w budynku administrowanym przez spółdzielnię?

W tej sytuacji ma zastosowanie art. 22 ust. 3 pkt 8 ustawy o własności lokali, zgodnie z jego treścią do ustalenia, w przypadkach nie uregulowanych przepisami, tych części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które będą zaliczane do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, uprawnieni są sami właściciele lokali. Mogą to zrobić, podejmując odpowiednią uchwałę, w której mogą np. określić, że w przypadku renowacji całej elewacji koszt remontu balkonu i tarasu pokrywają wszyscy właściciele lokali - każdy w odpowiedniej ułamkowej części, a w przypadku renowacji balkonu i tarasu nie związanej z remontem całej elewacji, każdy właściciel płaci odrębnie za swój balkon i taras. Mogą to także rozstrzygnąć inaczej.

Brak zgody na remont balkonu w budynku mieszkalnym

Równocześnie wyjaśniam, iż Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 października 2002 r., sygn. akt III RN 153/2001, uznał, iż balkon stanowi część składową lokalu stanowiącego przedmiot odrębnej własności, niemniej jednak wyrok ten nie musi mieć zastosowania we wszystkich sprawach, ponieważ inny skład sądu może przedstawić odmienny pogląd w przedmiotowej sprawie.

W związku z powyższym w sprawach dotyczących remontów balkonów i tarasów powinni decydować właściciele lokali lub spółdzielnia poprzez podjęcie stosownej uchwały.

W odniesieniu do kwestii ustalenia statusu balkonów i tarasów nie zachodzi potrzeba nowelizacji ustawy o własności lokali, bowiem według aktualnie obowiązujących jej przepisów decyzje w tym zakresie należą do uprawnień właścicieli lokali.

Można było zaskarżyć uchwałę spółdzielni, o ile została podjęta z naruszeniem prawa albo narusza Pana prawo własności.

Oczywiście inny skład sądu może podjąć inną decyzję niż w opisanym przypadku. Brak jest jednolitości w tym zakresie, więc obawiam się, że walka z tym tematem pochłonie więcej środków, niż wart jest remont tego balkonu.